这个新晋学区房“黑马”，板块半年成交超百套，300万就能买到

“天气太热，出来看房的人少了很多，不过我们片区影响不大，这两个月成交估计有40多套。”星洲花园小区附近一家中介门店的经纪人说。

中介说的片区是星洲小学学区房，包括星洲花园、高教新村、嘉南公寓、华苑公寓等小区，透明家·袋鼠汇数据显示，今年以来，星洲花园成交了36套、高教新村成交27套、嘉南公寓成交12套，除了这些主力成交小区，阳光地带花园、新金都城市花园、桂花城等也有少量成交，全部加起来，整个片区上半年成交超过100套。

在学区概念逐渐淡化的当下，平平无奇的“小透明”星洲小学学区房，为何能够持续走量?相比传统的“四小金刚”学区房，买星洲学区房又有什么优势?

中考成绩亮眼，落户时间短

关注学区房的家长们可能更熟悉“四小金刚+十三中”的组合，相比之下，对“星洲小学+文华中学”的组合了解并不多。

事实上，星洲小学对口的文华中学(原翠苑中学文华校区，去年12月正式变更为文华中学，开始独立办学)这几年中考成绩相当不错，去年中考前13所重高的录取率约30%，优高率为70%，今年中考，前13所重高的录取率为28.35%，在公办中学里属于头部位置。

“早几年有些家长觉得文鼎苑太贵了，就选择买在星洲，价格便宜不少，而且，星洲+文华的组合并不比学军+紫金港中学的组合差，事实证明，文华中学的成绩反而更好。”

不仅价格比文鼎苑和“四小金刚”学区房便宜，落户年限短也是很多家长选择星洲的重要原因。2023年，星洲小学一表生无分流，2024年的落户年限为4个月，比起西湖区其他名校动辄三五年的落户年限，星洲小学基本上当年买房落户，当年就能读。

中考成绩好、落户时间短，是很多家长买星洲学区房的首要因素。

周边配套齐全，房源相对较新

除了学校成绩不错，交通方便、生活配套充沛也是很多家长考虑的重要因素。

星洲小学的学区范围为东至古墩路，南至文二西路，西至紫金港河，北至余杭塘河，包括星洲花园、高教新村、嘉南公寓、华苑公寓等小区。

截图来源入学早知道

从区位上看，这里属于热闹的文新板块，地铁2号线文新路地铁站就在边上，周边有骆家庄农贸市场、浙江大学、城西银泰城等配套，日常生活非常方便，被紫金港河、余杭塘河两条河道环绕，自然环境也是不错的。

据附近中介介绍，这几个小区中，星洲花园成交量是最大的。

星洲花园是2002年左右开发的商品房小区，体量比较大，分为南区和北区，以多层、小高层和少量排屋为主，虽然已经20多年了，小区保养的还是不错，内部道路干净整洁，树木郁郁葱葱，整个小区显得很安静。

星洲花园户型较多，有50方左右的两房、80方左右的两房、100方左右的三房，以及150方以上的四房和跃层。

“买星洲的家长自住的比较多，所以80-100方的两房、三房房源成交较多，这两个月虽然天气炎热，每个月也有近10套的成交。”

至于价格，据中介介绍，星洲花园挂牌价在5万-6万/㎡，成交价在5万元/㎡上下，“最近有一套总价最低的，59方295万，单价还不到5万，还有一套90方的挂牌价410万，单价4.5万/㎡，性价比很高。”

这个价格已经接近实际成交价，透明家·袋鼠汇数据显示，6月、7月两个月，星洲花园共成交16套房源，均价44900元/㎡，由此可见，中介推荐的这几套房源，房东确实是“诚心出售。”

300万就能买到，性价比较高

除了星洲花园，附近的高教新村、嘉南公寓、华苑公寓也是板块内成交较为活跃的小区，这四个小区分布在星洲街两侧，离星洲小学和文华中学最近，共享周边配套。

安静的星洲街，两侧分布着4个小区

高教新村和嘉南公寓旧改之后，小区环境整洁许多，价格比星洲花园略低，透明家·袋鼠汇数据显示，这两个月，高教新村成交11套，成交均价42100元/㎡，嘉南公寓成交6套，成交均价41200元/㎡。

华苑公寓

嘉南公寓

总的来说，星洲小学学区范围内的这几个小区，相比其他老牌名校的学区房来说，房龄算比较新的，基本在2000年前后，其中高教新村最老，是上世纪90年代的房子，也因而它的户型利用率最高，50多方也能有两室，而另外几个小区50方只有一室，80来方只有两室。

“如果对居住条件要求没那么高，预算有限的，可以考虑高教新村、嘉南公寓的60方左右小户型，300万以内就能买到，如果预算较高，家里人口多，想住的好一点的，可以考虑星洲花园90方以上的大户型，总价要在450万以上了。”中介说道。

相比2021年顶峰时期的7-8万元/㎡的价格，目前星洲小学学区房4万+的单价，已经回落到相对合理的价格。300万左右买在地铁口，周边配套齐全，生活氛围浓厚，又带有学区溢价，还是相当不错的。