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本轮三四线城市的火热之谜,还将持续多久?

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透明售房网 2017-09-11 来源: 透明售房网 倪佳玮
[摘要] 据统计,2017上半年全国三四线城市去掉的库存中,河南、浙江、江苏、广州四个省的量几乎占到一半。除去河南有高铁发展因素的倾斜外,后三者所在的长三角、珠三角区域有着明显的城市群优势,无疑成为了这一轮三四线城市“核爆”的原力。

透明售房网 倪佳玮/文

8月18日,国家统计局发布报告显示,全国70个大中城市中,只有14个城市的新建商品住宅价格在7月出现持平或下跌,总体的新房价格仍然呈上涨趋势。从今年4月以来,三四线城市就领跑涨幅榜,如今该趋势仍在持续……在大城市忙碌奔波的人们,可能还是第一次听说老家的房价也可以天翻地覆。

当然,从普遍的房价逻辑来看,也没什么讲不通的,一线城市涨那么高了,很多人有钱也买不起,转眼看看,二线城市也不错嘛,走!买起来。等到二线城市买完一遍了,限购也不断跟进了,价格也比较高了。但市场上还有钱,心理预期、攀比心理和羊群效应等交叉作祟,一二线尝到了甜头的,继续买,没尝到了也不甘心别人尝到了,跟着买。一来二去,三四线的价格和量自然而然拉高了。

从行业角度看,开发商们的轨迹来得更加直观一些。今年初,住建部还在提促进三四线城市去库存的问题。转眼间,三、四线城市开始成为了房企的兵家必争之地,不论是国企大佬,还是民企列强,哪怕地方企业,都一拥而上地赶赴三、四线,甚至五、六线城市拿地。

据统计,2017上半年全国三四线城市去掉的库存中,河南、浙江、江苏、广州四个省的量几乎占到一半。除去河南有高铁发展因素的倾斜外,后三者所在的长三角、珠三角区域有着明显的城市群优势,无疑成为了这一轮三四线城市“核爆”的原力。

就拿浙江省来说,三四线城市以及热点二线城市周边的县级市,成交数据全线飘红(上涨),那么一些在省内重点城市深耕的房企是如何看待的呢?

很明显,因为杭州上半年一时的土地政策从严,一些高周转、快节奏开发的房企会优先选择避开,最具代表性的就是融创中国。

以杭州为大本营的融创东南区域公司在上半年省内的拿地记录为例,3-5月份,宁波、嘉兴等环上海城市成为标地,而到了7、8月,几乎不再出席任何土地出让会。

融创中国2017上半年浙江省(除杭州)拿地记录

根据最新消息,融创中国董事会主席孙宏斌在9月1日的中报业绩发布会上已明确,由于已经拥有较高土地储备,暂缓拿地。可以预见,短期内融创对三四线的投资将进一步收缩,而这一轮对三四线的态度更像是一种“临时性关爱”。还有消息称,融创在部分三四线城市的项目已开始降价,是否是撤退的迹象还有待查证。

当然,融创收并购所取得土地本身占比较高,招拍挂的量有限,期间还包括万达文旅项目的重磅收购案例,我们也要考虑到融创的特殊性。

同样吃香“高周转”的旭辉学什么都快,战略转移也就在顷刻之间得以兑现。浙江旭辉在5月之后到三四线拿城市地的集中度很高,刚过百亿销量又广积粮、高筑墙,还包括在撤市设区前的杭州临安拿地,但旭辉的针对性与融创一样强,仅在嘉兴、温州落子。

浙江旭辉2017上半年拿地记录

不如再看一看更为稳健的本土房企滨江的态度。2014年,滨江就开始针对三四线城市实行战略收缩,理由也很直白——没赚到钱。之所以走了先前这一步,全因企业要发展,需要新布局。

25周年之际,戚老更是确立滨江以三点一面为基础的区域战略,未来将把主战场放到深圳,次战场放到上海,根据地留在杭州。上海还要在3-5年内与杭州市场持平,5年后销售额超越杭州市场。对三四线城市策略只字未提。

前副总经理朱立东在直面这个问题上,一度捋过几个涉足城市的这一轮房价变化:“平湖是最突出的,大约有4-5k的涨幅,义乌还算不错,高层 2k,排屋5k。温州、湖州则还在谈项目阶段。”

显然,滨江不会一刀切地放弃中小城市,但更像打游击战。宗旨就是——抓住经济发展、人口导入两个前提要点,越靠近杭州、上海的城市越好。

建立品牌优势后,作为杭州一线本土房企的滨江带来的财务投资方自然更多,是立足上海、深圳等一线城市的保障,而对于二线本土房企来说,三四线城市的比重就完全不同了。

部分杭州本土房企省内(除杭州)拿地情况

再来看一个典型的房企案例,中梁。中梁被称为“三四线之王”。数据显示,截止2017年中,中梁在全国拿了53宗地块,虽然货值不高,但按面积排名是全国第六。顺带一提,2016年拿了68块地。

中梁2017上半年省内拿地记录

仅仅7个月,温州中梁省内拿涉宅地15宗,主要集中在甬台温地区。

即便如此,中梁常务副总陈永锋却始终认为,三四线城市可持续性不强,大量囤积三四线城市项目是为了最终回归一、二线城市。这一轮三四线城市的崛起,仅仅是因为人民币贬值趋势带来的恐慌。在他看来,杭州的城市活力是领先全国,与深圳不相上下。所以,中梁早在2015年就开始关注杭州市场,很快,中梁就有三个区域集团的人马前来杭州办公。

类似中梁,但入杭脚步明显更快的祥生,也有着自己在三四线城市的特色开发特色——拿地快,开工快,开盘快,不恋战!

海宁项目钱塘新语从拿地到首开只耗时108天,云溪新语抓住了之江崛起的大好时机,房源转瞬即逝,这是杭州市场的表现。然而,湖州、诸暨、台州、舟山等类似案例却也不胜枚举。

祥生三四线操盘策略就像葵花宝典,包含着“根据地包围战”、“4全打法”、“快消策略”等等武功秘籍,仿佛越不被重视的城市,祥生施展起来越是游刃有余……

同时,比起中梁,祥生的拿地数量有过之无不及,24宗涉宅用地,是祥生截止8月底的量,在贯彻“立足杭州、生辉上海、深耕苏浙皖”布局战略基础上,虽说要往上海、杭州发力,但丝毫看不到祥生对三四线城市热情的减少。

但最终的最终,中梁、祥生为了进驻一二线城市,前提是三四线得来的资本,就好似滨江为了深耕上海、深圳,没有杭州的后备力量也是做不到的。所以,这一轮的三四线城市既不重要,也很重要,关键是对谁来说?

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