2017-09-07 网站首页 > 资讯中心 > 正文
开发商“想象力”爆棚背后是什么?
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手机客户端 字号: T | T 透明售房网 沈曦霞 来源:
[摘要] 9月,杭州将有8次土拍,涉及各个区域。这个月的土拍市场,命中注定将决定整个下半年,甚至明年的市场走向。一位城市总说:“现在拿地要有想象力。”当时,我是一笑置之的。然而这个想象力似乎已经从土地市场转移到了新房市场。

透明传媒总编 沈曦霞/文

9月,杭州将有8次土拍,涉及各个区域,40宗地出让总金额起价394亿,这已经刷新了月度历史记录。这个月的土拍市场,命中注定将决定整个下半年,甚至明年的市场走向。

一个月前,今年新入杭州的一家房企城市总在闲谈交流中,让我对于8月14日出让的地块做个估价。基于对市场的理解,媒体人总是会惯用的对比周边存量、房价、环境、预期等要素做出一个相对理性的判断,然而基于这样权衡的因素得出的结论,这位城市总丢给我一句话:“按照你的估价,我们一块地都拿不到,现在拿地要有想象力。

当时,我是一笑置之的。然而这个想象力似乎已经从土地市场转移到了新房市场。

♦ 市场的想象力是怎么形成的?

“奥体房价会到8万+,对标钱江新城毫不示弱。”在奥体板块拥有多个项目的房企营销负责人,在三个月前就有如此豪言壮语。这个预估是在等待信达中心高端产品对整个板块价值的重塑,也是对奥体板块未来价值的无限信心。

“艮北新城在不久的将来会直追5万+。”一位重仓艮北的房企项目负责人,就着这个夏天最后一批不怎么肥美的小龙虾,认真且确信的说出这个判断。即使在当下火热的市场中,这样的预判还是会让人忍俊不禁,对,我是一个缺乏想象力的人。

但是,有想象力的人太多了,而且他们在用钱投票。

这些人中,有多少拆迁户?又有多少是借用各种杠杆凑出全款,有多少人借他人之名套来购房资格杀入市场,也是超出我们想象力的。

想象力来自自我欺骗的安全感,还是真实的对城市发展和市场预判的客观评估,恐怕已经分不清了。

这个爆棚的想象力,对于未来是好还是坏?

目前新房在售存量和潜在存量中,按照成本核算,定价超过3万+的项目必将创下历史新高。购买力是否真能接受普遍3万+的房源?

♦ 高价拿地?真相不止于此

在此之前,很多人有过这样的质疑,一大波土地供应在下半年,何必急于一时?现房销售+自持怎么解决?你看,万科都还没出手呢!

然而,话音未落,8月14日万科出手了,40亿竞得祥符姊妹地,其中一宗地块涉及自持。如果说万科是一个风向标,大半年的时间内,杭州万科一直专注兼并、收购,公开竞拍的市场上似乎一直保持低调的缄默。

确实,在高周转面前,现房销售是万科很难迈过的槛,所以,当紧箍咒褪去,只剩下自持要面对的时候,万科出手了。8月10日上海绿都18亿拿下的崇贤商住地,万科巧妙的达成了小股操盘,这无疑是一个信号。

那一日的土拍结果是充满戏剧色彩的,表面上,国开一路开挂拿下老余杭地块,实际是背后5家房企的“联手-反水”大戏(据说另四家为景瑞、雅居乐、碧桂园、金辉),而雅居乐的半路反水也是总部施压的无奈之举。当日,路劲9亿拿下的崇贤商住地块,首入杭州的路劲背后,是远洋的联合操盘

8月25日的临安地价也再次刷新我们的想象力,临安土地楼面价破万了,13662元/㎡超越了富阳、桐庐等地目前最高楼面价。

这个市场中,看到的所谓“真相”,并非全部。

无论是联手拿地,财务投资,联合操盘,抑或是兼并收购获得成本更低的项目,无疑都来源于开发商对未来市场的不确定性,任何一种妥协和谨慎都是以降低风险作为唯一目的。

透明传媒每月公布的房企武林榜背后,有一组统计数据无疑是最好的佐证,杭州市场上的在售新盘,绿城涉及合作的项目有13个,滨江有8个,万科有8个,融创有7个,旭辉有10个,龙湖有9个,新城有6个…… 这仅仅是基于在售项目的统计,还未入市的土地中,合作项目不在少数,这类合作操盘的项目,仍在不断增加中。

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透明传媒总编 沈曦霞 风回终有时,云合岂无因?努力各自爱,穷通我尔身。
2005年投身房地产网媒,见证这个行业的起伏跌宕。执笔数年,似乎这个楼市不再如新,却一直有让人着迷的故事出现;人来人往,似乎这个行业也不再辉煌,却总有打动我们的细节和未知的期待。 当管理成为日常,文字逐渐模糊,十余年后,愿带着初心,仍用一个旁观者的视角记录,剥离表象的迷雾,用大数据与深处的暗线,勾勒出一个清晰可辨的楼市,若有远去的一天,仍有文字可以玩味。
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