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时间如流沙,2016年转瞬就将迎来半年度的年中总结。杭州的房地产市场,一直对于透明售房网颁布的权威榜单,有着异常敏感的关注度。届时,考虑到刷屏的榜单将挤爆朋友圈,纯商业地产属性的榜单易被湮没。

  所以,透明售房商业地产频道率先统计并汇总了2016年至今的商业地产成交榜单。通过专家的视角,解析榜单上楼盘的优质基因,希冀找到一些共性的成功经验,给市场更多去库存的启发。[详情]
透明售房网主编
  • 主持人 I 沈曦霞
嘉宾介绍
陈焕春

汉嘉地产顾问副总经理

精彩语录:

>>> 排在榜单前列的酒店式公寓有三类项目:一类是拥有概念的,第二类是绝对低价型,第三类,相对来讲投资价值比较有保障的。

>>> 住宅底商并不是不适合投资,它要看板块,以及具体的楼盘属性与周边环境。这跟它旁边的邻居是谁,非常的有关。 [详情]

汤耀光

戴德梁行杭州及南京公司总经理

精彩语录:

>>> 钱江世纪城的写字楼的价格已经无法再低,已经贴近于成本,为了出货,很多开发商宁愿不赚钱也会卖掉。

>>>2016年上半年,酒店式公寓新增供应量只有8千多套,但是总的成交量有13000多套,等于说销售的已经多于新增供应,库存开始有效的减少。在好的大环境之下,滨江的酒店式公寓与商铺,必然有一个比较好的表现。[详情]

访谈实录
一、2016年上半年商业地产成交30多万方
沈曦霞:6月15日的最新统计中,杭州商品房的整体成交量已经突破了10万套。这个行情里面,商业地产的增量如何?
陈焕春:商业地产可分成三类商业物业来看:商铺、写字楼、酒店式公寓。那么,跟住宅有联动关系,且成交量上涨也比较猛的,酒店式公寓相对比较明显一些,它的成交面积、套数,都有一个比较明显的增长。从2015年底到现在,酒店式公寓的曲线走势,跟住宅有一点点相似。至于写字楼与商铺,成交量确实也有一定的提升,但是没有酒店式公寓那么明显。
汤耀光:2016年上半年,住宅市场的销售量非常大,同时,商业也有一个很好的增量。这个跟大市场的氛围有一个非常大的关联,大家都愿意把钱投到房地产市场里面。营改增等一些政策,也给市场增加了一些动力。以往,市场很难有写字楼的新增供应量与去化量是成正比的,然而2016年上半年,杭州整个商业地产的新增供应量是30多万平方,新的成交量也是30多万平方,基本是持平。在过去从事商业的几年中,写字楼这块是首次发现有这个情况。
二、钱江世纪城写字楼热销 多项目上榜
沈曦霞:在前十的楼盘榜单里,很多楼盘都其中在了之前没有出现的板块——萧山区的钱江世纪城。钱江世纪城因为G20峰会的原因,关注度很高,也促成了写字楼的热销,怎么看这个热点的延续?
陈焕春:在杭州市场上,一般会把奥体、钱江世纪城两个板块单独分析。尤其是奥体,概念非常好,所以榜单上很多楼盘都说自己是大奥体的板块。事实上,榜单上所看到一些楼盘,是处在泛奥体的圈子里面。往年,不论是酒店式公寓,还是写字楼,像钱江世纪城、萧山两大板块,基本很难上榜。所以,它们的上榜,肯定是整体接受度在提升。一方面,在成交量上升的当下,价格上可能还没有出现一个完全乐观的状态,因为个别的项目,单价还是非常低的。前些年,钱江世纪城也有不错的成交,但是价格可能相对较低,在这种情况背后可能会有一些抵债房源之类等等。在G20峰会、亚运会带动下,整个板块的发展确实有了一定的信心,至少还是有些人相信了它的投资神话,在目前这个价值低点里面想去抓住一个机会。
汤耀光:奥体板块确实是受到了G20、亚运会的因素,带动了板块的热度。之前,钱江世纪城的写字楼一直处于非常低迷的状况,之所以这次会有一个增量的表现,跟它的价格也有关联。钱江世纪城的写字楼的价格已经无法再低,已经贴近于成本,为了出货,很多开发商宁愿不赚钱也会卖掉。在住宅上,经常几轮的行情之后,钱江世纪城的一些住宅已经从两万多,上涨到三万多,最近的土地楼面价也已经有两万多,如果推向市场的房价起码在3万/平以上。在住宅很明显的增长情况下,很多人会认为写字楼与住宅的价差越来越大,从而觉得写字楼已经拥有投资价值。因为,住宅涨完之后,很多人认为写字楼也会有增长。
三、上半年酒店式公寓“销”大于“供”
沈曦霞:在榜单上,跟奥体有关联的,还有一个滨江的明星项目——中赢康康谷,无论在酒店式公寓,还是商铺的成交中,都是排在前列。作为一个单体项目,它跟整体市场有怎么样的关联?
陈焕春:排在榜单前列的酒店式公寓有三类项目:一类是拥有概念的,钱江世纪城、萧山,是因为有奥体的概念在支撑,而且现在价格又比较低,属于机会型的产品会出现在榜单上;二类是绝对低价型,门槛比较低的,一些闲散资金不用经过太严格的思考就有可能进入;第三类,相对来讲投资价值比较有保障的,比较有代表性的是滨江,因为滨江的酒店式公寓租金,住宅租金,在全杭州范围内都是比较高的,而且也比较稳定,延续几年都有比较好的涨势,所以,滨江区的酒店式公寓、写字楼,都有一个非常好的保障。中赢康康谷供应的时机很好,目前整个滨江的酒店式公寓供应不是特别多,像价格比较贵的融创杭州印也有上榜。作为价格适中的中赢康康谷,投资性比较好,而且还有一定的LOFT,所以,这种产品显得非常突出。
汤耀光:在滨江区,酒店式公寓已经比较成熟。因为酒店式公寓,需要产业的支撑,包括一批批白领的进驻。所以,酒店式公寓在滨江一直都有一个比较好的出租率和租金水平。同时,滨江近半年也是出现一个酒店式公寓的地壳期,供应量不大,所以,一旦有好的项目,或者新的项目出来,很多人都会去关注。当然,也不能否认整个酒店式公寓市场的回暖迹象。2016年上半年,酒店式公寓新增供应量只有8千多套,但是总的成交量有13000多套,等于说销售的已经多于新增供应,库存开始有效的减少。在好的大环境之下,滨江的酒店式公寓与商铺,必然有一个比较好的表现。
四、低门槛产品 覆盖更多闲散投资客
沈曦霞:这次上榜的唯一一个余杭区楼盘——华元欢乐城,它的成交量达到了1000多套。在商业并不活跃的整个余杭来说,这个个案为什么能够出现在榜单上?
陈焕春:华元欢乐城出现在榜单上已经不止一次了。2015年,酒店式公寓比较低迷的时候,华元欢乐城也一直在榜单上。首先,欢乐城的体量确实很大;其次,华元欢乐城属于总价不高,单价也不高的产品;还有,楼盘拥有地铁的便利,在临平处于相对核心的位置。所以,它非常适合低门槛型的投资客。华元欢乐城是一个低门槛型投资的代表,类似的项目如万宝城等,因为价格便宜,同样卖的不错。
汤耀光:我赞同华元欢乐城的低门槛特征。作为一个投资产品,低门槛使它能够覆盖更多的人。同时,这个项目确实有它的优点,地铁上盖、综合体,还有一定的商业配套。华元欢乐城能吸引一些低门槛的投资客去投资,然后,再结合它自身的因素,上榜也是理所应当。
五、住宅底商的投资价值取决于“邻居”
沈曦霞:我们再看一下商铺榜单,有一个项目比较特别是滨江万家名城,属于一个住宅项目的底商。在对社区底商有一定了解的基础上,可能觉得社区底商并不是一个主要的投资方向。但是,滨江万家名城成交面积与成交套数都不错,是怎样的一个驱动,让它们上榜单了?
陈焕春:住宅底商并不是不适合投资,它要看板块,以及具体的楼盘属性与周边环境。这是一个很微观的事情,不能一概而论,有些地方的底商可能已经没有价值了,但有些地方的底商可能还有价值,这跟它旁边的邻居是谁,非常的有关。,虽然杭州的综合体已经有那么一点过量,但是,旁边有综合体的人流量完全不一样。城西银泰城也是一个很好的例子,它的正对面是橡树园的底商,曾经因为地铁即将开通,银泰即将开业,炒到了5万/平的价位,但是,在银泰城开业之后很长一段时间,它的商铺出租很惨淡。又过了几年,城西银泰城带来的人流量,还是给它带来了很多机会。因为很多银行的分理部等等,都会开到它的边边角角地方去。所以,有了人气后,还是会有带动,只有没有那么立竿见影。所以,重要的一点是要看邻居。
汤耀光:不同的产品,不能一概而论产品的好坏,不能简单的说哪种类型的产品不适合投资。商铺也一样,需要找到好的项目。
六、产业成熟的滨江区,成为共性推荐板块
沈曦霞:回到两份榜单上,哪些项目具有代表性或者特殊性,可以跟网友分享一下的。个人来说,中大银泰城、G193都是比较熟悉,还有一些则没有多少印象,比如诺德财富中心、望京商务中心,对于普通的投资者来说,可能不是很熟悉。
陈焕春:事实上,奥体管委会规划的奥体面积并不大,以一条河为界,一半是滨江,一半是萧山。但是,我们现在谈论奥体,往往指的是整个奥体的辐射力。在奥体板块内可能会聚集一些产业,这些产业发展之后能带来人流,带来消费。但是,板块升值的核心的是产业的带动,并不仅是G20、亚运会的概念就升值起来。所以,大家要保持理性,不能看着便宜就进去。当然,这边的物业目前的门槛也不高,很多物业均价都没有超过1万/平。
汤耀光:像诺德财富中心、望京商务中心,它得益于奥体板块。虽然,它单价是便宜,由于写字楼户型比较大,所以总价也并不低。但是,从单价、成本来说,确实是性价比高的投资产品。如果,G20、亚运会,真的能带来整个板块的配套、交通的比较大的改善,这个价格确定是便宜的。同时,后期的产业、企业,能够逐步的导入,现在确实是一个很难再低的水平。
七、杭州商业地产下半年还有哪些亮点?
沈曦霞:抛开这两份榜单的楼盘,下半年有哪些商业值得我们去关注。
陈焕春:按照之前的逻辑,出现在三类板块中的产品比较吸引大家。比方说,热点板块里面,滨江是当仁不让的热点板块,它的租金等各方面都很好。类比滨江的,还有一个未来科技城,它的整体上,包括酒店式公寓、写字楼,可能还处在起步阶段,并没有滨江那么成熟,但是也不会被忽略,如果有好的产品,如EFC,可能还会有一个持续的发力。在滨江,如果康康谷卖得差不多了,就要看后续的项目跟进,也仍然会吸引大家的眼光。板块上来讲,滨江、未来科技城,还是比较吸引人的。其次,像奥体这边,集中性的爆发之后,可能会有一个平稳期。另外,像华元欢乐城这种低门槛产品,余杭区里面仍然还有,在社会的投资渠道比较狭窄的情况下,还是会有一些闲散资金在这些物业里面。还有如临平的理想银泰城,也有一些酒店式公寓,相对来讲,它有一定的品质,有整个银泰城在背书,价格虽然会略高一点,但是,也会有比较多的投资人群去关注她。
汤耀光:商铺的差异性比较大,就算同一个区域的话,它们的优劣也会很明显。因此,商铺的风险性也会比较大。然后,写字楼跟公寓的话,我认为公寓还是找一些比较成熟的片区会比较好,好像滨江、钱江新城这样的片区,它已经有一个比较大量的人口导入,包括产业已经比较成熟,使用者会更加多一点。所以,从出租来讲,我们往往去看酒店式公寓,它的投资的价值与属性,建立于它未来出租的价值,包括能否容易出租出去。所以,我认为滨江、钱江新城这两个板块是具备这样的条件的。当然,如果谈到具体的项目,滨江区的智慧之门有酒店式公寓产品,而且比较高端,值得关注。写字楼方面,钱江新城核心区随着这两年入住率的增长,空置率已经是一步一步的降低。钱江新城现在在售的写字楼有一部分,后续新的写字楼如果有散售的话,如迪凯、明珠国际等优质写字楼都值得关注。
设计:蒋亚萍/杨雨枫 摄影摄像:骆晓磊/翁羽明 记者:张图南 编辑:顾莹颖 统筹:杨建辉 监制:沈曦霞 王琦明