透明帮帮团001|新一轮棚改来了，房价会涨吗？

板块怎么选，不同的总价预算该选怎样的楼盘，学区房要持有还是出掉……置业过程中遇到的一系列问题，到哪里能够得到专业、及时的解答?

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大表姐：15年杭州房产老中医，熟悉板块价值，专治房产置换和学区房配置各种疑难问题;

顿顿：透明二手房市场总监，13年地产行业老司机，专注于二手房市场行情及买卖政策。

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01

宁围、滨江工作，550万预算买哪里的学区房?

@团团子西：透明君，我和老公刚结婚，我在宁围这工作，老公在滨江区政府附近，现在首付预算300万左右，贷款想控制在250万上下，还想要个过得去的学区。之前预算是400万，看了宁围和闻堰的洋房，都不是很满意，不得不多提了点预算，求问哪些区域可以考虑。

透明帮帮团：能有550万左右的预算，买宁围和闻堰确实可惜了，在资金允许的前提下提了一档预算，选房方向一下子拓宽了。

从你们二人工作通勤的角度，萧山市北板块南昌市政的樾章璟琇名邸无疑是最近的。39500元/㎡依旧是市北的正常限价，无论从板块发展能级和生活基础配套来说，很均衡很稳定，但学区上稍有欠缺。

如果对学区“过得去”执念很深，可以重点关注滨江的浦沿板块，下半年浦沿有三盘在售，金地的江映云邸，4万元/㎡限价的纯高层;伟星的咏滨名邸，限价41800元/㎡的洋房产品，居住舒适度更高;滨江碧桂园合作的项目，这个进度会稍慢些，还没出案名。浦沿的教育资源从目前来看并不算特别优质，但已经有3所小学、3所幼儿园、1所中学在规划的路上，未来会形成滨文教育集团和竺可桢教育集团巅峰对决，不得不说后劲很足。

另外江对岸的建发·云启之江也是一个选择，未来社区级别的超大盘规划，选择更多，货量更足，地铁就在家门口，生活配套就在小区里，还有西湖区的教育资源，通勤上能接受的话也可以纳入备选名单。

02

800万总价，改善置换，选城东新城还是艮北?

@xuyu为啥好：透明君你好，我们总价预算800万左右，现在住在东站边的一套老房子，另有一套回迁房出租，想换了提升一下居住品质，请问是选择城东新城还是艮北，或者奥体和钱二有没有合适的推荐?

透明帮帮团：先说奥体吧，新房整体价位符合，居住环境和项目品质也能满足你们改善的需求，未来预期也够，最大的问题是难摇，不仅资金要求高，社保要求更高，如果没有足够的社保条件、充足的空闲资金和时间，不建议去凑热闹。你们还涉及到先卖后置换的问题，就更不推荐了。

至于钱江新城二期，户型和价格都不是800万总价这个区间的。所以还是建议重点关注城东新城和艮北。

城东新城原彭埠单元最后的一宗宅地，6月底由滨江拿下，精装限价46500元/㎡，就在笕文实验学校的南面，改善大户型为主。以滨江的推盘速度，年底应该就会入市，这个可以作为你们的首选。

另外，艮北现在两盘在售，分别是中天大家·紫映云来府和招商北科建·望斓翠印府，都是44400元/㎡的限价，纯改善面积段有168和188方的面积。艮北跟城东的限价差距从几年前的4-5千，减少到了现在的2100元/㎡，这个价差对于在东站周边久居的朋友来说，一时间可能很难接受，但看看不远处钱二6万+的限价，和艮北日渐完善的配套，改善自住把目光聚焦在这，性价比也还可以。

03

新一轮的棚改会带动杭州房价上涨吗?

@生气的夏天：请教老师，最近房地产政策频出，其中有一条关于超特大城市的城中村改造，这会不会成为杭州下一轮房地产发展的红利，毕竟杭州上一轮的房价就是由棚改带动起来的。

透明帮帮团：结论先行，并不会。先说最直接的原因，杭州15-16年的大规模棚改已经完成了绝大部分主城区的城中村改造，时至今日，剩余可供改造的城中村数量并不多，无法复制上一轮的规模和影响。

而在上一轮棚改里，吃到最多房价红利的，还是早早下手又适时出手的购房者，他们带动了市场的上行，又享受了真金白银的价差收入，部分人也因此背上了“炒房客”的骂名。现在随着土地出让双限政策和自住需求的理性回归，绝大多数房子已经褪去了“投资升值”的外衣，“炒房客”再也没有机会搅弄风云了，让房子回归居住这个本质，挺好的。

对于享受棚改利好的“城中村居民”而言，新的消费需求确实产生了，房东也好，租客也罢，他们会把资金和房票投入到市场，去买房，去消费;由此新增的商品房和保障性住房供应，在消化之后，多出来的那部分将继续交由市场来买单，经受消费市场对于需求和价格的考验。

因此我们总结一下这项政策的真实意图，其实还是冲着房住不炒这个长期目标去的，只是在短期内，通过盘活改造各类闲置房产，来提振市场。至于精确到杭州，想再复制上一轮棚改的影响，大概率是不可能的。

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