【透明售房网】TOD模式与城市发展高峰论坛到此结束，欢迎大家的收看。

【透明售房网】最后主持人对下午的论坛做活动总结。今天的活动无论从项目还是各方面的论断，都有一定的探讨，今天关于TOD的探讨也只是一部分，未来无论是XOD还是HOD希望都能进行和各位专家和学者进行交流。

【透明售房网】现在，杭州城研中心研究一处暨智慧城市研究院副院长 邵莹进行发言，围绕杭州特性做介绍和总结。杭州有特色的TOD模式，有2个地方很合适，白塔公园是一个有可能做TOD项目的，当时杭州铁路主要在闸口，另一个四号线水澄桥站。从杭州本身城市标签，景观资源丰富，进行探讨属于杭州特色TOD项目。

【透明售房网】杭州日报房产部主任田小园的发言:轨道交通全覆盖的预期成果大家都能看得见，目前杭州市内TOD大概只有10个左右，纯轨道TOD有20个左右。新房销售排行前五的楼盘基本都有TOD概念，但大部分只是一条线轨道交通的TOD。目前，杭州二手房具有tod概念的楼盘与市面上其他楼盘相比溢价率大概在百分之五十左右。媒体人的角度来说，杭州tod的发展至少还需要五到十年的时间，可以说的上是“从零到一”。田主任对tod持乐观态度，目前Tod概念已经深深地强化在杭州购房者的脑海中，以后有tod概念的新盘很大程度会热卖。

【透明售房网】汤耀光：轻松一点哈！我本人是完全依赖地铁出行的人，16年前来到一个没地铁的城市，感受很深。我觉得杭州发展tod会比香港困难，因为香港的轨道交通是和城市同步发展的，而杭州在很多年前遇到了乌龙，城市在发展，交通有滞后。那么后期发力对tod是有制约的。比如我们有了龙翔桥，城站，后来才有龙翔桥站等。我们萧山机场，笕桥，西湖边都限高。因为这些因素，我们没法高强度开发。我们现在看到西站，好像是没有限制，容积率10。它要起来需要带动产业提升，结合当地。杭州的难点在于经济效应和社会效应往往是矛盾的，很多情况有政府的主导，企业要开发很多情况要自己去考量，希望以后有更多的解决方式。

【透明售房网】张总介绍了奥体TOD的设计理念，包括如何把项目和周边场馆融合，商业，公园的融合等。更多的是城市空间的营造。

【透明售房网】下午的圆桌会议继续

【透明售房网】现在进入茶歇阶段，精彩稍后继续。

【透明售房网】通过TOD指数，街道指数和枢纽指数，可以促进城市有序，健康，可持续发展。可以从政策制定，分析尺度，分析时段，评价标准，价值导向和场所功能六个方面进行提升。

【透明售房网】一般都认为杭州地铁站属于“小家碧玉”以4-5个地铁出口为主，但3号线汽车西站有8个出口，5号线紫金港站设置了13个出口。

【透明售房网】杭州以轨道上的杭州为总目标，在2020要建设成为亚太门户枢纽和国家综合交通枢纽。杭州在亚运会之前确定要运营的是329公里，发展潜力很大。

【透明售房网】大TOD模式的落脚点在于长三角一体化的国家发展战略。长三角目前有20多条高铁，是全国高铁最发达的地区。南京，杭州，上海已经组成了一小时高铁经济圈。

【透明售房网】第一个方面，我们称之为大TOD模式，在城市群类里都有TOD功能，包括高铁，港口，机场等，借助TOD要素进行城市发展规划

【透明售房网】我们的TOD研究可能和前面专家不太一样，主要讲三个方面，一是理论，二是实践，三是对杭州而言，轨道上的杭州如何畅想？

【透明售房网】接下来是杭州城研中心研究三处（战略合作处）处长毛燕武为我们带来《TOD模式与轨道上的长三角》的演讲。

【透明售房网】具体来说，就是政府主导，有经验的房地产公司进行开发，形成非常良好的互动模式，把城市建设的更美好。

【透明售房网】怎么样做好这个问题，我和许多专家都讨论过，最好的模式就是政府+企业合作的方式，靠某一方的力量都很难达成。

【透明售房网】融创中国东南区域集团，浙江安徽福建，开通轨道交通建设，目前体量非常大。

【透明售房网】第二个是轨道交通在整个运营当中的运营问题。现在的情况是办公和家都在轨道交通上，后面需要改造的话，肯定要考虑轨道交通在哪里，随着时间推移，物业升级改造会慢慢提升。中国轨道交通发展现在比较迅猛，34个城市，156个线路，235个车辆段。这说明开发是有价值的，不开发的例外。未来规划选址都围绕地铁来研讨。

【透明售房网】举例说明，新加坡有很多200米以上的超高层，密集度很高，而新加坡创新做到不允许规划车位，所以这一范围，路网围绕轨道交通来出勤，所以不会堵车。这样的交通规划对城市格局做一个非常大的改变。TOD模式开发项目还需要落地，地铁站点周边物业开发考虑价值所在，解决企业利用，保证可持续发展理念。

【透明售房网】在主城区一些位置没有办法按照TOD模式进行建设，但有一个国家做的比较好，那就是新加坡。新加坡围绕轨道交通来建设，整个国家非常小，但经济发展，交通做的非常好。城市规划布局一步到位，所以城市效率非常高。

【透明售房网】陈总：上午我们听了许多城市TOD，包括日本、香港等城市模式，围绕教育、医疗、配套，这是一种比较理解的生活配套，但是建设起来有一些滞后性。

【透明售房网】现在给我们带来分享的是融创东南区域TOD事业部总经理陈杰。

【透明售房网】具体项目的修正系数是指：核心层、副中心层、郊区层、远郊层的不同，站点距离赋分我们以500米内，500-1000米，1000米以上分级。上盖价值加分系数是指TOD的价值体系，分时值、量值、质值、分项值四类值来评判。

【透明售房网】以下是一些人算和电脑算结合的结论：每个板块都由板块的规划、基础体系，以及具体项目的修正系数和上盖价值加分系数，这两大层面对不同类型物业来进行价值判断，让开发商和老百姓去投资有一个参考。基础价值体系中，密度的维度有站点、线路、链接区域评价；级别的维度有中心站、换乘站、途径站、端点站。规划价值体系算的是时间价值。重大节点与价值曲线，尤其是瞬间的价值改变，另一重领域是规划公布、开工、交付节点。

【透明售房网】轨道交通其实已经是一个传统的概念了，不是新东西了，最初杭州宣传也是经历了一些乌龙，现在已经登上了重要舞台，获得城市发展中的重要地位。所以在轨道交通之上，会发生许多变化和影响。高效、安全、确定性是轨道交通的三个特点。首先它本身是城市的重要节点，升级的重要节点。如果在研究中不把地铁的价值纳入进去，会对板块价值判断失准。比如杭州翁梅，原本只有一个配套，就是地铁，但是后期没想到会一下子窜得那么快。

【透明售房网】地铁轨道交通对房地产会有如何的影响，是我们在关注的焦点。

【透明售房网】接下来陈焕春将对杭州的TOD项目版块前景讲述自己的观点。

【透明售房网】九龙站的整个配套都做得很好，包括大家在等飞机的时候的购物，得到了相当好用户的反馈。70年代香港以工业为主，TOD发展以后，香港快线经过青衣站，把发展比较旧的区域发展成了人口密集的区域。通过TOD模式改造，香港很多小渔村得到发展，变成繁华的区域。实现“轨道+物业”的无缝连接，提供不一样的城市发展方向。

【透明售房网】第一个是九龙站，原来的面积已经不够用了，港铁做了很长时间的讨论，能够把面积做一个补充。邓总从主要三个部分介绍。

【透明售房网】邓晓阳：分享一下港铁在香港利用TOD的模式，做几个重要案例，和大家分享一下。

【透明售房网】接下来是港铁商业咨询（北京）有限公司副总经理－京津冀物业邓晓阳为我们带来《同城市对于TOD产品和营造场景的区别》 演讲。

【透明售房网】另外，站厅、厅外、地下通道等区域，不应该让他只是一个通道，能不能考虑把通道利用起来，让人们觉得自己不知道是不是在商场里还是地铁里，这样做到城站一体化。

【透明售房网】接下来说下我们对城站一体化的结论，商办住酒，不应该仅仅是这样，九龙站融入了很多城市功能。第二，车辆段未来可以综合复合利用，包括九堡、杨柳郡这样的项目。最后国内的特点是P+R的模式，导致了很多问题，不愿意使用，换乘不方便，甚至亏损。

【透明售房网】我们不单单思考站点，还有车辆段、地下通道，形成网络。看下东京的情况，这些轨道交通形成毛细血管，我们国内目前只是一个通勤作用，东京是变为生活方式，联通了所有功能区。另一个趋势，比如大阪，他有市内轨道交通站点，国内是站点和上盖怎么搞，它是把更大范围，区域带动，站城一体化。第三个趋势：国内主要是垂直开发，我们应该还有一个平面的关系，应该合理布局不同物业价值，考虑合理的城市功能，我们在日本会看到站点上盖会高强度高密度，但是最合理的应该是梳中有密，建筑中有田园，田园中有建筑。第四个趋势：新经济的发展，使得轨道交通密切相关，我们如何围绕它，创建新的生产方式，加速外围区域成熟，加速人口导入。钱江新城用了较长时间发展，如果能用点状、片状结合，可能会更快成熟。

【透明售房网】轨道交通不仅仅解决交通问题，他应该推动各个城市功能融合发展。香港，传统的外围过去都是原住民，随着轨道交通发展，人口结构改变。其实杭州也是一样，下沙随着轨道交通发展，就改变了。第二个特点，是对产业发展的带动。香港有两个站点过去是船、糖厂等工业，交通功能改变之后，发展到今天已经和中环有大同小异的区别，缩短了点点之间空间的距离。第三是对物业价值的带动，我们过去对深圳1号线研究，不同半径距离对不同物业价值带动不一样。首先带动最强的是商业、其次办公，最后居住。最后一方面，对物业结构也会有影响，比如香港东冲线，他们沿线的站点的物业结构变化了，因为轨道交通改变人口结构、产业沿线变动。

【透明售房网】陈：上午大家谈了很多议题了，根据我们戴德梁行在36个城市10多年的经验来看，服务了其中25个城市。有个误区，大家都认为是站点上面的开发。我今天的主题就是让城市更美好，如何激发城市的生命力。

【透明售房网】主持人宣布活动开始，同时介绍了到场的嘉宾和领导，下午活动分为主题演讲和圆桌论坛，首先由戴德梁行大中华区TOD负责人陈学海上台发言。

【透明售房网】主题演讲开始。

 

【透明售房网】下午圆桌沙龙即将开始，参加嘉宾有：戴德梁行大中华区TOD负责人陈学海、融创东南区域TOD事业部总经理陈杰、港铁商业咨询（北京）有限公司副总经理－京津冀物业邓晓阳、中房数据资源中心副总陈焕春、杭州城研中心研究三处（战略合作处）处长毛燕武、透明传媒总经理、总编沈曦霞、信达中心杭州壹号院执行总经理祁洪飞、戴德梁行杭州南京总经理汤耀光 、杭州日报房产部主任田小园、杭州市地铁集团有限责任公司投资开发部部长李崇旦、杭州城研中心研究一处暨智慧城市研究院副院邵莹。

【透明售房网】他表示，本次主题演讲主要涉及交通与TOD两大方面。他对几个专家的主题演讲表示了感谢和肯定，同时对专家发言用文字进行了相关点评。

【透明售房网】上午的论坛即将进入尾声，最后由王殿海教授对上午的论坛进行总结。

【透明售房网】最后，李部长提到了几点思考：上盖开发不只是做房地产，更多的要引入服务功能，提升居住品质。

【透明售房网】客运中心站上盖综合体项目有很强的代表性，可以称得上是顶级的TOD模式代表项目。

【透明售房网】主要模式一是自主开发，一是合作开发。比如杨柳郡是和绿城合作开发的，效益比较好，当时没有七堡站，因为要上盖开发，专门加的七堡站。同时，对周边的土地用途进行了调整，把部分工业用地变成住宅用地。还有武林广场TOD，开发面积24万，有五星级酒店和超五星级酒店，大型购物中心等。非常高端。

【透明售房网】此外，李部长介绍了轨道交通开发的一些案例。

【透明售房网】李部长介绍了关于地铁的两大类政策，分别是早期政策和近期政策。除了政策以外，实施设计流程也是至关重要的部分。

【透明售房网】杭州是个开放的城市，很多政策都比较灵活，在变化，比如接口费，现在都不收了。

【透明售房网】上一位嘉宾提到，杭州在G2O以后迎来了很好的发展机遇。首先，李部长介绍了杭州地铁的发展情况及相关政策。

【透明售房网】接下来，给我们带来演讲的嘉宾是杭州市地铁集团有限责任公司投资开发部的部长李崇旦先生，他的演讲主题是“杭州轨道交通投融资政策创新及TOD实践”。

【透明售房网】信达中心杭州壹号院是地铁6、7号线（在建）的交汇站点，设计之初就结合了亚运场馆、奥体公园，联合住宅、商业、办公、文化、公园等业态，把这一区域打造成城市中心。奥体TOD不只是TOD，更是TOD+。希望以后看TOD不只是看日本，看丹麦，而是看中国，看奥体TOD。

【透明售房网】我们为什么会选择奥体来做TOD项目？祁总回顾了三次亚运给中国带来的变化，杭州的变化也是让人期待。而亚运会主场馆也就是莲花碗，正是与信达中心杭州壹号院TOD融为一体的运动场馆。

【透明售房网】祁总分享了一个场景：当你在地铁上，就可以点一杯咖啡，下了地铁就能拿到这杯热腾腾的咖啡，从而开始一天的工作。这种生活是不是很幸福？这就是我们未来的TOD的生活方式。未来干掉滴滴的可能不是优步，而是TOD这种生活方式。

【透明售房网】紧接着，信达中心杭州壹号院执行总经理祁洪飞，做了“驱动美好生活—关于百万方奥体TOD营造建设的思考”的主题发言。

【透明售房网】接下来，他介绍了德国公共交通运营费补助情况。从日本经验东京经验来看就是：以人为本，顾客至上；千方百计，招客引流。

【透明售房网】最后，赵胜川教授介绍了“站内无人售货店”，包括经营模式，到销售产品，以及顾客群体等方面，他介绍这种无人售后模式每天有400人左右光顾。

【透明售房网】TOD模式在日本被利用到了极致，轨道交通沿线的TOD项目随处可见，在站内有各种小商贩、甚至有政府办公，满足各种生活方式，为区域经济发展注入了新活力，成为城市转型发展的重要支撑。

【透明售房网】他强调，TOD不单单是硬件开发，而是一种软件开发，更是一种生活方式。

【透明售房网】日本特色TOD模式，满足各种交通需求。通过分析日本代表城市交通综合体的发展，结合城市再开发的规划建设思路，分析日本TOD发展模式，以及体现城市特殊化空间的独特手法。

【透明售房网】他的演讲主要有三部分：日本特色TOD模式介绍；郊区开发与民营铁路建设的一体化开发；车站与城市的一体化开发。

【透明售房网】城市发展有几种形态，但是没有哪一种城市可以只依赖一种形态。接着赵胜川教授介绍了三个他个人偏爱的城市，布拉格、东京以及洛杉矶。

【透明售房网】现在给大家做特邀报告的是教育部交通工程教学指导分委会委员、大连理工大学建设工程学部交通运输学院院长、教授 赵胜川。他的报告主题是《日本特色的TOD模式及其应用》。

【透明售房网】这边也有我们出版的相关书籍，夏天会对外售卖，欢迎大家阅览。

【透明售房网】在中国我们也参加了绿地的一些项目工作。苏州、杭州我们都参与到了，信达中心方面，会由信达方面的人介绍。比较特别的是，在与地铁相关部分沟通后，做了这么一个结构，一些无障碍的区域。通过这些，建筑价值得到提升，利用价值提高。今后我们会进一步地对它优化。

【透明售房网】在空间内会举办很多的活动，也有公园、广场、商店等，是敞开式的。时间原因，我再介绍一点。

【透明售房网】涩谷的结构像是山谷，处在底部，很多建筑部分露在地面上。以这幢单体为例，可以容纳2k人，可以连接地铁。以前二子玉川站是比较乡下的地方，当时规划的时候是我们日建参与的。

【透明售房网】涩谷站周围，山手线和周围其他线路，还有地铁，这边有很多项目是我在做的。站的开发投资是铁路来做的，我们做的是很多的建筑方面的迁移拆除工作。

【透明售房网】到了1970年，东急百货开业，到了90年代，因为地形关系，银座过来的线在涩谷站这边是在地上的，为了更好梳理情况，做了改进。2012年未来之光我们做的，已经正式开业。

【透明售房网】在东京只要走500米一定能找到一个车站。在这个区域我们也举办了很多活动，让这里更有价值，警力也会协助。涩谷有很多年轻人，每天有300多万人使用涩谷站。

【透明售房网】通过网络把地下和地下连在一起，地上的网络也更新了导则来管理。这样一来建筑本身的价值也提高了。

【透明售房网】日建在过去30年参建了东京地区绝大部分的TOD项目。TOD不是分地块开发，是围绕公交枢纽进行集中式开发，让周边环境更加好，这是核心思考方式。我们的开发主要围绕5个原则来执行。东京站，在日本建筑协会中也很有名，之前毁坏过，现在重建了，有两个口。整个东京站CBD内红线区域人口密集，这是主要的TOD开发区域。使用了TOD模式以后，本身不会带来经济效益，而是让周围的传统业态经过再开发得到经济发展。

【透明售房网】TOD是以公共交通为导向开发的模式，沿着沿线开发是一种模式，这样很多人会住在郊区，去中心通勤。TOD需要相应的法规制度来治理。我们设立了45个再生特别地区，不好好运用这个制度就无法好好推行。对于开发商来说，被奖励了相当于20倍的容积率，才有很好的发展，容积率和斜线的放宽给予了开发商不少机会，更多地为社会贡献。

【透明售房网】都心内和都心外会采用两种不同的治理方式，都心内主要依据轨道交通站点。

【透明售房网】首先把杭州和东京作为比较，东京和杭州的面积差不多，人口密度是杭州的三倍，在东京的情况是，很多人没有车，用公共交通。东京地价在经过泡沫时期后现在很多是无法承受。

【透明售房网】他简单介绍了日建在世界建筑领域中的成就，给大家翻看了国内的地标项目，比如与绿地合作的项目，上海陆家嘴的项目。

【透明售房网】他的主题是东京城市更新与TOD模式开发的探索。

【透明售房网】10分钟茶歇后，日建设计设计部门设计总监、日本一级建筑师西冈理郎将开始他的演讲，现场会由同声传译为大家传达内容。日建也是信达中心的设计方。

【透明售房网】感谢各位专家的发言和解读，接下来是10分钟的茶歇环节，稍事休息后，我们继续接下来的论坛环节。

【透明售房网】假如杭州投三千和六千辆无人驾驶车辆，对乘客而言，后者更便利，但充电站负荷更高。同时6000辆车会有浪费，所以市场上投入多少车，是有一个相对均衡的数字，而不是越多越好。

【透明售房网】基于移动互联共享大数据，我们提出了SAEV系统，并以杭州为例，在杭州做了测试。

【透明售房网】陈研究员认为，中国自动驾驶发展很快，电动汽车销量占全球60%，未来交通系统将是一种共享自动驾驶电动车系统。

【透明售房网】接下来，浙江大学建筑工程学院“百人计划”研究员陈喜群做“自动驾驶共享出行系统优化与仿真”的主题发言。

【透明售房网】我们要抵制拥堵指数来引导交通发展，我们要意识到拥堵会是社会长期的存在，过度疗伤会伤害城市肌理。我们要追求的不是拥堵指数更低，而是追求平均车速方差更小。

【透明售房网】国内交通拥堵的非工程问题，则是人行道被非机动车道占用、道路设到居民楼门口，小汽车抢占道路交通资源等原因。

【透明售房网】关教授从英国道路、日本、德国等实拍的照片案例，从路口、路段、阻车桩等具体措施，剖析交通空间的工程问题。

【透明售房网】人的行为加上考虑了人的行为的空间才形成了有序的交通。构建有序的空间可能是一个工程性问题，也有非工程性问题。

【透明售房网】从铁路的轨道和信号，我们可以反过来思考在城市里我们能做什么，是因为我们对交通建设做出了错误的假设。

【透明售房网】关教授首先抛出一个问题，我们的眼皮底下往往是我们的盲区，交通拥堵是我们在城市里经常看到的现象。为什么铁路没有发生这样的问题？

【透明售房网】教育部交通工程教学指导分委会副主任、北京工业大学建筑工程学院副院长、教授关宏志发表主题为《从交通拥堵看交通中的工程及非工程性问题》的演讲。

【透明售房网】交通动态性变化很大，这是计算层面上要解决的一个大问题。基于车路协同的群体智能控制系统实现，包括环境感知、控制的实现、计算解决方案、系统的功能发展和提升。

【透明售房网】张教授从五个方面做着重介绍，1、群体协同控制系统设计与信息可信交互机制研究；2、现代人车状态感知与群体运动态势演化机理研究；3、混合交通群体协同决策与优化控制理论方法研究；4、异构交通主体群体智能协同行为；5、全息交通状态重构与车辆群体协同。

【透明售房网】张毅教授形象的介绍说，“只要有人在，就有路在，交通系统就在。”现在交通主体发生重要变化，但是交通系统不是有限的开放的。

【透明售房网】现代交通运输系统的解决方案是群体智能与协同控制，尤其是在城市里。国内都在做这方面的研究工作，目前抛出的问题都比较领先也富有挑战。

【透明售房网】张毅教授介绍车路协同的重要意义和研究历程，张教授说，我国用7年时间走到了国际部分技术领先地位。

【透明售房网】接下来，做特邀报告的是教育部交通工程教学指导分委会委员、清华大学自动化系系统工程研究所所长、教授张毅。他的报告主题是《基于车路协同的群体智能决策与协同控制》。

【透明售房网】我们有必要在出行需求层面进一步融合，更多关注用户为什么要出行，基于这样的需求做各种预测分析，而不是简单的看到他出行需要TOD。

【透明售房网】以智能城市为载体，把社会需求和交通需求转化到智慧城市层面，通过高度的先进的技术融合，实现交通上的综合服务。

【透明售房网】智能社会是道，智慧交通是术，这种理念实际上是很偏颇的。ITS、SC、SS融合发展是非常必要的，融合发展也有可能性和应用领域。。

【透明售房网】杨教授分析了智能交通运输系统出现的三个原因，讲解了智慧城市的核心意识。

【透明售房网】智慧城市、智能交通是人类社会发展遇到了屏障，但人类总是有办法来改变的，挑战与机遇并存。

【透明售房网】杨教授认为城市的四大要素是居住、工作、休憩，还有交通，研究交通必须研究城市，包括TOD，城市与资源、环境的关系。

【透明售房网】第一个做特邀报告的是教育部交通工程教学指导分委会主任、同济大学教授、智能交通运输系统（ITS）研究中心主任杨晓光。他的报告主题是《智能交通与智能城市及智能社会融合发展之探》。

【透明售房网】首先由城研中心江主任上台发言，江主任对城研中心做了简单的介绍，同时对来自杭州城市研究专家、日本日建代表、杭州地铁、港铁等相关负责人、教指委教授表示了欢迎后，最后对本次活动表达了美好的愿景。

【透明售房网】教育部交通工程教学指导分委会委员、浙江大学智能交通研究所所长、教授王殿海先生作为论坛主持人介绍活动正式开始。

【透明售房网】高峰论坛邀请了教育部交通工程教学指导分委会主任、同济大学教授、智能交通运输系统（ITS）研究中心主任杨晓光；教育部交通工程教学指导分委会委员、清华大学自动化系系统工程研究所所长、教授张毅；教育部交通工程教学指导分委会副主任、北京工业大学建筑工程学院副院长、教授关宏志；日建设计设计部门设计部长、日本一级建筑师西冈理郎；信达中心杭州壹号院执行总经理祁洪飞及其他专家学者和多家主流媒体。

【透明售房网】“TOD模式与城市发展”高峰论坛即将于杭州城研中心大楼109会议室正式启幕，现场集齐了多位中外专家和权威学者，共同论道超大城市。