六成“90后”都选这类房子？

透明传媒·温暖2022

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网上关于酒店式公寓的讨论一直不断，在知乎上，关于“买酒店式公寓的群体是怎样的人群?”这个问题有超过24万的浏览量，许多人都在好奇酒店式公寓市场的真实情况。

2021年，杭州市区新房酒店式公寓新增供应10898套，去化21274套。去化量甚至超过了新增供应量，那么，到底是谁在买酒店式公寓呢?

有人说，买酒店式公寓的都是年轻人。

还有人说，住宅对年轻人没有吸引力.....

这些说法是正确的吗?

01

什么人住酒店式公寓?

笔者的亲戚在去年买了一套酒店式公寓，滨江同协金座，双钥匙，全款140万。

当时说是想自住，然而收房以后，两层都租给了年轻的打工人，现在每个月拿3000左右的租金，当上了躺着的“包租公”.....

这种情况或许就是一种缩影：“买”酒店式公寓不一定是年轻人，而“住”酒店式公寓的，大部分是年轻人。

从第三方的研究来看，2020-2021年杭州租户的年龄段发生了变化，其中95后占据的份额，从2020年的3成，上升到了2021年的近4成。相较于上一年，90、80、70后所占的份额呈下行趋势。

02

适合年轻人居住的酒店式公寓

一个适合年轻人的酒店式公寓是什么样的?

一定拥有三个要素：第一、拥有一个高能级的购物中心;第二，交通便利(地铁站附近、地铁上盖，TOD);第三，户型精细化，同样面积下，功能越完备越好。

除了价格优势和政策优势，优质的酒店式公寓，在产品设计上越来越满足年轻上班族的需求，其中几种产品形式，比较具有代表性。

“地铁+Mall”——满足多样化需求

第一要素和第二要素组合的典型代表之一：万科中城汇。

万科杭州第一个TOD综合住区项目。地铁10号线国际会展中心站上盖，所谓三站大悦城，五站到黄龙，七站到武林，交通非常方便。“中城空间服务示范区”约5公里范围内，整合住宅、产业、商业、TOD、养老等复合业态。

完全满足年轻人的出行、购物、娱乐需求。

“潮社区”——年轻人的社交空间

融创运河印的定位是“90后产品力中心”，是根据年轻人的居住习惯、精神主张所打造的产品，年轻人喜欢什么?——潮文化!

运河印塑造了一个属于年轻人的杭州ins park，打造属于年轻人的社交空间。

闲着没事去逛逛夜市，是年轻人夜晚经常有的消遣，而运河印的“食光里”、“星空里”、“新青年夜生活引力场”等三大主题街区，潮玩、潮货、潮夜场.....满足年轻人夜晚吃喝玩乐的社交生活。

“loft”or“双钥匙”——极致化的空间利用

近两年，酒店式公寓的产品层高进阶到4.79米，空间利用率更高，使用起来更灵活多样，已经出现了loft、双钥匙等不同产品，而位于杭州西湖区转塘板块的镜象西湖，将空间利用率通过另一种客户需求的兑现，打造了极致体验。

2021年推出的新产品“坪庭墅”在4.78米层高的约78—100㎡室内空间中，设计了3处精致的庭院!

也许是一路之隔的中国美院象山校区，以及不远处的浙江音乐学院氛围影响，也是部分客户自住需求的针对性打造，这几乎可以算是市面上最具艺术感的庭院了。

03

为什么会买酒店式公寓?

2021年下半年，杭州的二手房市场出现了一个明显变化，酒店式公寓产品市场成交热度持续走高。尤其是在2021年8月，杭州曾出现过一波酒店式公寓热。

究其原因，大概有3个：

三个原因

1、“85新政”，大批购房者被挡在了限购条件之外，这批购房者，部分可能会去非限购区域(临安)，另一部分，就会瞄准酒店式公寓，且目前开发企业对于项目的打造也有定位在自住的整体打造运营，更适合购房者诉求。

2、目前杭州在售的酒店式公寓中，约五成楼盘是现房或者准现房，这也意味着，如果选择这些楼盘，购房者可以节约一大笔时间成本。

3、总价便宜+地理位置+交通设施。不少项目属于TOD产品，也有市区核心位置的比较优势，整体供应上比住宅可选余地更大。

简单来说，住宅的门槛越来越高，很多投资客和年轻的自住者都没办法买到自己喜欢的房子，转而把目光聚焦到了具有比较优势的酒店式公寓上面。

随着95后年龄的增长，00后、10后对于酒店式公寓的需求也在不断增长。

另一方面，新增酒店式公寓越来越少。“限酒令”下，商办及酒店式公寓新增供应量主要是面积300方的大户型这个“高溢价”序列的产品中，小面积酒店式公寓新增供应量相比平稳。

2021年度，杭州市区酒店式公寓存量共27495套，从酒店式公寓的库存来看，并非供不应求。

从2021年度杭州市区酒店式公寓成交排行来看，排名前列的酒店式公寓在地铁、商圈、产品设计上符合当下购房者的产品需求，所以产品去化较快，差异化已经形成。

近几年的酒店式公寓市场，从双钥匙产品创新、到三钥匙极致空间利用，都为购房者提供了投资回报较为可观的产品。

同时，社区化营造、产业关联客群服务等精细化运营也让酒店式公寓在居住体验上真正超出了普通住宅的感受，所以库存中滞销的部分大多为缺乏投资回报预期，也缺少生活方式匹配的产品，真正符合预期的产品仍然表现出色。