导语:央行银监会联手推出重磅文件为楼市松绑,此次政策的力度成为了2009年以来房贷政策方向的又一重大调动,截至目前,四大国有银行和部分股份制银行已开始执行个人房贷新政。至此,透明售房梳理近20年来房贷政策变化,看一看房贷政策与楼市变幻之间的那些不得不说的事。

房贷起步

第一次住房体制改革会议召开后,1991年住房信贷业务开始了起步,各项住房信贷政策出台。1991年建设银行、工商银行都成立了房地产信贷部,办理个人住房信贷业务,职工住房抵押贷款管理办法。

走上正轨

中国人民银行于颁布了《商业银行自营住房贷款管理暂行办法》,从而标志着我国银行商业性住房贷款走上正轨。但当时的条件是比较严格的,一是要求有提供双重保证即抵押(质押)担保与保证担保,二是最高期限为10年,三是要求借款人先有存款,存款金额不少于房价款的30%,存款期限必须在半年以上。

修正与放松

中国人民银行颁布了《个人担保住房贷款管理办法》,这一办法对原暂行办法进行了修正,主要表现在以下六个方面:

加速推进

中国人民银行发出了《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》、随后颁布了《个人住房贷款管理办法》。

全面鼓励

人民银行下发《关于鼓励消费贷款的若干意见》,将住房贷款与房价款比例从70%提高到80%,鼓励商业银行提供全方位优质金融服务。同年9月,人行调整个人住房贷款的期限和利率,将个人住房贷款最长期限从20年延长到30年,将按法定利率减档执行的个人住房贷款利率进一步下调10%

公积金贷款利率下调

中国人民银行降低个人住房公积金贷款利率水平,5年以下(含5年)由4.14%下调为3.6%,5年以上由4.59%下调为4.05%

首套首付下调

央行规定购买第一套自住住房的,首付比例最低为2成,利率下调10%;而对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人,商业银行可以适当提高个人住房贷款首付款比例。

贷款利率调整

10月28日晚,央行对外宣布,金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点,由现行的1.98%提高到2.25%,一年期贷款基准利率上调0.27个百分点,由现行的5.31%提高到5.58%。其他各档次存、贷款利率也相应调整。

房贷松动

央行规定购买第一套自住住房的,首付比例最低为2成,利率下调10%

控制初现

《关于调整住房信贷政策有关事宜的通知》规定,房贷款首付款比例不得低于3成;但对购买自住住房且套型建筑面积在90平方米以下的仍执行首付款比例2成的规定。 央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点,其中5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调到6.39%

严控房贷

金融危机爆发后,中国人民银行和银监会对房贷政策做出调整。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍,而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。央行五次加息(一年期贷款利率达到7.29%。个人住房公积金贷款利率上调0.09个百分点)。

救市调整

16项政策,金融危机爆发成为政策分水岭。央行通知明确指出“商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款需求,金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持。”

收紧优惠

银监会发布《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》,坚持重点支持借款人购买首套自住住房的贷款需求,严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由放弃“二套房贷”政策约束,不得自行解释“二套房贷”认定标准,不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。

二套首付五成

国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,简称国十一条,对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%

二套首付六成

国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,简称“新国八条”,强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍

差异化利率

首套房贷最低可享受7折基准利率优惠,最低首付30%。对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。各商业银行停止发放三套房商业贷款。

抑制投资性购房

国务院常务会议出台五《关于国务院常务会议研究部署加强房地产市场调控的通知》(简称新国五条),提出要坚决抑制投机投资性购房,严格执行商品住房限购措施,扩大个人住房房产税改革试点范围。进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率,出售自有住房按转让所得的20%计征个税(沪七条、穗六条、深八条讲二套房首付比例提高到70%)。

认贷不认房

对于贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍,具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。

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