钱二的房价上限，有没有对标的样本？

都说2023年，3万元/㎡的刚需新盘品质卷上天花板，但杭州限价最高的钱二板块，卷的也是旗鼓相当!

每一个新品，都有比之前的房子更好的趋势。

毕竟6万元/㎡均价的房子，抛开区位，产品才是钱二新盘目前仰仗的底气。

江河汇实景图 陈鑫龙/拍摄

整拆整建、品质好、界面好、市中心唯一沿江板块，以及高举高打的未来城市发展定位，这些都是钱二房价的下限底盘。

所以，钱二的上限在哪里?

新板块，新房起步价900万，在杭州算是独一份的存在。

长三角兄弟城市里，有没有可以对标的板块?

来对比一下南京、苏州和上海各板块的限价。

壹

南京是全国省会城市中首位度最低的，GDP一直落后于苏州。整个江苏强市林立，导致南京省域影响力比较弱。

南京的房价，2021年之前的许多年，是以河西、南部新城两个中心区为价格锚点，以这两个中心区为圆心，向外房价一层层递减。

2021年，发改委发函，通过了南京都市圈发展规划：加快南京都市圈建设……全国同城化发展样板区和高品质宜居生活圈，提升都市圈整体实力和竞争力。

南京城市建设快马加鞭，最明显的就是2021年，轨道交通建设大“爆发”，15条线路同时开建，比杭州12条线路齐头并进更猛。

经过近3年巨变，南京大力向西发展，城市焕然一新，原有房价体系开始翻篇，河西、南部新城两个价格锚点失效，南京房价变成了一个多锚点和零星高点的格局。这么一看，似乎有杭州摊大饼和蒸小笼包的意思。

2023年12月南京房价地图

不过总的来看，南京7万+/㎡的豪宅主要聚集在河西中部、河西南部青奥板块、部分城中区域，但并没有一个新的全部在6万+/㎡的豪宅区域。

贰

苏州有着相对较高的经济水平和薪资水平，而生活成本相对较低，尤其是相比于周边的兄弟城市上海、杭州，房价和消费物价较为合理。

房价支出，杭州也比苏州更高，这一点，你看看统计局的数据就知道了。

2023年12月苏州房价地图

早在2021年，苏州工业总产值就超过了上海和深圳，成为全球第一大工业城市。一个普通地级市，却创造了众多省会城市都难以企及的经济奇迹，堪称“神一样的存在”。

苏州的经济规模庞大，但对外贸依存度高，高端服务业落后，低端加工类企业多，创新型企业少，缺乏核心技术和品牌，是苏州经济的不足之处。

很多省推行强省会战略，拼命做大做强主城区，而苏州恰恰是主城弱、县域强，到现在地铁里程仅仅只有杭州的一半，当然这也有古城保护的原因，所以很多慕名到苏州的游客找不到苏州城市的中心。

苏州的城市框架在持续扩大，但并无特别的尖子生，深入人心的四大新城(两吴一科一高)建设相当缓慢，多则近20年，少则10年，也不过是2-5平方千米的开发成熟范围。

叁

上海的房价高点是怎样分布的呢?传统的市中心&陆家嘴+徐汇滨江&前滩+联洋碧云&张江+新江湾城。

新江湾城，至少在地理位置上，有那味了。

新江湾城前身是荒废多年的军用机场，后来自然生成了大型的湿地，自然环境优越。1997年军用转民用，21世纪初，由于城市发展用地紧缺，上海市决定要把新江湾城建设成“面向21世纪的示范居住区”。

“一座以知识型产业集群为核心，以高知识人群生活区为形态、具有知识经济时代生活方式特征的新城区”。

上海市通过引入高等学府+科创园区，来提升板块能级。相同的模式还有张江高科技园区、紫竹科学园区，借助这种模式，确保新江湾的地段价值远高于周边板块。

其次在最大限度上保留原有的自然景观的基础上进行开发，建设高品质的商品住宅，吸引高净值的人群入住。

2023年12月上海州房价地图

如今新江湾板块的业主画像特征是：高知型、中青年、高收入。目前板块均价10万+/㎡，远远领先周边的中原(6.5万/㎡)、高境(6.6万/㎡)、淞南(5.7万/㎡)。

作为上海市倾力打造的第三代国际社区，新江湾城主打低碳、绿色的高端居住路线。正因如此，新江湾城板块目前房价直逼内环，在北外环一众老破小中自成体系。

新江湾城本质上还是大型居住社区，主打的是生态、科教社区，居住环境优越，地理位置相对较偏，配套一般，只有学区比较突出。

肆

钱江新城二期坚持国际视野、产城人融合，锚定“两高一集聚”、心向往之的城市新地标，擘画世界一流的滨水潮岸带。

钱二的规划结构，从江河汇、五堡TOD、七堡老街TOD三个同级公共服务核心，变成了江河汇金融心、御道节点、五堡节点、六堡节点、七堡文化心三个区域。江河汇能级不变，五堡TOD、六堡TOD能级削弱。

江河汇是钱二最先启动的核心点，区域定位是“世界级城市旅游金融综合区”。如今随着新规划的落地，江河汇地位被再次强化，其他项目就是越靠近江河汇价值越高。

新江湾城凭借高等学府导入高知人群，为产业输送高精尖人才，整个区域形成宜居科创的良性循环!如今这里的业主，基本为追求居住品质从市区置换而来的高净值人群、区域内企业高管、复旦大学的教职工家庭和奔着教育资源而来的城市中产。

新江湾城板块的二手房均价10万+/㎡，杭州综合实力不如上海，但钱二规划定位要高于新江湾城。所以，你觉得钱二未来的房价会到多少?