法拍成交2.6万元/㎡，采荷学区房价格跳水的背后竟是因为……

自从“老旧小区自主更新”政策出台后，市区“老破小”迎来久违的春天，就连法拍房市场也不例外。

5月28日，一套建筑面积46.22m²的采荷小区红菱邨法拍房拍卖，成交总价120.83万元，折合单价仅26100元/㎡，远低于市场价。

为何低价成交?原来，这套法拍房是一套带有居住权约定的房源。

根据法拍页面信息显示，这套采荷小区红菱邨法拍房建成于1987年，位于顶楼，户型格局为两房一厅一厨一阳台，两房朝南。

值得注意的是，竞拍公告特地设置了瑕疵说明：“本案双方当事人协商确定附条件拍卖，房屋买受人须同意赋予李某君终身居住权，且买受人在受让上述房产后须为李某君办理相应居住权登记手续。本院对本标的物不提供钥匙，亦不存在房屋腾退的情形。以上所附条件会影响买受人的占有、使用、收益、处分等权利，提醒竞买人特别注意。”

从该房源的司法裁定书和评估报告中可以得知，这套房源目前的两位权利人李某君和张某磊，是通过继承，按份共有这套房子，双方各拥有该房源50%的份额。由于两人对共有物分割存在纠纷，经法院调解后，双方均同意向法院申请附条件拍卖、变卖位于采荷小区红菱邨这套房产，所附条件就是现年78岁的李某君对这套房子享有居住权。

什么是居住权?所谓居住权是指权利人为了满足生活居住的需要，按照合同约定或遗嘱，在他人享有所有权的住宅之上设立的占有、使用该住宅的权利。居住权是《民法典》物权篇新增的用益物权的种类。居住权设定后，既能够保障居住权人居住的连续稳定，又能够保障所有权人对房屋的支配权。根据民法典第366条和第371条，居住权的设定可以通过两种方式，合同约定或遗嘱设定。

通俗地讲，只要办理了居住权登记，权利人就可以在房子里一直住下去(最长年限为权利人终身)。而且，居住权不会因为产权变更而发生改变，即便房子卖了，居住权也一直延续，新的房东无权要求权利人搬离。

既然有居住权，那剩余的另一间房能出租吗?

根据《民法典》相关规定，设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。也就是说，如果所有权人跟居住权人协商后双方都认可的话，是可以的，但是如果居住权人不同意，那所有权人是不能擅自自住或出租的。另外，居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭，居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

也就是说，由于居住权是终身的，采荷小区红菱邨2幢1单元602室房产，对于竞买人来说，拍下后存在较多限制，相比普通法拍房，权益损失较大。

这也是为何这套法拍房虽然是采荷一小本部学区房，在4月底首次拍卖时却流拍了。此次二拍，起拍价降到了109.83万元，折合起拍单价仅约23800元/㎡。

尽管有居住权，但采荷一小学区房的诱惑却是实打实的，毕竟买家在取得房子产权后，仍可以落户，享有学籍。更何况二拍起拍价降低，仍吸引了购房者入场竞拍。开拍当天，有7人报名，最终这套房源以120.83万元成交，折合成交单价26100元/㎡。

这个成交单价可以说是捡漏成功了!透明家·房产价值报告透明显示，该小区近6月网签均价为36115元/㎡，价差达到了10000元/㎡。

事实上，这并非法拍房市场首次出现有居住权的房产。

在2023年4月，就有一套西湖区明珠公寓9幢1单元902室房产，建筑面积144.8㎡，因设居住权，首次流拍，二次拍卖成功，成交均价318.8万元，折合成交单价约22017元/㎡，同样远低于市场价。

显然，在足够的性价比面前，即便是带有居住权的法拍房，依然会有买家进场。