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地下空间的成长,首先是代表了一个城市的发展。但是,这么多综合体的涌入,是否也将给杭州的商业地产环境带来很大的挑战?在地下空间的开拓中,杭州是要走高大上的国际路线,还是接地气的生活氛围?在这次讨论中,专家之间发生的分歧似乎是有史以来最明显的,你又会把这一票投向哪里?[详情]
透明售房网主编
  • 主持人 I 沈曦霞
嘉宾介绍
汤耀光

戴德梁行杭州及南京公司总经理

精彩语录:

>>> 杭州地下空间的建设,可能还走在日本的80年代的阶段,包括地下空间开发的基数,设计的水平,都还需要提升。

>>> 这是城市发展的必经阶段。国外的很多城市,地面的空间发展到了饱和状态后,就会进入地下的开发。[详情]

谢成龙

杭州谢成龙商业地产机构总经理

精彩语录:

>>> 商业不是卖的,是用来经营的,是长期效应,一旦没有政府的支撑,就很难存活。我们现在的商业,还在摸着石头过河,需要政府大力的支持与支撑。

>>> 我们不缺少好的规划与想法,往往缺少好的执行,到位的执行。换句话来说,如果地上的商业还有可发展的空间,何必去地下开发大量的商业呢?所以,地下大商业,我认为还早了点。[详情]

访谈实录
一、地面空间饱和之后 地下才有“空间”
沈曦霞:“十三五”规划中,2500万方的地下空间是怎么样的一个概念?杭州综合体存在着过剩的情况,为什么还要出现地下综合体,并且占据了规划中的整个浙江省1/2的地下空间?
汤耀光:首先,规划中的2500万方,真正做商业的面积,并没有想象中那么大。其次,这是城市发展的必经阶段。国外的很多城市,地面的空间发展到了饱和状态后,就会进入地下的开发。
谢成龙:这类似于城市交通的发展,地上交通的拥堵,然后造地铁是一个概念。然后,在地下造住宅没人住,那只能造商业。另外,杭州是省会城市,浙江省其它城市并没有像杭州地面上的空间紧缺,占比最大也是理所当然。
二、杭州地下商业是日本80年代水平!
沈曦霞:在国内外其它城市的建设中,有没有一些可以借鉴的经验,与杭州的匹配度是比较高的?据我所知,日本大阪有一个Grand Front综合体项目,把产业、研发、商业、办公这些都融合在一起,是一个全面创新的项目。Grand Front,已经不是原始定义上的消费、购物、娱乐等结合的综合体,而是有扩展与延伸。这样的地下综合体,在杭州是否也有发展空间?
汤耀光:日本的地下商业,可以做一些借鉴。上世纪的60年代后,日本开始去开发大量的地下空间,并结合了轨道交通的路径,做出了很多商业配套,或者其它用途的空间。当然,美国、英国、俄罗斯等一些发达国家的地下空间的开发,已经走在很前面。

  目前,杭州跟大阪还是不能同等看待。因为,杭州土地的紧张度,还没达到大阪的程度。日本的轨道交通地下覆盖面也是非常广,杭州还有待进一步的建设。根据轨道交通去相应的开发一些配套商业,把一些办公、产业植入地下空间,这需要有一个过程。我觉得,杭州地下空间的建设,可能还走在日本的80年代的阶段,包括地下空间开发的基数,设计的水平,都还需要提升。
谢成龙:简单的模仿复制国外成功案例,在杭州并不太适合。电子商务,或者说网络的冲击,在全国或者全世界,可能都没法跟杭州相比。杭州地上的商业在全国来说,做的并不出色。之前万达的概念,购物中心是吃出来的体验式消费,一味的把餐饮的比例加大,到接近50%,现在发现这也有问题。之前电子商务冲击之后,以为实体店都会死掉,现在又觉得还是需要实体店,前段时间马云也提出新零售的概念。
三、商业不是卖的,是用来经营的
沈曦霞:杭州这座城市有一个自身的特殊性,那么,目前杭州已经有的地下综合体,有没有成熟具借鉴意义的?
汤耀光:每个地下的空间,要根据周边的实际环境去考量。因为武林广场地下商业的话,是连接武林广场站,轨道交通引来的人流属性也会影响到这个商业最后的合适定位。下沙地铁站的人跟武林广场站的人,属性跟动机都不一样,去下沙可能更多是回家,武林可能是来这边上班。所以,武林广场更像是周边商业的一个中间枢纽,是从地铁站出来的一个缓冲,或者是从地面进入地铁的一个缓冲,然后在回家之前做一些有效的补充消费。这是我们对它这个地域的属性的一个看法。
谢成龙:第一看交通,地下空间的利用,轨道交通要发达;第二是人口密集区,政府规划的未来大型居住区。通常来讲,商业不是卖的,是用来经营的,是长期效应,一旦没有政府的支撑,就很难存活。我们没法去参考或者复制国外的一些东西,只能根据中国的一些特色,在政府的引领下,去做一些支持。我们现在的商业,还是在摸着石头过河,需要政府大力的支持与支撑。
四、规划时间5年,开发时间会更长
沈曦霞:地上空间还没有发展好的时候,你就去往地下走,考虑到它的一个市场容量,很可能将面临过剩的困局,怎么去面对?
日常忙碌的生活工作中,可能没有集中段的时间去消费购物,可能在每天下班的路上,顺便的把每天要买的东西给买了。那么,你需要对这些消费习惯有一个深度的了解后,才能去做这些定位。那么,在杭州城市轨道交通延伸的过程中,哪些业态是比较适合放在地下空间的?
汤耀光:这2500万也不是一下子投入市场,5年是一个规划的时间,真正开发可能需要更长的时间。武林广场、庆春广场等,一些重要的交通梳纽,密度比较高,确实可以做一些补充,因为除了一些商业的需求之外,还有一个功能是可以梳导地面的一些交通。未来,地铁肯定会越来越普及,然后,通过地下进入不同大楼的一些情况的话,也会越来越普遍。届时,地下空间将肩负起更大的作用,地下的商业也会有更大的价值在里面。
谢成龙:地下商业,个人的想法是在轨道交通边上做一些便利店、早餐店,大家去上班,买个包子吃,下班了买个头巾,这是可以的。大的商业,目前还不太适合去地下,因为人的消费习惯,无论从心里上还是生理上都是排斥的。
五、综合体应上下联动,形成立体商业空间
沈曦霞:地上空间与地下空间的区别,传统的观念是,地上空间不够,才要发展地下空间。那么,在地上空间还够的情况下,地下空间的开发是否有优势?比如,我在大阪街头看到,它的地下空间的集群是非常明显的。比如地铁到了一站,消费的都是女性用品,然后,到达另一站点都是电子用品,特色非常鲜明。也许消费的时候会有一个惯性,而不是漫无目的的瞎逛。刚也提到,地下空间可能会没有自然光线,感觉上不是很好,换个角度来说,它避免了天气的干扰,常年都是一个稳定的环境。
汤耀光:从造价而言,地下空间比地上更高。过往的案例中,地下的层高都会受到一定的限制,国内看到的地下空间往往只有4米,或者3米多,会感觉到压抑。但是,我们去日本看到的大阪、新宿的一些地下空间,已经做到了6米高;还会适当的引入一些透光的顶棚,让地下空间也能看到外面的阳光,这些都是去弱化或者淡化地下空间带来的不利因素。做到这种程度,基本跟地上没有了太大分别,让更多消费者愿意去消费。

  另外,刚才提到的不同站点,不同的消费业态,每个地铁站出来的消费非常明确,但是,日本的地下空间放大来看,地下商业跟地上其实有一个联动。虽然,我们平面上看到每个站点的业态非常明确,但是,它其实跟地面上的商业都有一定的联系,地面与地下是一个非常良性的循环,形成一个立体的商业空间。
谢成龙:目前来讲,我觉得地下空间没有很大的好处。其实,我们不缺少好的规划与想法,往往缺少好的执行,到位的执行。换句话来说,如果地上的商业还有可发展的空间,何必去地下开发大量的商业呢?另外,大型购物中心、邻里购物中心、社区商业,包括万科提出的最后一公里,其实,我们不需要天天去逛万象城,也不需要天天去逛银泰城,而是去逛楼下的便利店、水果店、理发店、鲜花店、面包店、早餐店等等,能不能这些做一个提升与改造。地下大商业,我认为还早了点。
沈曦霞:今天,我们围绕地下综合体讨论了这么多。希望杭州的综合体无论是地上,还是地下,都有更多的因地制宜的项目或者产品出来,也希望各位专家在决策的时候,提供更多的参考。谢谢。
设计:陈巧若/杨雨枫 摄影摄像:陈鑫龙/翁羽明 记者:张图南 编辑:顾莹颖 统筹:杨建辉 监制:沈曦霞 王琦明