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杭州主城那些被遗忘的商圈,值不值得买?

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透明售房网 2020-11-07 来源: 透明售房网
[摘要] 没有蚂蚁前的之江,并非杭州主城二手房热门商圈。签约均价不低,但商业配套、交通配套以及教育资源短板凸显。这造成它的成交指数在杭州主城116个商圈并不高。当然,并非所有的商圈都能像之江那么幸运,等来新的价值加成点。

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啪,快乐没了。

上周还在欢呼雀跃的之江房东,这周就被“蚂蚁金服被约谈” “暂缓上市”的新闻打得措手不及。

蚂蚁“失火”,殃及池鱼。

从新闻出来的当日,就有业主主动降价,但多数仍持观望态度。

截图于11月6日,数据来源于好找房

不过至少,接下来一段时间内,之江要静一静了,或许又会回到先前的波澜不惊。

事实上,没有蚂蚁前的之江,并非杭州主城二手房热门商圈。

签约均价不低,但商业配套、交通配套以及教育资源短板凸显。

这造成它的成交指数在杭州主城116个商圈并不高。

当然,并非所有的商圈都能像之江那么幸运,等来新的价值加成点。

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比如下城区的三塘商圈

三塘的地理位置并不差,紧贴着武林商圈。

地铁5号线的开通,更是带来了极大地利好。

离开西湖文化广场三站路,到武林广场15分钟车行距离。

但不得不承认的是,三塘的城市界面更新慢,几乎是主城被边缘化的一个地方。

它的成交热度指数很低,排名第80位。该商圈近30日的签约均价为35000元/㎡,甚至还没有青山湖39000元/㎡的签约均价高。

商圈内以安置房和老房子为主,这么说,它是主城的价格洼地?

非也,看看最新地价。

三塘的地价已经和宇宙中心奥体商圈在一个水平线上,精装限价47000元/㎡

阳光城·檀映里今年10月下旬开摇,均价就是47000元/㎡(含装修标准4500元/㎡)。同时,还有中冶·锦绣华府现房项目待售。

尽管是为改善客群准备,但这批房源一旦进入二手房市场,或会拔高区域内房价指数。

除此之外,三塘还能期待什么?

目前三塘的商业主要依靠西联广场和隔壁东新商圈的新天地、中大银泰,未来商圈内将迎来嘉里的综合体项目,定位不会低于上海的浦东嘉里城,将提升板块内商业,对于商圈价值或有加成作用。

这样看,未来,还会是价值洼地吗?

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再看江干的七堡,成交热度更低,排位倒数第15位。

但它的二手房签约均价44000元/㎡,并不低。尤其是区域内的次新房,价格更高。

如杨柳郡园,签约均价达到了49000元/㎡。

相较于城西二手房市场的热闹,城东相对而言,要冷一些。

两边配套的落差性也很明显。城西的教育资源也好,商业配套也好,相对更弱些。

不过,随着七堡归入钱江新城二期,或许会给商圈价值带来更高的价值加成。

七堡TOD效果意向图

图片来源:杭州发布

根据规划,钱江新城二期按照“三年打基础,六年出形象,九年基本建成”的总体目标,预计2022年杭州亚运会前“品质江湾”初具形象,

这包括七堡TOD城市综合体,约40万㎡。

显而易见,今后商圈的入场券的价格会更高,更为改善客群准备。

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提到华家池商圈,就不得不说7年的一次土拍。

时间拨到2013年9月5日,华家池三宗地块的竞拍,引发整个地产圈的瞩目。

最终世茂、绿地和滨江三家巨擘型房企分食三宗地块。

三宗地块合计拍地总价高达136.73亿元,创下杭州有史以来总地价的新高。

之后坊间称这里为TOP级豪宅圈

这一动作,让它在之后几年也成为热门商圈之一,但如今却安静很多。

华家池

图片来源:浙大华家池官微

二手房市场在这里,更是“无欲无求”。

毕竟准入门槛甚至动辄上千万,豪宅圈层效应更是明显,想入住这里,机会很少。

商圈的价值局限于人文价值,约84亩华池,仿西湖而制“小孤山”、“小三潭印月”、“小平湖秋月”、“小苏堤”,胜景如画;百年浙大文脉深蕴,鸿儒辈出,“北有未名湖,南有华家池”的传世声望便是言此。

没有新规划,没有新火花,也就没新的价值加成点

眼下的华家池,像过气了的明星

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还有石桥、吴山广场、清波、城市学院、城战、普福等商圈,有的商圈位置并不差,如城战、吴山广场。

除了石桥只有26000元/㎡的签约均价,其他的价格并不低。

但因为缺少商圈价值的驱动力,缺少了活力,在当下的二手房市场,被边缘化了。

与之相反,如曾经不起眼的勾庄,二手房均价已突破了30000元/㎡,得益于城北副中心的定位及运河新城的规划,商圈价值迎来超级核变

申花,曾经一度是平平无奇,现在已成为杭州的新晋豪宅区,杭州的“徐家汇”,承接了城西的改善高端客群。

而它的价值上升动力还得益于区域内高端改善产品的入驻,大型商业综合体的落成,以及3条地铁线

商圈,没有期待,便没有了上升空间。

如果你是第一次在杭州买房,研究各商圈的价值便是一门必不可少的研究科目。

买房,图的是什么?一看宜居性,二看升值空间。

用好第一张房票,选好车再上。

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