看房报告第二十六期——丁桥刚需盘昆湖玺之湾

导语：

这里有板块内稀缺的小户型，新推房源备受关注，这里有阔绰的改善三房，得房率达到87％，这里远离尘嚣，山水兼具，这里配套渐增，交通便利，这里是丁桥板块内离主城最近的楼盘：昆湖玺之湾，透明售房网记者走进丁桥，为购房者带来最新看房报告。

说起丁桥，人们总会想到大型居住区。的确，丁桥是杭州最大的中央居住区，经过这些年发展，配套和居住氛围都已日趋成熟。目前丁桥的居住人口已近10万，随着丁桥颐景园、联合格里、天阳观筑等小区的交付入住，未来一两年内人口还将持续增多。未来，丁桥规划入驻40万城市居住人口，承担起疏散杭州主城区居住人群的重任。

截止目前，丁桥在售楼盘包括玺之湾、中豪四季公馆、昆仑天籁、冠宇隽园、城发云锦城、广宇东承府、广宇上东城。其中，玺之湾是离杭州市区最近的，自然吸引了众多购房者的关注。自2012年2月18日首开后，项目连续加推两次，均受热捧。4月13日，玺之湾再次加推，包括最后一批刚需户型。

4月9日，记者一行驱车从浙一医院出发，上秋石快速，转石大快速线，最后进入笕丁路，直开到达玺之湾项目现场，全程仅费时25分钟。

玺之湾4月中旬推四期：小户型占68%: 　　昆湖·玺之湾位于丁桥CLD中央生活区核心，西侧紧临笕丁路口，东侧则是景观河、林荫公园，总建筑面积约25万平方米。项目由10幢小高层及10幢高层围合而成，总计1506户。项目开发商昆湖房产是西房集团和昆仑置业合资的房地产公司。众所周知，西湖房地产在杭州已耕耘30年，昆仑置业也有20年资历，强强联手之下的项目，品质保障毋庸置疑。
　　置业顾问介绍，玺之湾项目整体呈双层围合布局，外围除了16、17号楼，其余楼幢都是高层；内圈除了6、7号楼，其余都是小高层。玺之湾已开了三期：第一期去年2月份开，推出11、18、19、20号楼；第二期去年7月份开，推出1、2、3号楼；第三期去年12月份开，推出16、17和10号楼。
　　4月13日开第四期，推出8、9和5号楼。其中，5号楼为17层的高层，两梯四户，四个单元，户型为89平米中间套和边套、118平米东边套，层高均为2.8米，共270套房源。同时，89平米中的B和D户型四个单元中均有分布，房源相对较多，4月13日开盘去化近七成。
　　8、9号楼为11层的小高层，一梯两户，三个单元，户型为127和139平米边套、135平米中间套，层高均为3米，总共127套房源。目前优惠为：120平米以下户型存5千抵3万，120平米以上户型存5千抵5万，折后均价11000-13000元/平米。
　　据悉，沿着笕丁路的高层楼幢已经基本售罄，现在售16、17 号楼的89平米，10和11号楼的135平米，均价12800元/平米。而玺之湾未推的楼幢是12、13、14、15号楼，均为小高层，多为改善型大户型。
　　; 玺之湾售楼处实景

玺之湾沙盘图全景

玺之湾售罄楼幢示意图

玺之湾沙盘图景观

【特色篇】稀缺小高层小户型+水系景观

从丁桥的建筑和户型发现，玺之湾的优势之一当属小高层和小户型。记者了解到，中豪四季公馆仅售高层，16层，暂无小户型房源；广宇上东城和广宇东承府仅售高层，17层，只剩大户型；冠宇隽园只售高层，16层，仅剩120平米。只有新开的城发云锦城4月底加推小高层，12-14层，但小户型88平米也仅有30-40套。由此可见，小高层房源在丁桥几乎是绝迹的，而玺之湾四期200多套89平米也填补了丁桥小户型的“空档期”。

另外，玺之湾的景观设计等是颇有特色的。小区建筑新古典主义设计，高层建筑的3层以下是干挂石材，4层到12、13层面砖，往上是涂料。而建筑西侧局部架空，自带太阳能，真正实现环保的低碳生活，居住舒适度很高。

同时，玺之湾项目分布三大中心景观区，南面靠着一线长河景观。据悉，小区靠北边5号楼和6号楼前面有一个水系景观；南边13号楼视野最宽阔，基本上小高层的楼间距约35-40米左右，5号楼和7号楼的楼间距70平米。

售楼处所在的11号楼将成为小区会所，正对小区主大门，三面将被绿化景观环绕。另外，小区北边4号楼和5号楼之间会设置北门，未来16号楼和17号楼之间将设置另一道门，方便业主进出。

【户型篇】135平米87%超高得房率

值得一提的是，玺之湾的超高得房率在丁桥区域首屈一指。据悉，四期推出的8和9号楼135-138平米三房，得房率大约86%；5号楼的89平米中间套和东边的得房率达到82%。工作人员介绍，项目样板房有三间，分别是89、118、135平米，由于施工原因，目前仅能参观H户型中间套135平米，而这套样板房的得房率为87%，公摊面积仅约17.5平米。

H户型样板房位于11号楼3单元3楼，三房两厅两卫设计。实体样板房与户型图稍有不同，比如次卧过道在样板房中改成了储藏间，次卧的入口设计在客厅西南侧。这样的话，次卧分成了储藏室和书房，提升了空间利用率。客厅南面的阳台面积约6平米，赠送一半，餐厅北侧同样设置阳台，形成南北通透的格局。其中，H户型的客卫是明卫，主卧是暗卫。工作人员介绍，这套样板房精装修标准为5000元/平米。整体来看，H户型宽敞明亮，居住舒适度高。

H户型135平米平面设计图

135平米样板房客厅全景

135平米样板房通透客厅

135平米样板房朝南主卧

135平米样板房小孩房

135平米样板房朝南书房

135平米样板房餐厅

135平米样板房客卫

【生活篇】板块内教育资源丰富配套渐增

据介绍，玺之湾小区沿着华丰路、笕丁路底楼均有商铺。玺之湾也处在丁桥生活区中心，享受丁桥10分钟生活圈。另外，杭州西房开发物业管理发展有限公司作为自有品牌物管，将给业主带来周全高效服务。

同时，玺之湾与邻里中心相邻。邻里中心是丁桥目前最大的文体中心，其中一层2700方的丁桥供销社农贸市场是丁桥新城第一个新建的农贸市场，二楼的健身房，三楼的少年宫已经相继投入使用。

在建中的丁兰广场与玺之湾距离1.3公里，预计2013年年底交付。丁兰广场规划为集百货、家电卖场、影院、写字楼、餐饮等多功能于一体的大型复合商业中心。沃尔玛将会进驻丁兰广场，这也是未来丁桥大型居住区的核心商圈商业中心。

新城广场与玺之湾1.7公里，车程约2分钟，开业多年，是目前丁桥的唯一大型商业广场。它占地近3万平方米，建筑面积近11万平方米，商业及配套用房面积约5万平方米，商务办公约3.5万平方米。丁桥居民较熟悉的有物美超市、知味观、KFC、四大国有银行、苏宁电器、九洲大药房等。可以说，新城广场提升了整个丁桥的居住品质。

除购物外，玺之湾的教育配套和医疗配套也相对不错。项目东面即为杭州市丁兰实验中学，东北面为丁兰第二幼儿园、第五幼儿园，另外还有丁兰幼儿园、丁桥中学、杭州师范大学附属丁兰实验学校、丁兰中学、丁兰小学等。虽然项目还未定学区，但从地理位置上看，这些学校与玺之湾仅几分钟车程。

虽然丁桥目前仅有一家社区卫生服务中心，但杭州市中医院丁桥分院已经在建，未来的医疗条件会得到改善。较为遗憾的是，丁桥目前的娱乐休闲场所较少，但相信随着生活入驻人群的增多，这一短板也将会逐渐弥补。

新城广场的物美大超市

玺之湾旁边的丁桥邻里中心

今年年底将交付的丁兰广场

杭州市丁兰实验中学

杭州市丁兰第五幼儿园

杭州市丁兰第二幼儿园

杭州师大附属丁兰实验学校

丁供农贸市场

玺之湾周边的菜市场

【交通篇】离市区最近未来出行不拥堵: 　　玺之湾是整个丁桥居住区最靠近主城区的楼盘，工作人员介绍，这绝对是让购房者心动的一点。据悉，丁桥规划井字形道路，而区域内未来人口将近40万，道路设置的红绿灯也较多。按照以后的人口居住量来说，区域内车辆拥堵也许是可以预计到的弊端之一。而玺之湾的业主完全没有这个苦恼，开车从小区大门出来，沿着笕丁路开，几百米后就能上留石快速，直达市区。
　　除自驾便利外，公交等市建交通也相对通畅。小区4号楼边上设置有公交站台环丁路西口，99、85路经过，分别到达景芳小区、上塘路香积寺路口；18号楼边上在新建一个公交站台。附近还有公交812、335路、345路、667路等。
　　同时，快速公交3号线已投入使用。按照杭州地铁规划，规划地铁3号线（西起留下，途经汽车西站、武林广场，转北向河东路、上塘路，再往东北方向到沈半路，穿丁桥而过，最后到达临平）将穿越丁桥大型居住区，标志着丁桥无缝接轨主城区。

环丁路西口公交站点

丁桥公交中心站

【环境篇】独特的自然资源　山水兼备: 　　丁桥拥有着独特的自然资源，山水兼备。
　　丁桥有山，最著名的莫过于北部的皋亭山。皋亭山是一个风景优美、文脉深厚的地方，其“桃文化”最有特色，自宋代以来就有“皋亭观桃“的习俗。玺之湾与皋亭山距离5公里，车程不到10分钟。
　　丁桥有水。丁桥地块地处水乡，水景营建当然是重头戏，而地处市郊又使绿地建设拥有良好的基础。依据规划，针对区块内水网众多（共有大农港、勤丰港、东风港和丁桥港这四条主要河道，以“三竖一横”的布局分布整个区块）的特点，将在这些水系两侧分别设置1.5米滨水绿化带。就拿玺之湾南面的丁桥港支流来说，河畔已建设成小公园，柳树成荫，附近居民常在河畔散步、休息。
　　建立在这片独特山水之上的是悠久的历史文化。这片山地留下了诸多帝王将相的遗踪和忠臣义士的故事。比如横贯东西的上塘河，曾载着秦始皇巡视东南，康熙、乾隆数下江南；元军统帅伯颜曾发兵二十万南侵，与文天祥抗论皋亭山下。丁桥还是著名的孝乡——东汉二十四孝之一丁兰的故乡，“丁兰刻木”的故事妇孺皆知。而今，沿古运河赤岸桥往南至丁桥镇数公里，丁兰井、丁兰路及丁桥、兰桥犹存。

玺之湾南面的丁桥港支流

皋亭山风景区桃园

总结：: 　　丁桥一向被定位为刚需之地，自从被杭州市政府规划为大型居住区，它就成为杭州较受关注的热点区域之一。板块内房价也从08年的7000多元/平米到如今的12000-14000元/平米，期间经历了2012年的降价潮，目前板块内整体价格仍有空间。2013年2月，龙湖地产以总价10.9亿、楼面价8886元/平米成功夺得丁桥板块南部杭政储出[2013]7号地块，其溢价率高达48.1%，创造板块地价新高。面对这一楼面地价，玺之湾12800元/平米的在售均价，相比性价比较高。同时，玺之湾在建筑、景观、户型、配套、交通上表现上佳，无论是板块内，还是同类价格板块对比，都可视为刚需置业最佳选择之一。