南部新城,超4000套供应在路上
http://www.tmsf.com 2022-09-23
来源:
透明传媒 刘建朝
[摘要]宜居板块房源多,配套完善生活乐。板块限价虽上坡,料想二手还得卧。
一提到南部卧城,很多人都觉得是“睡城”,缺乏产业,“留不住人”。 南部卧城是萧山区在2002年正式提出建设的品质生活的片区,一开始的确定位成了“睡城”。 一条南门江南北向横穿南部卧城,是区域内主要景观河,2007年萧山区大规模整治河道后,南卧呈现出江南水乡的俊秀和灵气。 2008年和2009年的萧山地王,都在南部卧城。 2009年,汇宇拿下萧储44号地块(汇宇和庭),是萧山首个楼面价破万元的地块。同一年,开元房产以17.8亿元重金拍下曹家桥地块,70万方的开元广场亮相。2012年,得力名门世家几近“日光”,震惊同行和业界,该地块正是2018年的地王。 作为萧山城区改善人群的首选,南部卧城一时名声开外,吸引了外来大型房企的注意,恒大和农工商率先进入…… 然而拐点出现在2015年,少年宫项目停滞,育才南路到所前立交项目停滞...... 而此时,钱江世纪城迎来爆发期,2016年美哉美城一枝独秀,萧山重心北移。 2017年,《萧山分区规划》出炉,南部被定位为品质生活片区。 围绕着2号线曹家桥站和朝阳站,10宗涉宅地块高价成交。绿城,滨江,旭辉,融信,碧桂园……大牌房企终于来了。 01 供应大户 这几年南部新城一直是新房供应大户,2019年底,板块内有14宗涉宅地块,供应量高达227万方,新房供应高峰期,最多10个项目同时在售。但架不住这几年市场火热,顺风顺水完成了去化。 如果按照每套房100平米来算,227万方,意味着超过2万个家庭,选择了南部新城,得益于无缝链接萧山市中心和滨江的特殊地缘优势,经过近10年的发展,南部卧城在新城大战中以人口强虹吸的优势,意外获得了领先的势能。 经过近几年超量集中供应,如今南部卧城达到了阶段性饱和,同时新房限价经过三次提升,已经从2字头迈向3字头,这导致南部卧城失去高性价比,加上市场进入调整期,新房市场趋于冷静,出现中签率提高甚至报名不足、无需摇号的情况,二手房成交量也逐渐低迷。 同时,南部卧城还有大量的安置房,蜀山街道2022年工作报告中提到,2017年以来,蜀山实施14个村社整村征迁,竣工安置房73.6万平方米以上。 今年1月蜀山街道官方微信公众号中也透露,蜀山正全力督促加快6个区块195.4万方的安置房建设进度。 本地需求不足,外溢来的需求也已经饱和,而南部卧城还有新房在路上。目前在售项目有3个:
待入市项目有4个,分别是大家中天钱江潇澜隐翠、众安濋玥府、萧山城投2022年34号地和萧山城投2022年54号地。今年第三次土地集中出让,虽然萧山暂无土地供应,但南部卧城的新房供应量依旧比较充足,以上7个项目加起来合计超4000套供应。 02 配套完善 南部新城就是大型居住区,2002年启动时定位卧城,一睡20年,如今大梦初醒,奋起直追。 地段:南部新城北靠萧山老城区, 西邻湘湖,东接新塘,南挨所前。 道路:风情大道、市心路、通惠路三条主干道,串起了南部新城、市心、市北和奥体。 地铁:早早开通的地铁2号线,南部新城的交通还是非常便捷的。 环境:南部新城水系资源丰富,近湘湖,环境好。南门江、知章公园、南江公园,“五馆合一”的萧山城市文化公园(在建),让南卧不负江南水乡品质生活区。
汇德隆购物中心(刘建朝摄) 近些年,南部新城的商业配套逐步完善,从最早汇德隆购物中心,到萧山银泰。再到开元广场综合体(在建)、朝阳新天地综合体(在建),这些商业配套体量和能级都有较大的跃升,南部卧城将形成北有银泰,中有开元、南有新天地的商业中心圈。 南部新城的教育资源也很在线,好学校竞争力不错,汇宇小学、南都小学、高桥初中、高桥小学、高桥初中;还有曾风光无限的朝晖学校,以及名声在外的中国传媒大学附属小学,总的来看,南卧教育资源丰富,实力也很强,可谓众“星”云集。 杭州规格最高、面积最大的医院,投入约65.4亿,拥有约2500床位,门诊量约300万人次,体量超78万㎡的三甲医院浙大二院总部(在建)落子南部新城。(萧山发布) 湘湖的宜养环境,催生出了健康医养、绿色金融、文创旅游、智能科技产业格局,逐渐补齐南部新城产业短板。 03 没有倒挂 南部卧城二手房供应量大,倒挂几乎不存在。 板块内次新房、老小区等住宅分布范围广,二手房源多。 查阅好找房数据,目前南部卧城板块内成交房源以89方小户型居多,多数小区二手房成交单价区间在3-3.5万/㎡。 地铁口、精装修的房源价格会高一些,一般小区的二手房单价基本3万/㎡左右。 如板块内明星项目绿城桂语朝阳,近地铁,精装交付,近期成交均价在3.6万/㎡,璞阅离地铁口远,二手价格基本在3.2万/㎡。 除了老小区和次新小区,板块内价格最高的是名门世家,89方小户型单价基本在5万/㎡以上,因为属于汇宇小学的范围。 总的来说,在南部新城,89方小户型,预算270-300万可以买到带装修,甚至靠地铁口的房子。 南部新城刚需自住人群较多,二手房价格泡沫不大。再加上板块内的次新房即将陆续交付,所以,未来二手房压力比较大,总的来说,除去时间和资金成本,新房与二手房价差几乎可以忽略。
04 自住优选 南部卧城上一轮发展规划的利好几乎出尽,目前都在落地中。目前看来,重大利好还有“巨无霸”浙二医院总部、开元广场、朝阳新天地,均在建设之中,这三个大型项目投用之后,将辐射整个萧山南部。 新的规划未出,板块限价逐渐远离刚需,曾经海量房源,库存高,楼盘多,去化快!但如今,远离地铁的项目已经卖不动了。 一句话总结:宜居板块房源多,配套完善生活乐。板块限价虽上坡,料想二手还得卧。
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