访谈实录
ＧＵＥＳＴＳ ＩＮＴＲＯＤＵＣＴＩＯＮ
一、80个月的杭州商铺去化周期？实际存量远不止
沈曦霞：近期，我们做了一个调研，杭州的商铺又要电话开始来的速度很快算，两位简单就开始大量的时间考虑情况?
方张接：从去化周期来看，商铺是比较大的，如果按照现在的销售速度可能需要80个月。那我个人的感受，实际的供应量可能还不止我们看到的这一点。因为，这里有一个数据的差异，我们所说的去化80个月周期的商铺，只是领出了预售证的项目。先不论没有领预售证的潜在供应。我们最近在做的一个课题，农村的集体留用地，就拥有很大的一个商业供应量，调查数据也着实吓人。截止2014年以来，已经审核通过的集体留用地，已经超过1千万方，而集体留用地很多用作写字楼、商铺、大型的商场，很多都不需要领预售证，属于新增供应，又不是公开的量。而从2004年以来，整个商业体供应的出让量，也就两千多万方。所以，这个量是在80个月的去化周期之外，而且是客观存在的，数字也很大。
沈曦霞：方院长刚才提到的集体留用地有超过1千万方，按照我们正常的比例去计算的话，大概会有多少的商铺?
方张接：这个很难统计，因为每一块留用地的功能都不一样，很大情况会用于大型商业综合体的开发，我估计这个量不会小。
沈曦霞：从我们的统计来看，在2009-2012年的四年时间，杭州主城区的商铺基本维持在年均30万方上下的供应量，比较平稳，然而，2013年开始，速度是翻倍的增长。两位专家觉得为什么会有这样一个现象产生?商铺的供应量为什么会在这几个月极速的增长?
汤耀光：整个杭州的供应量是比较大的，包括存量也比较大。我们从两个层面去分析：一是人均的商业面积，二是仅从商铺的销售面积分析。从杭州的人均商业面积来说，杭州人均已经超过1.5个平方，已经贴近一线城市的人均商业面积。商业的供应，我们所谓的零售商业的供应是非常大，这是不可置疑的，包括方院长提到的后面还会有延续的大量供应，这也是不争的事实。至于提到的销售商业上面的问题，我们撇开数字来说的话，里面有些拿到预售证的商业，是否真的会拿出来卖，这个会有一些不确定的因素在里面。有一定的比例商铺，肯定是拿到了预售证，考虑到市场的因素，并没有去销售，而是选择了持有经营。总体来说，我并没有太悲观。而且，我们现在看到的一些存量，都是一些新开发的地方，这些地方开发商可能也没有给予很大的厚望，它们的重心更多是在一个住宅项目上的回笼。
第二个问题，为什么会造成目前这个状况。一方面，前两年住宅市场不是特别好的时候，大量的商业用地供应，导致很多开发商，从住宅转移到商业地产项目，然后就衍生出了很多的商业项目，包括商铺的一个供应。另一方面是住宅项目的底商，从绝对值来说的话，单价一般是高于楼上的住宅，从经济上可以达到最大化。当然，很多开发商只考虑到帐面上的体现，并没有考虑到销售周期到底会是怎样。所以，我们也能看到，基本上没有一个住宅项目，它不会搭一定的底商。这样的话，大量开发住宅的公司，也会出现大量的底商出来。所以，几方面的因素导致整个杭州的一个商铺的供应量与存量，是持续的上升，这是一个比较客观的现状。
二、商铺销售量逐年下滑 投资属性被边缘化
沈曦霞：刚也提到，这个物业类态里面的底商，占了整个存量很大的比例。那么，据你了解的话，这个住宅底商的比例与综合体里面的商铺的比例，会呈现一个怎么样的比例?
汤耀光：现在基本上是1：1。但是，我刚提到过的，很多大型商业都会有领预售证，但最终它不一定会卖。所以，我们最终看到的，在市场上面可售的、真的推出来销售的、占的比例比较高的，还是塔楼下面的底商，包括住宅下面的底商，写字楼下面的底商，这应该是目前市场上需要去化的主力。
沈曦霞：那也是我们调查里面做过的，一方面是存量，一方面是去化情况。从2009年开始，商铺的去化是39万方，而到了2015年剩下25万方，它的销售量在逐年下滑。这样的一个市场情况，两位专家怎么理解?
方张接：最近，我在看上海、成都等一二线城市，它们的一个商铺存量也是很大。如果按照去化周期，也都需要好几年。这好像不是杭州一个城市的问题，是目前所有的大中型城市都碰到的问题。所以，杭州在商业上确实有一定的压力，但也并不是特别的困难。然后，刚才说到整个杭州的供应量在增大，销售量却在减少，这个确实是最近几年的一个趋势。杭州商铺的销售最高峰在09年，一年有39万方的销售量。然而，跟最近几年住宅都在创造历史纪录相比，我们商铺起来的非常缓慢。
那么，非常奇怪的现象是什么呢?以前，商铺是一个投资属性非常重的商品，投资型产品，我们说一铺养三代，它是投资者非常喜欢的一个品种。现在反过来了，以前住宅是一个自住的产品，是以居住功能为主的产品，而现在住宅投资性很浓。今年春节以来，购买杭州住宅的人群，有29%是外地的购买者，都是四面八方来投资的，住宅成为了投资属性非常重的这么一个产品，反而商铺投资的人变少了，变成了一个边缘化的投资产品。这里面有两个问题，一个是供给侧。供应上偏大，这个毫无疑问。我们最近看到有关资料，在过去五年所有推地的供应量里面，住宅与商业的供应对比是1.4：1，打个比方，住宅供应1.4个平方，商业就供应1个平方。但是，按照成熟市场的比例，香港在过去五年住宅与商业的比例大概占到4：1左右，新加坡是8：1。供应量上肯定出现了问题，就政府来说，缺少一个标准，就我们推多少住宅，多少商业，这个比例会更合适，这肯定缺乏一个标准。第二个问题是需求侧。需求侧，这个商铺逐渐成为了边缘化，需求的这个量在减少。
三、商铺投资回报率6%以上 才能吸引投资客
沈曦霞：方院长也提到了人们一个观念的转变。做为投资属性的商铺在减弱，这可能也有电商对实体商业的影响因素，比如租金回报率在降低，那么大家的投资意愿会比较低。那么，汤总你是怎么样看待投资回报率上面的问题。
汤耀光：在近几年，每一年的商铺销售量还是比较稳定的，维护在25-30万方区间的这个水平。在杭州这个商铺的投资的话，还是比较平稳的。一方面，从09年开始，投资渠道越来越多，包括股票市场的兴起，以及国外的一些投资机会，甚至很多国民去香港买保险，这些都多了一些投资渠道。所以，导致的结果是，商铺的供应量上去了，但并没有形成成正比的去化。至于电商影响，可能是在心理上的影响程度会更大。比如刚才说的租金回报率，所带来的投资收益的影响。因为，在我们监测的一些商业中，它的租金涨幅并不高，但是会有一定水平上涨，包括武林广场、钱江新城，以及一些新区的商铺，也随着区域的成熟会有着一定的涨幅。所以，我觉得电商确实对实体的商业、零售是带来了一些影响，但是在一些传统的、成熟的一些区域的话，它的租金还是能够保持一个比较良好的水平与回报。所以，买商铺还是会有一定的回报，但是在对比其它投资的情况下，不再像以前那样。以前，我们没有太多的选择，然后，投资的吸引力相对其它可能会有所降低。前阵子，我们看P2P金融，投资回报都在12%—18%，这样你就会拉走以前去投资商铺的客户，当然，现在这批客户也会回归。
沈曦霞：刚才说到一个投资回报率的问题，现在杭州商铺的平均的投资回报率是多少?
汤耀光：这个没有固定的数字。在我们看到的一些商铺的交易里，基本上都在6%以上，才能吸引到投资者。6%对于以前的一些理财产品，并不是说特别的高，然后，它的套现的能力也没有理财产品那么容易。因为商铺的话，你要套现，必须要有下一个买家，而且它所谓的投资门槛也会比较高。所以，在这个状况之下，有一些小的投资者确实会选择别的一些投资渠道，确实会有这样的情况出现。
方张接：商铺的投资回报率，没有我们想象中的那么低。原先，我们觉得随着电商冲击，商铺越来越没有价值，不一定说6%，如果是3%以上的投资率，以后只要是稳定的投资回报率，我觉得都是一个比较好的投资产品。那么，如果这个能保证的话，我觉得商铺还是有它的投资价值。
四、衡量一个商铺的价值 最原始的原点是人
沈曦霞：两位也提到了选择商铺的角度。那么，如何去筛选出那些商铺，是值得我们去投资，或者值得我们去选择的?
汤耀光：从属性来说，商铺跟住宅有很大的区别，因为商铺是一个做生意的空间。它没有一个非常标准的定价依据在里面。在这个空间里面，能做多少生意，它就值多少钱，所以，关键的是有多少的消费力在这个空间里面产生。当然，不同的行业，它对某个商铺带来的价值可能都不一样。有些商铺，可能做餐饮能带来生意，但是我卖衣服可能就不行。这个要从不同的角度去看。
当然，商铺的最原始的原点，首先是人。第一，周边能够覆盖的人，到底是多少的量。然后，这些人的消费能力，消费需求，到底是否能够产生收益在这空间里面。所以，我们目前看到某些商铺尽管在开发当中，没有多少人口，但是从规划也好，从未来发展也好，我们能预见会很快速导入人口，其实这个商铺确实有它一定的潜力。但是，这个周期需要很好的评估与把握。你买个商铺，也不可能愿意等到十年后，才有生意做，显然等不起。到底这个周期要多久，人口的数量是不是能够去支撑整个区域商业的供应，然后这些人口的消费能力，是否足够的带来我们的消费收益。这些都是我们衡量一个商铺的价值，包括现在的价值，包括未来的价值。
沈曦霞：统计近两年卖的比较好的商铺，大都面积小。如去年成交的里面，60%都是60方以下的商铺，大家的选择都有这样的一个趋向。
汤耀光：其实不是想选60、50、40方，只是它这个总价，它能覆盖更多的投资客。其实是门槛越低，能覆盖的受众群也越广。总价太高的话，从销售角度、去化角度，也会有一定的困难。所以，我们不管这个铺有多大，而是看这个总价是不是控制在比较多人能接受的范围里面。
五、住宅去库存效果良好 商业仍未攻破难点
沈曦霞：从现有一个存量上来看，很多商铺是没有办法在短期内去化的。它放置在那边，作为一个闲置的功能，它的模式可以放进去，无论是底商也好，综合体也好，在没有办法销售的情况之下，有没有渠道方式，让他发挥其它的功能?
方张接：商铺的去化，我觉得途径蛮少。刚才主持人问到过，商业地产怎么去库存的问题，恰恰我们也在关注这个课题。我们的住宅去库存效果非常好，国家号召去库存之后，特别是杭州这个城市，逆转性非常快。住宅的去库存，应该说立竿见影，但是商业的去库存仍然是一个难点。杭州市政府也已经关注到这个课题。最近召开过，类似的商业地产去库存的讨论会。商业地产，或者说商铺的去库存，肯定没有住宅的办法多。或者去库存的难度，肯定没有住宅那么好。让老百姓都来买商铺，或者说怎么样发挥现有商铺的作用，确实是一个很大课题或者难点。
从我们一个提建议的角度来说，首先政府从供给侧减少供应是必须要做的。另外，政府能否购买一些，用作营业性用房，比如说，社区医院、街道办事处，或者政府功能性的一些机构等等。另外，能不能像住宅一样，从契税减免，或者营业税减免，也能够降低营业成本、转让成本。现在住宅的购买成本与转让成本，都已经非常低。我们的营业税免征已经降到了两年，商业仍然纹丝不动。所以，我想商业是否也能在降税方面有一个比较大的动作，撬动购买者的欲望。
沈曦霞：汤总，你接触到的开发商来说，他们是怎样去看待这一块的去化，他们有没有向您这边咨询一些建议与意见，是怎样去面对这个市场。
汤耀光：其实，刚才我也提到过了，有些项目它可能存在一定的商铺，但是，作为一个项目而言，商铺并不是占了它们很大的比例。作为一个开发商，商铺肯定会做，但它们根本没有把这个商铺，作为资金回笼，或者营销上面的一个重点。
沈曦霞：所以，从单个项目来说，底商它可能不是一个大问题;但从整个市场来说，集合以后就成为了一个大问题。
汤耀光：因为，底商是在整个市场上面占了一个供应量，这也是整个存量的其中一部分。然后，还有些可能是纯商业项目，纯商铺的项目，这些也确实会有不同的开发商在考虑，不同的方式去解决目前的一些难题。更直接的，有一些可能直接促销，有一些提供返租回报，去吸引投资者。先把资金回笼了，然后再考虑怎么去经营。
现在，我们看到很多开发商因为市场去化不是特别理想，也会考虑其它的方法，包括先经营，然后通过经营之后，会转为类金融产品去处理。我们看到有一些例子，包括城西银泰，它也是通过类金融这样的产品，去把一定的资金回笼，因为不是每一个开发商能承受住资金的压力。如果通过类金融的方式去回笼资金，时间肯定会比较慢。但是，在销售不出去的情况下，可能也愿意考虑接受这种方式。当然，也会有更多不同的开发商，在想更多不同的方式。当然，不同的楼盘、不同的地方，适合的方式都会不一样。
沈曦霞：无论从数据层面也好，市场的真实情况来说，今天两位专家的分享，都让我们可以更加理性客观的去面对这个市场。在今后节目或者访谈中，我们也会用更多的实际操作与数据，跟大家一起分享，更理性客观的去看待这个市场。谢谢大家。
