8、9月整个杭州市场几近失控,想经过深思熟虑挑选适合自己的房子,几乎跟射中一个高速移动的靶子一样难。一系列连环政策出台,外加长假缓冲,市场暂时得到冷却,10月之后,何时入市才是好时机?假如,现在入市,又有什么招式能在这股洪流后能安之若素呢?
我没有《卖房子的女人》里女主角三轩家那样的魄力,能说出“我负责的是客户的整个人生”来对待本文的读者,因此,就先套用下财经网微博的论述,抛一个中心思想(这里请投资投机者绕道,笔者并不想跟你们说话)对其余购房人而言,限购,是给了你们一个可以比较从容进行选购的机会与可能。如果确实需要购房用于自己居住使用,比较正确的选择,是利用这个机会与时间窗口去寻找购买适合自己的房子。
8、9两个月总共网签超过50套的17个二手房小区一览
二手房小区 8月 9月 涨幅(元/㎡)
套数 均价 套数 均价
朝晖七区 23 21600 27 19800 -1800
景芳五区 25 21000 30 20600 -400
世茂江滨花园 38 10700 22 10800 100
龙湖·滟澜山 33 18000 30 18600 600
三里亭苑 34 16500 23 17100 600
多蓝水岸 35 9500 22 10200 700
野风·海天城 32 11100 22 12000 900
金隅观澜时代 31 10800 36 11900 1100
伊萨卡国际城 57 9700 35 10800 1100
古荡新村西区 22 19400 31 20900 1500
和睦新村 29 17000 22 18600 1600
金地自在城 48 20800 36 22800 2000
东岸嘉园 25 12600 26 15800 3200
万家星城 38 21800 27 25100 3300
保利东湾 62 11100 43 14500 3400
翠苑三区 29 20400 23 24000 3600
坤和·和家园 32 21000 26 26300 5300
(注:标红小区为下沙二手房小区;以上数据仅供参考,不排除部分网签做低总价等原因)
据本网统计,8、9两个月总共网签超过50套的17个二手房小区中,可以观察到:相比新房动辄四、五千的涨价幅度,部分下沙次新小区的价格涨幅并没有想象得那么大,这其中有一定的启发性。(个别老小区因房龄、转手次数、装修程度种种客观因素,存在价格不稳现象,不做具体分析)
房价跑得快,全靠新盘带。我们知道下沙新房市场因土地断供多年,相对不活跃,新房市场的低迷导致对二手房市场价格的传导不大,外加下沙在2012年经历过一波降价潮,被挤过一轮泡沫,现在新房与二手房价差不大,房价相对来说是健康的。
下沙是一个单例,我们仔细回溯市场,还是可以找到类似的板块的,比如田园、华丰、留下板块。这类板块共同特点是热点少,供地少,新房市场较不活跃,涨幅仍然在可控范围内,那么这些地段的二手房涨幅按道理来讲应该更小。
当然,二手房涨幅变化不大的,少不了市中心的老小区,即便地王在家门口诞生,老房子的价格支撑点还是学区、地段等常年不变的固定属性,外因很难驱动新一轮涨价,这类老小区太多,就不举例了,淘这类房子事在人为,看各自本事了。

说到事在人为,我就想起这么一个事了。

事情是这样的,我有一个同事(万能的开头),他叫小翁(真实性+50),鬼知道他经历了什么。年初就想买房了,种种原因导致8月才真正筹划起来,然而买房不像考驾照,可以拖到你有空的时候,房价不等人。

小翁去看二手房,上午说好140万的价格,中午一顿饭时间,房东就来电说要涨价到160万,来来回回有三套房子均发生了这类情况,一波三“涨”。小翁觉得这些不诚心的房东好气啊,最终就去一个还没开盘过的新盘认筹了。

懂行的人都知道,买二手房确实会有信息不对称、房东不诚信、中介抬价格等等现象,市场好的时候,这类现象反而频发,碰到了也是很头疼的问题。

也就是说,当你HOLD不住第一类房子相对价格时,也就是追涨能力不行,你只能选择绝对价格较低的。这也是不论任何时期都不变的购房真理,即根据买房个人经济承担能力选房。当然,在一轮牛市后,势必会越买越远,这是不可逆的痛点。

“曾经对其爱理不理,如今却已高攀不起”大概是很多人对近郊楼盘的心声,所以,早点选择,早点出手,先给自己定个小目标——占一个坑,倒也不失为一种选择,不要等到中了500万还不够买一套市中心大房子的时候仍对郊区的房子嗤之以鼻。

主城区200万内(首付)60万内在售住宅项目一览
区域 楼盘名 近月成交价 房源情况
拱墅区 金隅田员外 17319元/㎡ 刚需88平米户型仅剩2套房源在售,位于1楼,均价19000元/平米。
杭钢尚堂府 17170元/㎡ 2、4号楼将加推,户型89方中间套、87方边套,均价预计2-2.5万/㎡。
中兴御田清庭 19231元/㎡ 8号楼户型面积87方,14号楼87方、115方户型,具体加推时间价格待定。
广宇锦绣桃源 18236元/㎡ 10月7日加推5号楼,户型建筑面积为74-85方,均价23000元/㎡。
金地申花里 18633元/㎡ 目前剩余少量89方装修房源在售,均价20000元/㎡,项目已交付,目前现房在售。
首开望宸 22282元/㎡ 暂无新房源加推计划
江干区 保利罗兰香谷 11685元/㎡ 在售ibox系列产品17号楼2单元,主力户型为90方,与车位捆绑销售,均价约17000元/㎡。
金地格林格林 10081元/㎡ 暂时封盘调价中,电询
城发云锦城 13460元/㎡ 在售二期九悦8号楼89、85、133方户型,共计92套房源,均价15700元/㎡。
新城红郡 13052元/㎡ 在售6、20号楼,户型89方,均价1.6-1.7万元/平米。7号楼预计2016年10月中下旬开盘,主力户型89方,预计均价1.6-1.7万元/平米。
卓越蔚蓝领秀 16573元/㎡ 在售5号楼,仅剩少量89-118平米户型,均价18800元/㎡。
中旅城仕公馆 16665元/㎡ 暂时封盘调价中,电询
昆盛肖邦 17133元/㎡ 10月1日加推2#,户型面积为88方,均价为2.3万元/㎡,9#在售均价为2.6-2.7元/㎡。
中大普升 18230元/㎡ 暂时封盘调价中,电询
阳光城翡丽湾 18058元/㎡ 4号楼已于国庆期间加推,建筑面积约90-125方,装修房均价2.3-2.4万元/平米。另有1、5、7号楼余房在售,现房,建筑面积约90方,毛坯均价2万元/平米,装修房均价2.2万元/平米。
龙湖武林九里 20020元/㎡ 10月7日加推高层23#、25#1单元和洋房12#楼4单元,23#楼主力户型89方和120方,89方均价2-2.1万/㎡,120方均价2.1-2.3万元/㎡。25#楼户型约为89方和120方,均价2.2-2.3万/㎡。12#楼主力户型为中间套118方和边套121方,118方均价2.35-2.45万元/㎡,121方均价2.5-2.6万元/㎡。
下沙区 百翘香江 13311元/㎡ 将于10月加推1号楼,户型为89方,预计均价15000元/平方米。
精欧荣寓 10497元/㎡ 少量尾房
宋都晨光国际 11681元/㎡ 现房在售8、11、12、16、17号楼,主力户型建筑面积165方、168方、186方,均价约为14000元/㎡
之江 东日晴好 17866元/㎡ 暂时封盘调价中,电询
  另外,新盘也值得关注,位于大学城北的铁建保利·像素、宋都·东郡之星,位于义桥的铁建万科·江湾城,位于崇贤的旭润和府……以上新盘预计在开盘时仍有总价200万以下的房源。
经过一轮快速消化,部分地区库存明显不足,尤其是主城区,住宅去化周期不断缩短。讲道理,上帝在关上门的同时,也会给你打开一扇窗,酒店式公寓是“有机可趁”的,至于开的是windows10还是windows95,就看项目自身的软硬实力了。
一些优良地段、地铁沿线、产业聚集区,给予低总价、拎包即住的酒店式公寓充分的叫座理由,它们往往在这时候成为了市场的“香饽饽”。
近期就有不少项目,比如绿地旭辉城·峰汇、绿城·运河郡、之江新天地等等,抓住了市场的机遇,频频发声,而滨江、未来科技城等一些产业集聚的热门板块,也有不少酒店式公寓项目活跃。
其实今年酒店式公寓的成交本身就不差,三季度更是出现翘尾行情,国庆7天又爆出历史新高。透明售房网的每日成交记录显示,从9月19日开始,不少酒店式公寓项目频频冲上成交前十榜单,甚至有几天出现了包揽前三的情况。
杭州酒店式公寓项目一览
所属区域 楼盘名称 所属区域 楼盘名称
滨江
滨江宝龙·城市广场、金铂湾、世茂·智慧之门、世茂·之西湖、世茂·中心、融创·杭州印、高润·云杉郡、江滨澜廷、绿地旭辉城·峰汇、恒鼎·博邑郡、兴耀·鑫都汇、玲珑府、汉峰·峰公馆
江干 黄金时代、鑫运时代金座、地铁东城广场、宋都时间国际、明石商业大厦、恒祺克拉天玺、向江来时代中心、东亚新干线、杭州港龙城、富亿商业中心、置鼎·明珠1号、滨江·华家池、运河天城国际、东方君悦、来福士中心
上城 日信国际DOUBLE时代 拱墅 富越香郡盈座、复地壹中心、蓝钻天成、绿城·运河郡、远洋·大运河商务区
下沙 元成时代中心、盛泰名都中心、荣辉商业中心、中豪七格、龙湖滟澜星座、盛泰名都中心、理想银泰城、TIME国际 之江 恒大水晶国际广场、之江新天地、金街美地、美上商业中心
萧山 空港新天地、义桥星天地、众安·朝阳8号、GDC金地德圣中心、香山四季公馆、天润商业中心、朝阳银座、凯丽晶座、保利·霞飞郡、萧山宝龙·城市广场、巧克力公馆 余杭 EFC、相寓、余之城、万宝城、华元·欢乐城、华元·西溪欢乐城、CBC时代大观、华源天盛中心、迪凯运河印象、美致生活广场、玖玖国际财富中心、新南北盛德国际广场、奥克斯杭州未来中心、西溪永乐城、西溪蓝海、怡丰城

不过,购买酒店式公寓并非一劳永逸的投资,其缺点也同样明显。首先,40年商业产权,无法落户;其次,酒店式公寓增值速度较慢,而且后期难转手,只能靠出租收益;第三,居住成本高,酒店式公寓的水电大多按照商用物业计算。此外,酒店式公寓的物业费、能耗费也相对较高。另外,在抗风险能力上,酒店式公寓并不如住宅,而且尽管该产品的租金收益高,但在二手房市场上表现并不如意。

对于自住需求人群来讲,商用水电和物业费往往降低了购买欲,目前,市面上有一小部分酒店式公寓是民用水电的,或许以后在这方面开放政策,酒店式公寓将迎来更多拥趸。

设计:蒋亚萍 杨雨枫 记者:倪佳玮 编辑:吕杰 统筹:杨建辉 监制:沈曦霞 王琦明