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这会是下一个桥西?

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透明售房网 2021-05-10 来源: 透明售房网 开盘说
[摘要] 五一期间去运河新城板块看了看,这里目前只有两个在售项目,最近一次的中签率分别是3.4%和6.3%,都是5年限售。

眼前所见没有地铁、没有名校、没有大型商超,只有呼啸而过的大卡车,天晴一身灰,下雨一身泥,这里是运河新城!

从运河新城的控规图来看,有大片的黄色住宅用地夹杂着教育用地,以及地铁站点的规划用地。从这些基本可以看出运河新城未来并非以产业为主,而是类似于申花、桥西等,将打造以居住功能为核心的板块,大概率可能会是桥西的翻版。

01

运河新城:下一个桥西?

2013年拿地的大家·运河之星(楼面价5593元/㎡),算是运河新城较为早期的项目,当时的售价约为1万。

之后,因为这里没有重大规划与配套利好落地、且板块少有地块出让,发展一直停滞不前。直到2018年,拱墅区官宣将运河新城与杭钢新城合并、联动发展,即大运河新城。

与此同时,运河新城开始大规模拆迁,整拆整建。在这里,看到多少工程车,吃过多少灰尘,未来,就有多少成就和希望。

运河新城是大城北核心区的中部组团,城北城市副中心的重要组成部分,以展示大运河历史文化和工业遗产活化利用为特色,构建集文化展示、商业商务、品质居住等功能为一体的大城北示范区,打造杭州城北地区美好生活的示范之区,杭州独特韵味别样精彩的典范之区,国家大运河文化带建设的样板之区。

规划结构示意图

国际运河文化活力展示带示意图

为紧抓大运河文化带保护传承利用及大运河国家文化公园建设的国家战略契机,控规落地后,这两块重要区域将以“大运河国家文化公园的杭州样板、全国老城区有机更新样板”为总体要求,计划按照亚运会节点完成大城北示范区建设三年初见成效、2023年底大运河国家文化公园建设基本完成的工作目标开展各项工作。

具体配套:

文化资源:大运河博物院、大运河音乐厅和大运河艺术中心

大运河博物院规划效果图

大运河艺术中心效果图

景观配套:大运河国家文化公园、平炼路中央景观大街、大运河生态艺术岛(运河眼摩天轮)

 

平炼路中央景观大街效果图

交通配套:地铁4号线拱康路站,上塘高架、留石快速路和秋石快速路,丽水路隧道、拱康路;

丽水路双层隧道效果图

教育配套:谢村48班小学(杭州上海世界外国语小学领办)、36班中学、育才大城北学校(育才教育集团旗下)

商业配套:运河湾商业综合体、BMW综合体(拱康路地铁综合体)

运河湾商业综合体利用滨水特色空间,结合管家漾内港资源,导入旅游休闲、文化创意、艺术商业等核心功能业态,打造以文化艺术商业中心、国际游艇中心、水上旅游集散中心“三大中心”为特色的国际旅游休闲综合体。

运河湾旅游综合体效果图

BMW综合体效果图

作为地铁4号线穿过大运河新城平炼路景观大道的BMW地铁综合体,将发挥先进于“TOD”模式CBD的BMW慢行系统,集合公交、地铁、自行车、步行等多种交通出行方式,是区块的慢行网络中心和换乘中心,并拥有60万-80万的商业空间。

平炼路景观大街效果图

即地下两层是地铁,走出地铁站来到地面,就可以看到一条慢行景观大街,即平炼路景观大街。

医疗配套:邵逸夫医院大运河分院

邵逸夫医院大运河分院效果图

在景观+文化+历史的景观文化资源的加持下,运河新城板块的未来,不仅是运河文化的延续,还将会是城北的中心之一。

而从运河新城的控规图来看,有大片的黄色住宅用地夹杂着教育用地,以及地铁站点的规划用地。从这些基本可以看出运河新城未来并非以产业为主,而是类似于申花、桥西等,将打造以居住功能为核心的板块,大概率可能会是桥西的翻版。

02

运河新城的第三波集中入市楼盘

大家·运河之星之后,运河新城断档四年,直到2017年,金科拿了两块地,金科博翠府(洋房加高层,首改,精装)和碧桂园尚合府(毛坯,刚需),楼面价约18000元/㎡,售价不到3万。

2018年,融创双子星项目,天阅云合源和风尚望和湾,楼面价上涨到24000元/㎡左右,均价38000元/㎡。

2019年9月,香港置地拿下运河新城单元GS1202-R21-26地块,楼面价20488元/㎡,精装限价38000元/㎡,就是上河公元。

2020年6月,融信拿下运河新城单元GS1202-R21-39地块,楼面价23558元/㎡,精装限价38000元/㎡,即云澜天第府。

1、香港置地·上河公元

上河公元距运河约500米,占面约2.8万方,建面约10.6万方,规划6幢高层和4幢小高层,配建公租房(10号楼),总户数724户 。

香港置地·上河公元楼幢分布效果图

距离地铁4号线二期拱康路站约1.1公里,门口15班幼儿园(在建)、48班小学(上海世外领办)、36班初中(在建)。距离邵逸夫医院(在建)约1.2公里。

香港置地·上河公元区位图

因为有高层和小高层,户型比较丰富,高层有93㎡、105㎡、107㎡、129㎡,小高层有105㎡、126㎡、139㎡。

高层93方户型:三房两厅两卫,三开间朝南,U型厨房空间较大,北向房间略小。

93㎡户型图

小高层126方户型:边套,四房两厅两卫的户型,三房朝南,经典的四叶草户型,私密性强,客餐厅的面积非常大,采用了“T”字形的设计,餐厅还可以奢侈地做个中岛台。

 

126㎡户型图

在精装修上,上河公元新风、地暖、中央空调三大件配齐,全屋壁纸交付,玄关柜包含其中,厨房配洗碗机,品牌还不错。

园区配套上,有临街商铺、下沉庭院和屋顶花园,高层一楼都是架空层,做了各年龄层的活动休闲的地方,园区内的公共空间基本都利用了起来。目前项目还有3、4、7号楼未推,预计加推时间六七月份。

2、融信天阳·云澜天第府

云澜天第府距运河约100米,占面约3万方,建面约10万方。规划6幢高层商品住宅楼(3幢21F和3幢25F),1幢22F公租房和1幢6F自持住宅楼。总户数674户。

云澜天第府楼幢分布图

距离地铁4号线二期拱康路站约1.6公里,比上河公元略远一些,近上塘高架。相比上河公元门口就是幼儿园小学中学的便利,云澜天第府到学校还得走两步,但并不远。

云澜天第府区位图

云澜天第府都是高层,户型有106㎡、128㎡、136㎡。

106方中间套:三开间朝南,客厅次卧双阳台,书房面积也不小,对于106来说做三房算是比较舒适了。

106㎡户型图

128方边套:四叶草户型,南向两个卧室双阳台;

128㎡户型图

136方边套户型:和128不同的是,增加了一个卧室的采光面,采光和通风效果更好,主卧的尺寸也较128方宽敞。

136㎡户型图

在装修方面,三件套都有,品牌基本都是大牌,高仪的花洒及龙头、菲斯曼的地暖锅炉、日立的中央空调、方太的洗碗机、罗格朗的开关面板等。目前仅剩5号楼待售,预计很快加推。

3、待售:万科项目、保利项目、宋都项目

万科项目精装限价38000元/㎡,就在上河公元西侧,云澜天第府对面,配套几乎是一样的,更加接近运河。地块规划14幢住宅,其中2#为公租房,总体房源量将达到近2000套。

保利项目精装限价33000元/㎡,距离拱康路地铁站更近,更接近邵逸夫医院运河分院和BMW地铁上盖综合体。地块规划14幢11F-24F的小高层和高层,包括一栋20层的公租房。

2021年5月7日,经过20轮竞价,宋都以17.8亿元总价竞得运河新城地块(GS1001-17地块),楼面价20962元/㎡,溢价率29.86%,自持21%。

地块出让土地面积49432㎡,容积率2.5,建筑面积85062.5㎡,总建面10%部分作为配建公共租赁住房,精装修销售限价29500元/平方米!

本地块隔壁金科碧桂园博翠府(图中的GS1001-11地块),2018年年底开盘,2019年8月最后一期预售证,高层精装均价2.95万/平。当时屡次流摇,艰难完成去化任务。

楼盘分布示意图

运河新城,是天时地利人和的结晶,杭州城市发展的风口之一,未来,随着杭州城市量级再上新台阶,运河新城的价值会进一步体现。

这是一片新城,后续供应还有不少,购房机会较多,但短期红利已经体现在房价上,所以更适合自住和刚需群体,和这片土地一起成长。

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