艮北，一个被低估的改善板块

杭州有些板块，出身优越，但在二手房市场的表现却并不出圈。

比如艮北新城，就是其中之一。

同为改善型板块，艮北无疑不是第一梯队，自然也不是改善客群的首选。

春暖花开之际，杭州的二手房市场回温了!从3月6日开始，每日成交量达到200套以上;3月11日，更是达到了272套，此后基本维持在日均250套。

随着3月14日新政落地，又为杭州的二手房添了一把火，“小阳春”回来了!

相比之下，处于新房断供期的艮北新城，二手房市场就比较“淡定”。

透明君粗略统计了下，艮北新城二手房挂牌房源达1000多套，其中杨柳郡挂牌量最高，有349套，其次分别是112套的云悦湾和97套的潮听明月。

中介表示，板块在今年2月成交19套，而3月1日-17日，成交26套，这其中主要贡献仍来自于杨柳郡、汇港城和潮听明月。

潮听明月实景图

Part.1

潮听明月卖不过杨柳郡

成交单价未破5万元/㎡

2023年12月，潮听明月交付，受到了买新不买旧的购房者“短暂的偏爱”。

透明家·房产价值报告显示，近6月成交11套，网签均价41936元/㎡。

同时，在价格上，也没有杨柳郡、招商1872能打。

潮听明月共646套房源，在2021年开盘2次，中签率分别为11%和18%，当时新房价格42400元/㎡。

这个价格显然低于潮听明月当初的新房售价。不过据附近中介透露，实际成交价维持在47000-48000元/㎡。

潮听明月实景图

如一套面积约129㎡的房源，按实际成交价折算，总价超出600万元。撇去利息和相关税费成本，业主的浮盈微利，甚至可能刚抵过。

微妙的是，交付至今，潮听明月的出售房源有97套，挂牌率达到了15%，其中有62套房源有不同程度的降价。这意味着小区的投资客占比并不低。他们的抗价能力弱，毕竟竞品多了，同样的品质只能拼价格。

除了杨柳郡，艮北第一梯队还有汇港城和云悦湾，实际成交单价都在5万元/㎡左右。

杨柳郡实景图

汇港城实景图

而同样在去年交付的花样年对越天，网签均价未到4万元/㎡，透明家·房产价值报告显示，一套115.89㎡的房产，网签均价34246元/㎡，总价仅397万元。对比艮北4.4万元/㎡的新房限价，小区的二手房价格确实不高。

当然，这也是与其区域位置有关，不靠地铁也不靠商业的花样年·对越天，交付又延期，品质相较于绿城和招商，还打了折扣，自然拼不过。

Part.2

背靠钱二好乘凉 艮北价值底盘稳?

不过，艮北的情况或许会被扭转。

眼下，艮北自身发展是“现在完成时”，宜居度佳。

一方面，板块整拆整建，配套自成体系，有杭州市第一人民医院城东新院区(在建)，采荷系教育资源，花园城商业，李宁体育公园，以及地铁1号线等。

杭州市第一人民医院城东新院区实景图(在建)

采荷教育集团澎诚中学实景图

花园城实景图

另一方面，艮北和钱二有2万+的新房限价价差。紧邻钱二的艮北，背靠大树好乘凉，将来钱二的高能级城市资源，艮北都能被辐射到，尤其弥补了相对较弱的商业配套。

不是钱二买不起，而是艮北更具性价比。

在中介看来，同样500万-700万元的预算，在艮北核心区能买到一套房龄小、且品质佳的改善四房，“艮北的价格比较稳定，波动不大。新交付的小区品质不错，房东降价意愿不高。年前一些买家看了房没下手，想着再观望下看房东降不降价，结果发现年后价格也没有松动，就直接下定了。”

而之所以眼下艮北二手房成交不温不火，或许就是时间效应，在等待钱二“开花结果”。

再者，改善型购房客群更愿意为新房买单，毕竟二手房税费和中介费又在无形中增加购房成本。

3月4日，杭州市自然和规划资源局发布了艮北新宅地，即牛田单元R21-03-2地块，东至现状夏衍中学、西至艮嘉巷、南至明月桥路、北至现状兴隆公寓。

具体来看周边配套，地铁是不方便的，自驾还可以，但两大高架就在附近，可能会有噪音以及城市界面影响

根据具体指标：容积率为1.9、建筑限高50米(意味着只能建设最多16层)。

不知今年是否会上市，但不管如何，艮北已走向存量房市场了。随着艮北宅地供应接近尾声，揽翠云境、云翠金澜府、紫映云来府、江翠轩、望斓翠印府等小区都将在未来两年先后交付。

为了缓解税费压力，3月14日，杭州出台楼市新政，二手房全面放开限购，且将限购区的免增值税从原先的满二唯一调整为满两年且没有唯一限制，降低了购房者的成本，利好一众次新房。

接下来，艮北的二手房成交或许会迎来另一番景象。