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挖一挖你不知道的房企持股项目 或许对你买房有用

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透明售房网 2017-08-02 来源: 透明售房网 倪佳玮
[摘要] 今天我们在这里并不是要讨论谁人缘最好,谁抱大腿的姿势更多,谁是房企朋友圈里的“杰克苏”,我们只是专门挑出“你可能不知道的股权成分”来让你感受下如同在影视作品中看到某张脸厚,发出一声惊叹——咦,这不就是《XXX》里那个xxx,他居然也出演了这部作品!

自从2016年3月,透明售房网推出股权明细版的房企武林榜,至今已有16个月,这份股权榜单无疑是整个杭州市场上最具分量的榜单。

在统计的过程中,时常有项目有多方合作公司参与投资股份,需要按照对应比例拆分,然后核算到对应房企的收益总额中,这也是股权榜的意义所在。尤其对于前二十名的房企来说,最终座次决定了谁更具含金量,谁真正赚到了更多的钱。

然而,今天我们在这里并不是要讨论谁人缘最好,谁抱大腿的姿势更多,谁是房企朋友圈里的“杰克苏”,我们只是专门挑出“你可能不知道的股权成分”来让你感受下如同在影视作品中看到某张脸后,发出一声惊叹——咦,这不就是《XXX》里那个xxx,他居然也出演了这部作品!

绿城在榜单中始终是占据前三的BIG Boss,其大多数合作项目基本不需要刻意再提,无非是常年在城南(之江、滨江、萧山)的老搭档九龙仓,绿九已然一家,欣欣向荣,而西子、地铁集团也是老面孔。

在中交成为绿城最大股东后,绿城仅与建发参与过拿地,在企业选择上并未拓宽,较为谨慎。或者说,有了国企背景后,资金到位的绿城几乎不需要传统房企在其他层面上带来的加成。

话虽如此,在近来的项目中也有例外。绿城九龙仓·桂语江南龙湖·天钜两个项目的股权关系就值得寻味,绿九在天钜项目中有近半股权,对应的,在桂语江南的股权明细中龙湖的比重也不轻,两者颇有些股权置换的味道。这是目前绿城与龙湖在杭州市场上唯一的交集,多少也有些令人意外。

位于萧山区政府板块内龙湖天钜项目区位图(点击查看大图)

提到龙湖,你绝对不能忽视的是——在近年出现的含3家以上房企参股的项目中,龙湖出现的概率最大,就像一个鹰视狼顾的散打高手,我们常说杭州的土拍市场哪里都有融信,但论股权分割,龙湖才是那个最强王者。

据不完全统计,龙湖参与含3家以上房企参股的项目,总共有8个,其中自己操盘的有一半,对比第二多的旭辉,在7个多方参股的项目中,操盘5个项目。这就能看出两家房企战略思路的差异,杭州市场的战略级别对于两家房企来说孰轻孰重,显而易见。

万科呢?在住宅上拥有绝对经营能力的万科,只要不是商业项目,都不会特别难,尽可以大刀阔斧地发挥其特长。过去我们说,万科适合在不被看好的地段做住宅,而当下的杭州万科,旗下项目土地等级都很高,更加十拿九稳,几乎是全资操盘。所以,在合作方的选择上,万科一如既往地选择了坤和、大家等老战友,在一些非热门板块(留下、富阳等)互勉。

在地域上,钱塘江南岸成为了房企合作参股最错综复杂的地方,那么谁是古往今来最为强势的参股房企呢?

相比参股项目,有一家公司更喜欢买人家整个公司的股份,所以现在动不动就四方参股的一杆项目就更加小儿科了。融创早在入杭后,就于2013开始合作开发,而且最多就是一半一半,不会引入第三家房企,这是大家熟悉的融创。

不过,在奥体这个特殊的地方,融创显然有更多的想法。除去全资的时代奥城以外,奥体“巨无霸”地块入股决策在当时起伏不定的背景下显得尤为犀利。在融创眼里,奥体真的是无可限量的,就连旭辉和昌·都会山这样体量不大的项目中,也能看到融创拥有1/4的股权,尤见其心。或许,这些开发商“异常”的入股迹象对老百姓的买房选择也是一种启发。

位于奥体板块的旭辉和昌·都会山项目区位鸟瞰图(点击查看大图)

讲道理,融创上半年挤进前三,没人会意外,毕竟前三的老面孔突然变脸是挺受关注的,但第二梯队的变化又有多少人了然于胸。新城地产在2015年就声称2017年要做杭州市场的TOP10,现如今,新城上半年迅速窜到了销售榜的第五名、股权榜的第八名,脚步不可谓不快。

但仅仅靠拿地自主开发销售业绩必然不够,所以收购项目、参与入股成为角色成长必不可少的“支线”任务。除了收购红郡项目(原汉嘉柒号)65%股份并自主操盘以外,以34%占比成为万科·溪望最大股东,收龙湖·天璞25%股份……新城在短短4年时间里,已经落子(含入股)12个项目,成为榜单上的一匹黑马。而去年年底,新城还在15名开外,天知道他们除了入股之外还向万科、龙湖学到了多少东西,当然人才引进也是大招之一。

当然,不能忘记看看我们的本土开发商在较为弱势的资本市场中做了什么。

最宽心的可能还是自带品牌溢价的滨江了,虽然在三年前就傍上了险资平安,但实际上有平安参与的项目,往往还有其他房企的加入,比如江南之星(滨江+平安共66%)、东方名府(50%)、东方悦府40%)。滨江与绿城不尽相同,在实际操作上还会引入其他房企,近年更是趋于多方入股。

此外,小股不操盘也是滨江近年的特点,滨江德信·东方星城占股30%、龙湖·水晶郦城占20%、奥体巨无霸地块占10%……这类占股低于30%甚至20%的项目,滨江手里可能会越来越多。而这一点,本土房企顺发也极其类似。

位于城东新城板块的滨江德信·东方星城项目楼幢布局鸟瞰图

而大股不操盘的代表,就是城建了,近10个合作项目只有金麟府由大家操盘。

近年来,在“德信合伙人”名单上,不乏碧桂园、滨江、金地、万科、阳光城、中国铁建等知名房企。此外,德信对商业项目也有着新的考量,在滨江区域拿地,在城东新城接手德信城东综合体项目,都可以看做是本土房企求变的方式。

还有一些股权归属,乍一看,这些参股房企跟项目所在板块,没什么历史渊源,案名上的房企前缀也没有他们,比如德信参股的新城龙湖·湾上风华,宋都参股的碧桂园·天麓府、金地&阳光城参股的海德公园……

这其中的玄机在哪里呢?答案要追溯到土地出让的当天,你会发现他们都是对应地块的竞买单位。

那么问题来了,目前杭州所有项目里,参股方最多是四家,而临平山北商住地出让当天,有六家房企出席,仅仅一轮戛然而止,猜想一下,越秀拿地的这个项目将来会有几个股东呢?

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