未科又现商改住！闲林新增低密地块

杭州楼市，最近的商改住地块调整，来得有点猛。

近日，杭州市规划和自然资源局发布两则规划公示，分别涉及未来科技城与闲林板块的核心地块。此次调整旨在丰富区域住宅产品类型，促进职住平衡，为市场带来新的供应与可能性。

PART 01

新增大体量住宅，未来科技城又有商改住

11月12日，未来科技城单元YH090705-01、02、03等地块规划调整方案公布，核心内容是将原规划的6宗商业/商务金融用地，调整为2宗住宅用地和2宗商业地块，实现了显著的“商改住”转变。

值得注意的是，这两宗新改出的宅地位于余杭区的未来数港片区，该项目最早在2023年被提出，但两年来一直没有动静，前几天网上曾流传过一份项目规划效果图，不过并非官方发布。

调整区块东至方家桥港，南至五常水乡，西至良睦路，北至文二西路，总用地面积21.39公顷。其中，YH090705-01地块调整后：用地面积4.06公顷，容积率2.0，绿地率35%，建筑密度22%，限高80米;YH090705-03地块调整后，用地面积3.96公顷，容积率1.2，绿地率30%，建筑密度35%，限高30米。图片

两宗地块一南一北分布，地块规划条件做了明显区分，刚好用来打造不同的住宅产品，形成差异。地块北面一路之隔是合景映月台，小区主要有洋房和联排两类产品。

不过，地块周边新房供应也不少。待售项目有建发招商·元序(楼面价30129元/㎡)，项目打造15幢高层，户型面积139-240㎡，据悉对外放风价“5字头”。另外，还有两个在售项目，时舟里和保利天奕。其中，时舟里于今年5月入市，销售均价约3.5万元/㎡，目前已经开盘7次;保利天奕打造了23幢高层，目前已开盘两次，开盘均价分别为35799元/㎡和36312元/㎡，综合中签率大约在40%左右。

另外，地块东面还有一宗宅地将在本月25日出让，即未来科技城单元YH090306-11地块。地块三面沿河，到规划地铁12号线水乡北路站直线距离大约400米。

PART 02

闲林一宅地降容，容积率仅1.2

同日，为落实两高一铁管控要求，同时为提升住宅开发品质需对控制指标进行调整。余杭区闲林单元YH120201-01地块也出调整公示。

地块西至高教路，南至怡景路(暂名)，东、北至相邻地块，规划用地面积为3.76公顷。此次调整用地面积不变，容积率从2.3调整为1.2，建筑限高24米。

地块紧邻在建12号线，直线距离黄泥坞站不到500米，往北可直达未来科技城中心区、西站，往南直通之江转塘，一站地铁可换乘3号线。

此次规划具体调整内容：容积率由不大于2.3调整为不大于1.2;建筑密度由不大于22%调整为不大于35%;绿地率由不小于35%调整为不小于30%，建筑高度由不大于60m(1985国家高程基准)调整为不大于24m，另外备注要求控制线北侧不得设置住宅建筑。

这一变化意味着，该地块的产品定位将从普通高层住宅彻底转向为洋房、叠排等低密度改善型产品。