三季度盘点：大单客户成为杭州这类市场主力玩家之一

经济环境对办公租赁以及销售市场影响深刻，2023年经济大环境的不确定性导致杭州办公销售市场整体较为低迷，尤其是大单买家活跃度从二季度起明显下降。

从成交数据来看，成交面积同比微增，但销售金额和成交均价的明显下降说明市场环境发生变化。尤其是从具体成交项目来看，低成交均价项目频现的背后是整售及合作方回购项目比例增加。本文希望通过对于2023年1-9月杭州市区(不含富阳区、临安区)办公市场成交的典型项目来体现当下的销售环境和特征。

三季度成交规模稳定小幅增长

但成交金额、均价均下滑

从整体成交数据来看，2023年1-9月杭州市区(不含富阳区、临安区)办公销售市场成交69万㎡，同比增加6.8%;成交金额122亿元，同比下降21.4%;成交均价17723元/㎡，同比下降26.4%。

杭州世纪中心

位居前三季度办公成交面积、金额第一

从成交面积TOP10项目来看，奥体板块的杭州世纪中心以5.2万㎡、14.7亿元位居第一;第二为三墩北板块五幸银座，成交面积5万㎡、销售金额4.5亿元;第三为东湖新城的商谷商业中心(杭州第三城商办部分)，成交面积5万㎡、销售金额3.4亿元。

成交金额、均价下滑的背后

是整售及回购项目比例增加

从成交结构来看，成交面积小幅增加，但成交金额及均价均下跌，背后的原因是整售及合作方回购项目比例增加。通常将办公业态整层、整栋销售定义为整售或大单销售。据不完全统计，2023年1-9月杭州市区(不含富阳区、临安区)网签的办公项目中，有11个项目存在整售及合作方回购的情况，其余项目也存在不同比例的大单销售情况。

此类项目主要分为以下几种情况：

一是常规整体打包销售或大客户以层、幢为单位大单销售。典型项目有云泓之城(万科未来天空中心)、科尔·博亚时代中心、中天钱塘银座。如云泓之城位于杭州五常车辆段，独栋办公产品受到头部MCN机构、民营建筑公司、专精特新企业青睐。

未来天空中心一期实景图 (图片由杭州万科提供给)

二是资金紧张房企出售历史存量项目回笼资金，如商谷商业中心(杭州第三城商办部分)、滨江宝龙城市广场、禹洲滨之江等。禹洲滨之江位于西湖区之江板块，商办部分滨天地已于2020年5月交付，其中1#写字楼以总价1.6亿元整售。

禹洲滨之江商办部分滨天地效果图

三是村级留用地项目，村社回购不可销售部分。西投滨江五幸银座为西湖区三墩镇五幸社区10%留用地，前三季度网签2套套均面积2.5万方房源，或为村社回购不可销售部分。存在类似情况的还有滨江区联庄股份经济合作社10%留用地项目，海威领界。

四是政府平台协议回购商住地块中办公部分。由于办公业态去化较慢，房企对商办比例较高的商住用地拿地积极性较弱，政府平台在出地前会与房企提前达成协议以低价进行回购，如望翠蓝庭、宸颂轩等。

滨江望翠蓝庭效果图

现有政策及市场环境下

整售或大单销售将成为办公市场未来趋势

从政策端来看，自2021年年底起，杭州商办项目最小产权分割单元从300㎡提高到800㎡，通过整售或大单销售成为房企破局路径。据可靠消息，某房企于8月份竞得的核心板块商住地块，其包含约1.4万方办公业态，已提前锁定整售给某公司，据悉已提前整售给某公司，并按其需求进行产品定制。

从土地端来看，实体企业通过招拍挂获取商业商务用地作为企业总部成为趋势。据不完全统计，今年以来已有圣都家居、创本控股、杭氧集团、西奥投资等企业竞得杭州市区商业商务用地。如圣都家居于10月份竞得上塘单元FG09-B1/B2-99地块，预计未来未来将作为圣都家居总部。

长期来看，随着整体经济环境的好转，杭州产业政策方面的不断发力，后亚运时代助力杭州总部经济高质量发展，杭州写字楼销售市场或将催生新的需求点，核心板块优质项目大单成交将回归。

每日经典问答：

商住两用的房子还有未来吗?