11月低密的主场！时隔5年，未科低密再现！

11月，杭州市规划和自然资源局计划出让5宗宅地，分别在11月25日和11月27日。

这5宗地块分布于西湖区转塘单元、拱墅区石桥单元、余杭区未来科技城、萧山市北和湘湖。总出让土地面积约20.2万㎡，总出让建筑面积约32.8万㎡，总起价约64.9亿元。

这批挂牌地块中，最引人关注的是未来科技城地块，容积率仅1.05，地块位于未科核心，比晓月澄庐(1.1)还要低;但体量却不小，建筑面积约有5万㎡。

2023年至今，杭州市区容积率1.05及以下宅地，总出让宗数不过16宗。绝大部分位于富阳、临安、临平等远郊板块。像未科低密地容积率这么低、位置还如此核心的，很是罕见。

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未来科技城稀缺低密地块亮相，容积率仅1.05

杭政储出[2025]125号即未来科技城单元YH090306-11地块，具体位置东、西、北至沿河绿地，南至规划道路。出让面积48938㎡，出让建筑面积51384.9㎡，容积率1.0<容积率≤1.05，出让起价179848万元，楼面起价约35000元/㎡。

本宗挂牌地块容积率仅1.05的纯低密宅地，位于万科溪望南侧、五常湿地西侧，未科中轴线东侧，是城西难得的低容积率宅地，比建发蒋村地王(栖湖云庄)容积率更低。

地块交通条件优越，邻近多条主干道及地铁双线，西侧紧邻五常水乡与定位为杭州新一代城市公共中心的未来科技文化中心，生态与区位价值显著。这里也将会是城西高端改善的优选。

据悉，板块内已有五年无纯低密宅地出让，排屋类产品处于断供。上一宗纯低密地块为2020年6月成交的晓月澄庐项目，容积率1.1，成交楼面价39786元/㎡，产品以4层叠墅为主，当年住宅限价52150元/㎡。目前，根据透明家·房产价值报告数据显示，小区挂牌单价在7万+，近期成交单价在6万元左右。

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湘湖低密地块入市，区域竞争加剧

杭政储出[2025]127号即(湘湖单元(杨岐山片区)XS160402-20地块)，具体位置东至规划湘戴北路，南至规划杨岐山路，西至规划邻里中心，北至规划定山支路。出让面积33978㎡，建筑面积40773.6㎡，容积率仅1.2，楼面起价约17500元/㎡。

杨岐山片区以低密为主，近年来暂无地块出让。地块北侧是湘湖风景区，靠近亚太路，西侧直线距离地铁18号线时代大道站约1.4公里。

根据规划条件，建筑密度不大于32%，建筑高度不大于24米。住宅建筑高度最高部分与最低部分高度比不超过3:1;住宅建筑最低部分不应小于四层，且不得建设别墅类(合院、双拼)产品。

地块所在杨岐山片区近年来暂无宅地成交，但湘湖东侧今年低密宅地表现活跃，为本次挂牌地块提供了价值参考：

滨江·定湖里容积率1.2，溢价67.6%成交，折合楼面价29330元/㎡;

滨江·鸣湖里容积率1.05，溢价51.3%成交，折合楼面价26479元/㎡。

此外，今年湘湖周边的闻堰、白马湖均有低密地块入市，预计未来该区域低密产品市场竞争将更为激烈。

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市北单元再推优质地块，楼面起价约2万/㎡

杭政储出[2025]128号即萧山区开发区市北单元XS070104-07地块，具体位置东至金一河绿化带，南至规划创新一路，西至金二路，北至建设三路。

地块出让面积28869㎡，容积率2.5，建筑面积72172.5㎡，建筑密度不大于22%，建筑高度不大于80米。地块起价144345万元，楼面起价约20000元/㎡。

地块周边2号线、7号线以及在建15号线3条轨交环伺，距离明星路站直线距离不到600米，靠近明星路、建设四路、市心路等主干道。

周边有信息港中小学，浙二博奥医院、信息港文体中心、宝龙广场等，城市配套齐全;信息港六期、七期、杭州集中电路设计产业园等高端人才集聚，市场需求强劲。

根据规划条件，地块为全市住宅品质提升试点项目，应符合《杭州市住宅品质提升设计导则(试行)》要求。

地块所处的市北板块近年来宅地供应节奏较快，截至目前今年市北已供应4宗宅地(包含本次挂牌地块)。

尽管土地供应量较大，但板块内新房市场仍保持较高热度。地块周边有3个新盘项目分别为绿城·晓澜玉华轩、滨江兴耀·松川境、滨江·潮语臻境府。

其中潮语臻境府6月首开中签率约37.61%，加推中签率36.36%;松川境10月首开中签率28.2%，显示市场对市北仍具信心。与本次挂牌地块相邻的潮语臻境府，容积率同为2.5，此前该地块成交楼面价26190元/㎡。相比之下，挂牌地块起始楼面价20000元/㎡，为开发商预留了一定的溢价空间。

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城北第一宗公交上盖住宅地块挂牌

杭政储出[2025]124号即石桥单元GS130202-52地块，具体位置东至规划绿化，南至康宁街，西至规划绿化，北至规划道路。出让面积33983㎡，出让建筑面积67966㎡，容积率1.0<容积率≤2.0，出让起价101481万元，楼面起价约14931元/㎡。

值得一提的是，该地块是城北第一宗公交上盖住宅项目，也是杭州第一宗公交上盖商品房项目。

地块建设内容为公交场站，及公交场站上盖的住宅、配套公建。其中配建的公建场站(含盖板)，公交建筑及公交首末站(线路2条)，建筑面积不少于22762平方米，用地面积11381平方米，以划拨方式供地，由受让人代建，建成后由杭州市城市建设投资集团有限公司负责回购。

地块周边界面良好，开发成熟且配套完善。交通上紧邻同协路、留石高架路等主干道与快速路，轨道交通方面，直线距离地铁3号线华丰路站约450米。商业可共享丁桥商圈，吾悦广场、山姆会员店以及丁桥天街等。这是板块内今年第五次挂地，地块毗邻今年3月由中天海威竞得的高溢价地块，彼时成交楼面价达23035元/㎡，溢价率50.29%。中天海威项目定位为纯改善，规划了14幢13-15层高层+4幢6层叠墅，项目案名为中天海威·璟逸。

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转塘单元再推优质宅地 楼面起价约15908元/㎡

杭政储出[2025]123号即转塘单元XH100403-09地块，具体位置东至知音路绿化，南至规划道路，西至规划绿化，北至规划道路。出让面积56150㎡，出让建筑面积95455㎡，容积率1.05≤容积率≤1.7，出让起价151854万元，楼面起价约15908元/㎡。

地块紧邻中海·篁外山庄、佳兆业玖珑山、赞成岭上、村口家园等大型住宅区域，南接狮子山南渠、双流文化艺术园，北靠文宣小学，周边还有浙江音乐学院、杭州市第七中学(转塘小区)、浙江省人民医院(望江山院区)、浙江省立同德医院(之江院区)。距离地铁6号线音乐学院站、彩虹快速路直线距离约500米，出行便捷，“轨道+快速路”双维通达。

本次杭州集中推地以低密、改善型地块为主，未来科技城超低容积率地块尤为稀缺，有望重塑城西高端住宅格局;湘湖、市北、转塘、石桥等多板块同步发力，为年末土地市场注入新活力。