第三十一期 时间:2014.10.30
房博会后,“杭八条”应声出炉,其中,“公积金购买第二套房按条件享首套房贷款政策”与“受让人支付总地价款的70%后办理交地手续”作为最重点的两项调控政策成为了业界关注的焦点。“杭八条”力度如何?在近期一连串的调控中意义多大?对后期楼市有何影响?
之前一些细则已经在市场上执行,政策的出台是对政策执行的一个落实,比如公积金政策、商品房备案价格。而土地进入门槛的降低,将促进土地市场进一步回暖,助于政策出让土地。目前,市场整体情况已经不差,政策的持续出台,只是为了让行情维持更长的时间。
相比08、09年,公积金的落实力度是稳健的,还有土地款总额70%交地的调整,都是让卡住的齿轮重新运转的机油,后者将会促进土地市场,不过我还是建议根据房企自身情况判断,不要盲目乐观拿地,这样的政策一定是地方性的。另外我更关注加强配套设施管理这条,对新兴板块的良性利好会加大。政府调控的牌还有很多,比如契税、二手房营业税,目前还是需要一些正面的干预的。
其实“杭八条”主要还是对之前中央已经出台的政策的落实和重申。“新出让的经营性房地产用地,允许竞拍人应缴纳的竞买保证金(定金)调整至土地起拍价款总额的10%。公开出让的经营性房地产用地,受让人支付总地价款的70%后,可先办理交地手续。”这条政策的意图还是比较明确的,鼓励开发商拿地,鼓励开发商加快开发、周转速度。不过众所周知,杭州目前后续新增土地供应量还是比较充足的,开发商也不一定会由于政策门槛的降低而选择拿地。对他们来说,目前的当务之急是趁近段时间的政策利好期尽快出货,尽快走量。
杭州八条的出台对于市场的利好是肯定的,现在整个二手房市场公积金比例还是非常高的,我们接触到的购房者都希望用公积金,因为公积金的利率比商业的利率低很多,现在商业贷款基本是9.5折,可能个别银行8.5折,但这是极少数优质客户才能拿到的。如果政策到位,我们相信对于第三季度和第四季度的成交增长都有所帮助。
整体来说,对于市场,对于购房者,新的政策实质性内容并不多,更多的是一种信号,政府提拔市场信心的一种表态。目前的市场,短期内仍然改变不了供需不平衡的现状,并且购房者现在都已经很理智,而政策的不断利好才能持续促进商品房的走量,其中一项就是鼓励改善。同时,现阶段很多项目出现了亏本销售的情况,房价想要再降也已经很困难。
对开发商而言,政府出台新的政策刺激市场肯定是一件好事,只是不可能带来颠覆性的改变,而是促使市场慢慢地调整,比较理性地恢复。前期的限购解禁有一波小的窗口期,限贷解禁后10月份有一波大的窗口期,到了现在影响又趋缓了,这跟当前买方市场下存量大、购房者选择多有关。当然,新的政策中限贷松绑在公积金上落地,这对万科的一部分客户还是有很大帮助。至于土地市场,也不可能靠这样的鼓励政策回暖,主要还要看开发商手中的资金存量,现在土地价格这么高,大家拿地都比较理性。万科这边的话,只要地价合理,还是计划要拿地,以品牌和产品继续打动市场。
杭州目前首要的任务就是去库存,一来可以满足老百姓的购房需求,二来也是降低开发商的资金风险。从“杭八条”来看,像公积金贷款、土地出让等方面的措施,还是符合市场现实的,可操作性比较强。我想,即使政府在鼓励开发商拿地,在接下来的推地计划中,肯定也会吸取前面的教训,考虑到高库存的实际,合理控制土地出让的量,不会大规模推地。但是,土地供应太少也不行,会造成将来整个市场的供需失衡。另外一方面,开发商也会考虑自身风险,谨慎拿地。
公积金在组合贷款上会有一定帮助,纯公积金可能也就是一些公务员了。不过购买第二套房改善来说申请公积的人实际数量不多。之前一段时间公积金很难办理下来,如果这次调整之后能在短时间内放款,也是相对重要的利好了。土地款和保证金这条等于是降低了拍地的门槛,一个10亿的地块相比原先,有3亿的资金可以多出来周转。此外我也关心交地后续的一系列用地节奏和时间管控上的政策。