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雨中实探:杭州首个现房销售项目,没想到交付品质……

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透明售房网 2020-06-13 来源: 透明售房网 罗洁
[摘要] 从“雾里看花”的“期房时代”,到“所见即所得”的“现房销售”。期房销售交房时上演的“挂羊头卖狗肉”的情况,或将大大降低。

透明售房网 罗洁/文

期房,已经在楼市纵横几十年。

-1953年,霍英东提出“预售楼花”,并提倡分期付款。[楼花,是指未完工的物业(即在建物业)。]

-1983年,深圳经济特区首先推出商品房预售概念。

-1996年前后,期房销售从深圳开始普及到全国。

此后的漫长时光里,房地产市场发展高歌猛进。而房子,亦捆绑了太多属性。

草蛇灰线,伏脉千里!期房销售频频引发纠纷,一边是排队购房,一边是售楼处被砸,这一幕荒诞戏剧就发生在楼市里。

历史的车轮滚滚辗过,期房与现房终将迎面交锋。

今年3月7日晚,海南宣布:新开发项目实行现房销售,即日起执行!这是直接指向商品住房预售制度改革,颠覆楼市规则的举措。

海南成为首个全面推行现房销售的省份。

从“雾里看花”的“期房时代”,到“所见即所得”的“现房销售”。期房销售交房时上演的“挂羊头卖狗肉”的情况,或将大大降低。

互联网是有记忆的。

杭州也曾短暂试水“现房销售”。

2017年3月24日,杭州发布土地出让新规,设置了三重“门槛”:

·当溢价率达到50%时,地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售;

·溢价率达到70%时,锁定限价,转入竞报自持比例;

·当有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为100%时,转入投报配建养老设施的程序。

由于多种原因,同年8月14日,“现房销售”新规废止。

虽然政策只存在了4个月,但杭州依然诞生了30个现房销售的项目,其中涉宅项目20个,商业项目9个,其他项目1个。

这20个须现房销售的渉宅项目,遍布主城、萧山、余杭,住宅房源超万套,多为高层产品,另有部分洋房、排屋类低密产品。

杭州20个涉宅现房项目分布图

从2019年下半年至今,5个住宅项目已经开售或交付:远洋路劲上河宸章(崇贤)、绿都东澜府(崇贤)、都会钱塘东区(下沙)、越秀前滩名邸(艮北)、电建地产·丁泷府(丁桥),还剩下15个项目待售

根据土拍时规定,开发商销售前必须取得不动产登记证。这就意味着,购房者买下现房后就可以办不动产证。

“冲这一点,现房销售,真香啊!”

作为杭州首个现房销售开盘项目,位于崇贤新城板块的远洋路劲上河宸章,2019年7月领出预售证,物业类型包含高层与叠墅,一次性开盘全部售罄,这也是杭州第13个“万人摇”楼盘。

间隔5个月,2019年12月底,远洋路劲上河宸章迎来交付,万人争抢的636套房源,如今交付半年,褪去美颜,裸妆到底长啥样?质量第三方雨天探访。

上河宸章位于崇贤新城板块,周边有一个综合体上亿广场,体量近20万㎡,不算高端但能满足生活需要。目前最大的劣势,就是没有地铁的规划,交通只能依靠公交或自驾解决。

这个角度挺美的。(实景图 2020年6月)

疫情期间小区留一个大门出入,展示绿码就能进。远洋路劲上河宸章是毛坯交付,因此整个小区笼罩在此起彼伏的装修电钻声中。

第一印象很重要,上河宸章的外立面是低调的高级灰色,与当下市面上高端楼盘的惯用色较为接近,挺括的立面,叠墅还用了石材,笔者心里默默给+1分。

继续进入发现,园区绿化做得很用心,布局精致。叠墅南向面,曾经的售楼处前面,做了中央下沉式草坪,绿植颜色从浅到深颇费心思,楼幢之间的景观小品也令人赏心悦目。

中央下沉式草坪。(实景图 2020年6月)

楼幢间的景观小品。(实景图 2020年6月)

另一个亮点是,上河宸章的高层入户单元下面都有一个很大的屋檐,可供住户遮风挡雨,实用性很高,缺点就是万一楼上掉衣服清理起来费点功夫。

入户单元大屋檐。(实景图 2020年6月)

此外,小区高层的架空层空间很大,每幢下面也都被充分利用起来,例如9幢2单元的架空层,做成了儿童游乐场和健身区,整体色彩阳光明媚,让人心旷神怡。

架空层。(实景图 2020年6月)

上河宸章物业允许业主包阳台,在电梯厅附近的单元信息栏中,物业对包阳台做了统一封包方案。

现场探访看到,不少业主家的阳台已经包好了。

统一封包阳台。(实景图 2020年6月)

整体看下来,上河宸章在均价2万元/㎡以下价格段的小区当中,完全可以拿到一个优秀的分数。

崇贤板块还有一个现房销售项目——绿都·东澜府,两个楼盘距离不远,楼面价均为12999元/㎡,不同的是绿都·东澜府需要自持2%。

东澜府已经售罄,售楼处只看到一位工作人员。据了解,项目基本完工,现在做局部调整,预计今年8月份交付,在此之前,开发商会组织一次工地开放日,所有业主均可参加。

绿都东澜府(实景图 2020年6月)

二手房方面,崇贤板块一二手房价格倒挂不算明显,二手房挂牌价也基本在2万元/㎡多一点。

据“好找房”数据显示,远洋路劲·上河宸章目前二手房挂牌量为105套,近月挂牌均价为27424元/㎡,签约均价21810元/㎡,同比上月涨幅13%,近30日成交15套,比其去年7月份开盘价格高出4010元/㎡。(数据截至2020年6月12日)

在好找房上看到,最新一套房源是6月10日挂牌的高层,建筑面积138.45㎡,4室2厅2卫,挂牌均价36114元/㎡,总价500万起,最终成交如何,暂不可知。

2020年,杭州楼市将有16个现房销售楼盘集中入市!

江干区最多,包括丁桥板块的天阳融信·东寰名邸、电建地产·丁泷府,长睦板块的华润卓越明熙府,艮北新城的越秀地产前滩名邸,共4个楼盘。其中,丁桥的2个楼盘,全部领出预售证,高层房源销售均价都不超过3万元/平方米,适合想住在主城区的刚需购房者。

电建地产·丁泷府:292套房源;高层90-144㎡28000元/㎡,144㎡以上29000元/㎡;多层33600元/㎡。

天阳融信·东寰名邸:269套房源;主力户型约98-130㎡;房源均价28000元/㎡。

附:杭州20个现房销售楼盘一览表

现房销售,“苦”的是房企,“甜”的是购房者。2020年,这么多板块,这么多项目,购房者该如何选择呢?透明传媒总编有话说!

Q1:现房项目为何能有如此的硬核表现

透明传媒总编 沈曦霞:这应该说是不少的期房项目所不具备的。比如说第一个现房项目,远洋在崇贤的项目推出的时候,大家第一次觉得所见即所得,直观上会影响购房者的判断。然后第二个是它的变现能力,还有真实的居住者的他的直接可以入住的能力来说的话,对于购房者的吸引力还是比较大的。

Q2:2020年 购房者如何选择?

透明传媒总编 沈曦霞:我个人觉得大城北、运河新城这些板块还是值得关注的,为什么这么说?比如说运河新城,到申花到桥西的直线距离,可以用一个概念去对比,就是奥体它周边的一些板块,奥体周边无论是世纪城也好,还是蜀山也好,它的直线距离我们看到它的价格差,和目前我们在申花到运河新城形成的价格差来做对比,它还有一定的增长空间。

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