杭州低密走出独立行情！穿越周期的3大核心密码

10月，杭州楼市分化态势越发明显，就连核心区域，热度也出现下降，流摇区域进一步扩大。钱江世纪城、市北、城东新城等热门板块，在10月也出现新盘流摇的情况。

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市场分化下的确定性

杭州楼市整体承压背景下，低密市场走出独立行情。2025年1-10月，杭州新房住宅成交3.6万套，同比下降20.7%，反观低密住宅(三层及以下墅类产品)成交1170套，同比增长29.7%。

主城区不限价豪宅品质升级，户型面积大，部分冲击了低密住宅市场。在这场深刻的价值重构中，只有拥有稀缺资源、精准定位与过硬产品力的低密项目，才能穿越周期，逆势领跑。

除了下沙、大江东、双浦等较为偏远的地段，在主城区，叠墅形态就已经是低密类住宅极限了，几乎不可能有排屋类产品，御境映庐和蒋村建发低密这样的产品，未来几乎不可能再有。

三层及以下墅类低密住宅产品，供应主力依然是临安区、富阳区、萧山区和余杭区。

低密住宅市场，同区域、同类型项目，去化表现也有较大差异。从数据来看，具备稀缺资源的项目，正在持续赢得高净值人群青睐。

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杭州低密市场格局

2025年1-10月，主城区3层及以下墅类低密住宅产品，供应极度稀缺，物以稀为贵，所以主城核心区的墅类低密，都是城市价值天花板，坐拥核心资源，产品追求极致奢华，总价高昂，自成一体。

9月份就有一个特别典型的项目入市：均价18.8万/㎡的西子御园，南宋皇城遗址旁的中式排屋，刷新杭州住宅天花板。

与主城核心区相对应的是稀缺自然资源区，这些项目坐拥天然山水资源，低容积率，提供纯粹低密生活体验。富阳的春江御园项目，凭借其独特的自然资源和产品设计，在市场中找到了自己的定位。

春江御园项目实景图

富阳是杭州的后花园，坐拥富春江、黄公望国家森林公园等稀缺资源，是离尘不离城的理想栖居地。

2025年1-10月，春江御园，位列富阳区3万元以上低密住宅项目成交第一名，是富阳区低密住宅产品的标杆项目。

春江御园项目位于富阳黄公望单元，容积率仅0.6，规划212席纯两层中式合院。

春江御园以《富春山居图》为灵感，由GOA大象设计、绿城风景园林设计、香山帮非遗团队联袂打造，复刻白墙黛瓦、飞檐戗角，搭配5.9米挑高地下室及南北双庭院，实现买两层得四层的空间革新。

只有产品足够打动人心，才能汇聚忠实拥趸。稀缺自然资源区低密住宅，居住体验更舒适，更适合追求自然和低密生活的群体。

春江御园项目实景图

近年来，黄公望村民宿、康养、艺术、文创...业态蓬勃发展，品质餐饮日益红火，区域人气和生活便利性不断提升。项目通过江滨东大道等主干道无缝连接之江和滨江，约30分钟车程即可抵达杭州主城，是真正的城央绿洲。

值得关注的是，与春江御园相邻的鸿茂八墅项目近期迎来实质性进展——2025年10月《创富未来八号(鸿茂八墅)设计》招标公告正式发布，拟再投5.87亿元重启这一涵盖别墅、会所、超五星级酒店的高端度假项目。顶级度假别墅区的落地，将吸引更多高净值客群与资本聚集，显著提升区域形象与知名度，带动周边高端商业的繁荣，重塑板块能级，推动富春山居站上杭州低密生活榜首。

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热销项目的核心特征

从2025年1-10月低密住宅成交数据来看，热销项目的核心特征主要有三点：

稀缺资源为王。传统地段价值依然重要，窗前景权重显著提升。江、河、湖、山等稀缺自然资源，成为项目最强护城河。从数据来看，杭州墅类项目的区位总体呈现“从中心向郊区扩展，而后又回归中心”的变迁轨迹。这当然跟政策松绑有很大关系，同时也表明，稀缺地段+稀缺资源的组合，一直是低密项目最重要竞争力。

产品力成为决胜关键。在当下的低密市场，大面积不再稀缺，客户更愿意为独特产品形态和生活方式付费。杭州低密住宅产品近年来经历了显著升级。动区错位、静区相连，有效减少噪音干扰，提升私密性与舒适度，提升空间灵活性与通透感，契合现代居住对功能性与美学的双重需求。

现房与实景体验受青睐。随着房地产金融属性褪去，居住本质回归，购房逻辑正悄然生变：从购买期房的未来预期，转向拥抱现房的当下确定，这一趋势在2025年的杭州低密市场尤为凸显。实景呈现的园林、公区与户型，构成了真实的空间感，极大降低了期房交付风险与决策成本。

春江御园2024年12月已实景交付。所见即所得的现房，即享配套与品质生活直接兑现，成为高净值人群购房决策的核心逻辑之一，也是春江御园成为富阳区均价3万元以上低密住宅项目成交套数第一的深层原因。

春江御园项目实景图

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低密市场持续进化

随着年轻高净值人群进入市场，未来的低密住宅市场将持续进化。

未来可能会出现更多为特定群体(如艺术、运动)定制的高端产品，满足不同圈层人士的个性化需求。

随着高端改善市场竞争加剧，低密住宅产品竞争维度不断深化，将从规划设计、建材用料，延伸到绿色健康、智慧科技等内在品质。科技住宅、健康住宅将成为高端低密项目的基本配置。

随着居住属性回归，改善产品供应增加，市场更成熟，信息更透明，客户的购买决策将更加理性。只有真正具备产品力、服务力和稀缺资源价值的项目，才能在这场价值重构中胜天半子。

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