回眸2023丨近7万家庭选择二手房，这个原因是关键！

最近，社交平台上一套爆改的老破小学区房获赞无数!

这套西湖边80方的三房带个大院子，经过户主的精心改造，不仅室内完全住得下一家四口，院子更是派上了大用场：孩子们可以尽情玩水，办生日宴会，爸妈可以招待朋友，喝茶聊天，闲暇时，一家人可以看看天幕电影，望望星空……

这样的生活场景，让人感叹，原来二手房也可以住得很舒服。

壹

二手住宅成交6.88万套

在新房优先的杭州楼市，二手房市场一直是被忽略的那个，这一方面是因为新房价格、品质、环境等方面的优势，另一方面也少不了某些房产大V的推波助澜，仿佛二手房尤其是“老破小”，是“洪水猛兽”。

但事实上，截至12月26日，今年杭州十区二手住宅成交了68815套(数据来源：袋鼠汇，下同)。也就是说，有近7万户家庭，选择了买二手房。

在二手房市场行情深度调整的情况下，这个数据已经相当不错。要知道，去年杭十区二手住宅成交仅49038套，相较之下，今年增长了约40%。

不仅仅是数量的增加，二手房的发力，还体现在和新房成交量的对比上。

截至12月27日，今年杭十区新房住宅成交量约8.8万套，二手房成交量占全部住宅成交量的43.9%，新房占56.1%。相比往年，二手房占比有所提升。

再加上，这两年杭州推地节奏的放缓，未来新房供应也会减少，新房与二手房此消彼长，杭州成为像上海这样的二手房占主导的城市，或许不会太久。

贰

低总价、小面积房源最好卖

这近7万户购买二手房的家庭中，有不少是像小卢这样的年轻人。

95后小卢，大学毕业后就留在杭州，工作在城北新天地一带，和女朋友到了谈婚论嫁的阶段，买房就提上了日程。

“也不是没考虑过新房，只是二手房更有性价比。”小卢用一句话概括了最终选择二手房的原因，而这个性价比，更多是指向了居住的价值。

不想花太多时间在通勤时间上，就算是早出晚归楼下也有热腾腾的饭店，最重要的是，预算只有200万——能够同时满足这些要求的，只有老城区房龄比较长的二手房了。

最终，他们以180万的价格，买了三塘一套67方的房子，格局不错的全明户型，小区边上就是城北体育公园，地铁、商场都不远，电瓶车20分钟就能到公司。用小卢的话说，至少拥有了“多睡半小时的幸福”。

小面积、低总价，是小卢选择三塘二手房的原因，而这，也符合今年二手房成交的重要特征——小面积、低总价的房源，是最好卖的。

从成交面积段来看，60方以下占总量的15%，60-90方占到了41%，也就是说，90方以下的房源，占到了一半以上;

从成交总价段来看，200万以下几乎占了总量的一半，46%，200-300万占了25%，换句话说，300万以下的房源，占到了总量的71%。

叁

配套齐全总价低 稍远一点也无妨

除了市中心老破小，配套齐全、房龄较新、交通方便、总价可控的近郊房源，也颇受购房者青睐。

从成交数据来看，广厦天都城、越秀星汇城、翡翠城、绿城桃源小镇、保利东湾等都属于近郊大盘，离主城区不远，交通便利，不管是小区自带配套还是外部配套，都足够生活所需，而且，总价大部分能控制在200万-300万。

二手房小区成交套数TOP10榜单中，值得一提的是城发云锦城。作为上城区入门级房源，云锦城无论是自然环境，还是周边地铁、商业和学校资源，都非常不错，虽然也有一些不足，但200万左右能买80多方的三房，对刚需来说无疑是性价比优选。

刘先生就是看中城发云锦城的高性价比而下单的，他和妻子工作都在市中心，孩子上幼儿园中班，加上帮衬的老人，五口人买市中心的“老破小”显然住不下，考虑到预算和小孩上学问题，摇了一年新房未果后，他最终买了云锦城，89方，210万。

“顺利的话，或许能在新家里过春节了。”刘先生完成了他今年最重要的KPI。

肆

学区房还是硬需求 时机到了就出手

相比去年，今年多成交的这近2万套，有不少是学区房的贡献。

自“双减”后，学区房可谓是一地鸡毛，从2021下半年到2022年一整年，被“压”的抬不起头来，不仅价格下来了，成交量更是少得可怜。直到今年，在一系列政策的带动下，整个二手房市场回温，学区房需求也被带动起来。

以保俶塔实验学校为例，据不完全统计，今年保小学区房成交了360多套，几乎是一天成交一套的节奏，而去年，“一个月也就十套左右”，保小附近一家中介门店的经纪人表示，“尤其是10月份以来，不少人释放了房票，看房的人比以前多了不少。”

对有学区需求的家长来说，这个时候买，比高位时成本低了大几十万，本来就是在“买”和“再等等看”之间纠结，当市场情绪和价格都到位时，“买”便占了上风。毕竟，对很多家长来说，学区是硬需求。

正如本文开头提到的这户家庭，业主两年多前就关注到了，但600万+的价格劝退了她。随着二手房降温，这套房子一直没有成交，她看着它的挂价一降再降，直到420万，她觉得再不买可能会被人捷足先登，立马下手。

80方三房、大院子、西湖边……这些字眼交汇在一起，让人羡慕的背后，是业主看准时机的出手，也是她和房子之间的缘分。

伍

60方的房子 也能装下梦想和未来

每个买二手房的人，都有各自选择二手房的原因，或是为子女教育买学区房，或是为改善置换更大面积、更好产品，更多的则是刚需的性价比之选。

对他们来说，不是两三百万的新房买不起，而是二手房更有性价比，这种性价比往往是当下的心之所向。毕竟，比起新房的涨价预期，还是二手房的配套和便利更为踏实可靠，而从另一个层面看，买二手房基本是自住，这也更符合国家“房住不炒”的大政方针。

不由得想起最近刷屏社交平台的“外卖宝宝”霏儿，在他爸爸最新发布的视频中，已经5岁的“外卖宝宝”霏儿和爸爸妈妈，奔跑在正在装修的房子里，霏儿欢快的笑声感染了所有人，视频获赞56万，许多人留言：“看着看着就哭了”“平凡人的快乐就这么简单”……

这套二手房，是外卖员李园园用了全家人的积蓄买的一套“老破小”，只有60来方，但承载了全家人的梦想和幸福，是他留在这个城市中最安稳的方式。正如他在视频中配文所说：

“虽然只有60多方，但这是我们的全部，装了我们的梦想和未来，装得下霏儿的成长，装了一屋子的欢歌笑语，所以我觉得它很大。”