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从土地市场看库存,何时实现供需平衡?

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透明售房网 2014-08-05 来源: 透明售房网 刘园
[摘要] 本期的数读楼市,就从2013年主城区出让的宅地现状入手,对比当前的住宅去化速度,以期在这些庞杂的数据中,窥测土地市场何时将迎来转机,不断走高的库存又到何日才有望开始回落?无论是土地市场还是新房市场,供需何时能够恢复平衡和健康?

土地市场下半年复苏存疑,库存回落遥遥无期

一个城市土地市场的热度,往往由开发商对这个城市的房地产市场预期来决定。杭州主城近5个月来的惨淡,主要归结于房价领降全国,销量同比下滑厉害,购房者预期不断下降。

不过,随着全国各地纷纷松绑限购政策,杭州也已经跟进,从7月29日零时开始,主城区140方以上、萧山、余杭放开限购,这种政策上的利好无疑将给市场带来预期回升,让开发商感受到莫大鼓舞。在这样的情况下,今年下半年开发商的拿地意愿可能会增加,杭州土地市场有望迎来复苏。

据了解,在限购放开的第一天,余杭区就召开杭州市今年以来最大规模的土地城市论坛,现场余杭2014年读地手册首发,收录了40宗成熟地块,吸引80余家开发商代表参加。这样的土地推荐会,难保在接下来的主城区也会上演,以推动土地市场的快速复苏。

相比土地市场的乐观,库存方面依旧压力山大。截至7月24日,杭州主城区新房可售61788套,可售面积764.9万方,其中住宅可售36447套,可售面积475.0万方。按照今年上半年主城区住宅的去化速度15.8万方/月来测算,将住宅库存完全去化需要30个月,也就是两年半。至于2013-2014年增加的土地潜在供应量还有622万方,按照15.8万方/月的速度来供应,则需要39个月才能供应殆尽,也就是3年零3个月。这还没有算上往年没有进入市场的住宅潜在供应量,不然将更久。

主城区 套数 面积
(万方)
上半年去化速度
(万方/月)
所需
(月)
住宅存量 36447 475 15.8 30
近两年增加的潜在供应量 —— 622 15.8 39

也就是说,按照当前最保守的估算,要在未来三年多里,杭州主城区没有宅地出让的情况下,其库存才有可能出现回落。而一个城市近四年没有宅地出让,这简直是不可想象的。

在本网接触的不少开发商中,不少业内都声称一直在关注土地市场,必要、合适的节点仍将继续拿地,而价格是决定是否出手的最关键因素,就目前市场的情况而言,供地方和需求方对于土地市场的“新价格定位”仍然存在分歧,这也成为目前土地市场迟迟未见动静的主要原因。

在地方财政普遍依赖土地收入的现实下,杭州主城区土地市场在下半年是否能够复苏?等待的依旧是一个合理的价格。而那些一直期盼着库存回落的人们,可能在很长内,期望都要落空了。

当然,我们也不能排除在“限购”解禁、“限贷”放松的情况下,杭州楼市止跌回升,供应和去化的速度均显著提升,将库存回落的点大大拉近。

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