杭州新政十日，效果立竿见影了？

从10月16日杭州出台楼市新政，各种激动万分的解读不绝于耳，“史诗级”、“核弹级”等亮瞎眼的词汇纷纷登场，群情牵动。新政已满十天，到底给市场带来了哪些变化呢?

先看大家都颇为关注的二手房，根据各方面消息，新政后中介公司都处在比较忙碌和兴奋的状态，而事实上市场的变化也确实能证实这一点。杭州市区二手房带看和成交的统计指标双双上涨。带看量可谓立竿见影，直接较新政前增加了一倍;交易量方面也较为明显，虽然带看到成交还有个时间过程和转化率的问题，但十天的日均交易量也比新政前一周增长一倍，由于22号有一天暂停签约，造成集中在23号之后体现。

新房的情况更为复杂，因为楼盘的开盘摇号等有固定的节点，十天时间还有很多信息未到统计节点，但仍然可以通过纵向和横向对比发现一些端倪。此次除主城四区外，其余各区均取消了限购政策，其中包括大热的未来科技城和奥体/世纪城板块，余杭区和萧山区无疑是这一轮调控放松力度最大的。笔者针对供应结构最为丰富的萧山区进行了一轮系统性调研，发现了不少新的现象，折射出新政带来的心理层面和实际市场层面的影响，可以分为不同细分市场的变化、客户群体、贷款情况几个方面。

红盘板块：强者恒强，触发限售

解除限购为原本就大热的奥体/世纪城板块又添一把火。兴耀望阙轩整体中签率仅6.1%，新政前后有房顶格社保客户增加一倍(新政前首开有房户顶格社保931组，新政后二开1810组)。望阙轩二开148套房源入围2146组客户，其中有房户入围门槛为顶格社保213个月，无房户为102个月。从二手房市场来看，奥体/世纪城板块同样也成为香饽饽，如滨江君品新政后带看量增加五成，创世纪增加近一倍。

中流改善板块：热度提升，显著回暖

受世纪城辐射带动，市北等板块显著回暖。近年市北板块为新房供应较多的板块之一，随着一二手房倒挂逐渐消失，板块热度有所下降。樾章璟琇名邸首开中签率在30%左右，二开大户型更是提升至46%。新政后三开中签率低于20%，热度回暖显著。宁围板块的珹曜云府项目新政后来访显著增加60%以上，为后续登记热销奠定基础。

低密产品：再无掣肘，房票兑现

不受房票限制，低密改善客户涌入湘湖等板块。湘湖是近两年低密改善业态的主力供应板块，但在新政前仍属于限购区域内，部分客户受制于无法腾挪房票。新政后，湘湖板块在售的湖前印院及湖岩臻品府来访均有增加，据置业顾问反应，楼盘采取预约制，周末的时间都早已排满，可见重获房票后的改善群体购买力还是依旧强劲，终于可以兑现“有天有地”的改善需求。近期自然资源部下发文件，建议取消远郊土地容积率1.0限制，预计有景观资源的非限购板块低密类项目未来将持续增多，或将成为楼市一个新的关注点和开发商产品发力点。

纯刚需板块：效果甚微，不增反降

外围乡镇板块整体刺激效果有效，部分项目来访甚至不增反降。戴村、义桥等原差异化限购的远郊板块，由于前一轮差异化限购已消化一波刚需、刚改需求，且配套提升缺乏预期。如浦阳镇、临浦镇、瓜沥镇等项目新政后来访量不增反降。

外地客户活跃度增加

从项目摇号登记来看，新政后外地客户活跃度显著增加，尤其是温州、绍兴、上海等地。如宁围板块珹曜云府最近一次登记温州、绍兴、上海的客户登记占比提升至5%(原占比1-2%)，新塘北板块翠栖府外地客户占比提升至10%(原占比3%)。

从开发商营销动作来看，新政后从浙江其他城市，尤其是温州等有来杭购房传统的城市。如某央企开发商，在温州自有楼盘客户群对杭州项目进行系统性介绍，并在周末组织看房团。至少从摇号项目登记情况来看，从其他城市积极导入客户已成为主流开发商共识。

从外地购房客户来看，新政使其投资杭州房产成为选择。这一轮全国性房地产市场下行以来，城市间的分化已成为事实。在浙江范围内，温州、绍兴、台州等传统强三线城市市场持续疲软，二手房、法拍房价格跌破发行价频现。在股市同样不景气的环境下，选择高能级城市房产投资成为一种共识，只不过在经受过多轮市场周期的洗礼后，投资客户更为谨慎，而不是盲目追求现阶段的纸面收益。

信贷政策效果显现，两成首付比例提升

上周三(10.18)起杭州市两成首付政策正式落地，信贷政策放宽效果在萧山区效果显著。对典型房企及项目调研后发现，多个楼盘首付两成的客户占比高达50%-70%。

调研到的区域，基本是杭州目前楼市的一个缩影，但事实上，楼市的很多政策都是影响深远，有不少效果可能需要时间的积累，再加上每次政策都有一个心理变化适应期，目前仅仅十天，也主要还在释放心理和心态的变化，因此只能做一个研究市场的参考。

从正常的逻辑来看，市场的由冷到热是一个缓慢而力量巨大的过程，尤其在一个分化明显的市场，早期仍然分化，整体热度到了一定程度，就会体现出带动作用。目前虽然纯刚需板块还看不出太大的波澜，但如果趋势是确定的，后续也会有连动发生，我们将继续关注。

杭州2016年开始的楼市长牛，到如今的分化盘整。无论是真实购房群体还是吃瓜群众，都陷于一种焦虑的情绪中，对于楼市新政总有立竿见影的期待。对市场，我们其实更需要少一些浮躁，多一些耐心。