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产业转型升级、配套加码 被低估的下沙地价也将迎来重塑?

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透明售房网 2017-08-11 来源: 透明售房网 倪佳玮
[摘要] 下沙大学城北一度仍为杭州土地市场的价值洼地,但仅仅过了一年多的时间,宅地楼面价翻了一倍还多,土拍现场出席的房企数量,从区区个位数,演变成了近20家房企间的竞争,投资眼光犀利的房企们接踵而至,证实土地价值明显被低估。

透明售房网 倪佳玮/文

2016-2017年8月,算上即将于8月14日出让的1宗宅地,杭州经济技术开发区(下沙)大学城北单元总共已经出让了4宗涉宅用地,在主城区范围内的推地宗数上仅次于庆隆、牛田单元的五宗,推地力度不可谓不大。

下沙大学城北一度仍为杭州土地市场的价值洼地,但仅仅过了一年多的时间,宅地楼面价翻了一倍还多,土拍现场出席的房企数量,从区区个位数,演变成了近20家房企间的竞争,投资眼光犀利的房企们接踵而至,证实土地价值明显被低估。

是什么原因造就了大学城北的土地价值一度被低估,而后又重新成为这两年杭州推地的高峰高热板块呢?不妨就从8月14日即将出让宅地所具备的优势来找出原因。

杭政储出[2017]39号地块区位图

8月14日出让宅地现状

大区位:杭州经济技术开发区是1993年4月经国务院批准设立的国家级开发区,位于杭州东部,长三角都市圈的枢纽位置。行政管辖面积104.7平方千米,辖区人口70万,是集先进制造业园区、高教园区、出口加工区、跨境电子商务园区于一体的综合性园区。依托开发区而建设的下沙副城,是杭州市三大副城之一,更是杭州集聚人才科技资源、发展高新技术产业、新兴产业的门户重地。

小区位:大学城北板块有4.5平方公里,规划人口是6.55万人,位于整个开发区东北角,西面是杭甬高速公路,北面是银海街,东面是钱塘江,南面是德胜东路。整个发展定位是一个以居住为主要功能的,兼容了公共服务设施服务和产业研发等功能为一体的一个综合性功能区。它是下沙新城东北部的一个门户,衔接海宁一个重要的区域,是以用地布局合理、配套设施完善、生态环境优美、沿江居住设施为主导的一个综合型功能区。

交通:大学城北交通优势明显,处于市中心与大江东之间的枢纽地带,与萧山机场直线距离10.5公里,武林广场直线距离22公里。地块西南面1公里处有沪昆高速进出口,可互通海宁与萧山,普通出行可经文海北路转至德胜快速路,连通市中心(西)或大江东(东)。地铁1号线文海南路站距离地块约2.5公里。

1号线文海南路站

曾经,下沙是杭州交通的末端,而现在,杭州市实施“拥江发展”战略,大江东片区的开发区建设,下沙副城迎来向东发展的契机,成为了重要的交通枢纽,区域价值提升。

商业配套:大型商业配套主要在德胜东路以南的大学城区域,如宝龙城市广场、绿城·蒲公英天地等综合体,文海北路向北可达百联·奥特莱斯。

宝龙城市广场实景

龙湖金沙天街

奥特莱斯广场

此外,根据最新消息,在该地块东南方向,将建一座体育健身中心,项目用地面积约1.8万平方米,总建筑面积约2.7万平方米,成为未来下沙的代表建筑之一。

体育健身中心规划位置

关于商业配套,还有一个好消息,6月,金地竞得此次出让地块东侧的商住地,7月,和达投资集团与金地、德信联手打造大学城北首发的综合体项目,未来将与目前在建的大学城北社区服务中心项目联合运营,形成服务于大学城北区块的综合大型商贸、市民服务综合体,为市民提供综合全面的品质生活服务。

教育:规划设置了一所初中、三所小学和五所幼儿园。目前,启源小学、启源幼儿园已投入使用,未来地块周边有大量教育用地规划。

启源小学实景图

启源小学按照浙江省一级标准化学校建设,规划起点高,拥有教育师资优秀、校园设计现代、教育资源丰富等特点。

2017年8月,大学城北配套利好消息不断出炉,日前,开发区规划分局召开大学城北单元规划幼儿园(三)工程方案及初步设计会议,大学城北单元规划幼儿园三(暂定名)位于文淙路以东,水云街以北(出让地块东北方向)。规划用地面积约为10000平方米,总建筑面积11427.5平方米(含地下室),拟建规模18个班。

产业:开发区目前正在打造省级特色小镇——杭州东部医药港小镇与大创小镇。从创新创业这块,开发区将给予专门的扶持。大创小镇跟大学城北紧挨,围绕着德胜路。未来更多是楼宇经济、办公经济为主。相对来说从业人员的层次以及生活的具体需求,都是比较高要求的。

整个下沙的产业正在转型,实现“退二进三”,开发区经过了二三十年的发展,不断在往高新区概念靠拢,下沙其实跟滨江有一点像,不管从产业招商还是后期企业的培育,再加上跟高校的合作,引进大的科研院所,都是往高新和创新驱动来着手,这对未来留住人口,吸纳人才提供了先决条件。

金沙湖公园一期

市场环境:根据透明售房网统计,大学城北板块目前可售商品房源仅剩宋都·东郡之星(近月成交约14000元/㎡)零星房源,二手房均价根据装修程度不同,大约在15000-19000元/㎡的区间内。

拍地前瞻:

大学城北板块随着早期楼盘陆续交付,人口不断增加,吸附周边城市人口能力强。目前该板块已成为刚需群体在主城区购房为数不多的选择,区域新房库存见底。

在西面老余杭刷新17815元/㎡的楼面价后,对比大学城北板块,后者的土地价格仍然有较大的溢价空间,可预见本次出让土地受关注度将比6月出让的商住地块要高。

另外,由于杭州土地政策的调整,8月14日出让的宅地无需现房销售,这也是缓解板块供应严重不足的一大利好点,意味着该地块最快可以在明年初入市,要比金地综合体项目提早不少时间。

大学城北后续还将有哪些地块可能出让?

据了解,下沙大学城北宅地居多,目前的储备量充足,年内将有5宗地块共408亩土地完成做地储备条件,其中5宗宅地面积达383亩,包括JS0603-10、JS0603-11两宗总体量分别可达16万方与20.7万方的大型宅地。

大学城北近期土地出让计划

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