网站首页 > 资讯中心 > 正文

“限酒令”后,解码300方产品后续走势

手机客户端字号:T | T 分享到
分享到
透明售房网 2020-06-09 来源: 透明房地产研究院 肖念
[摘要] 在新出的“限酒令”政策中,增加了对酒店式公寓的出让限制,最小产权分割单元不小于300方。其实早在2012年,杭州也曾出台过类似政策,不过此后几年,仍有不少开发商通过各种各样的方式打“擦边球”,建设和销售小户型类住宅产品,也就是“酒店式公寓”。

文/透明房地产研究院研究员 肖念

距离“限酒令”政策出台,已经过去两年,政策后的涉商项目也即将上市接受市场考验,到底前路如何,还很难预判。特别是酒店式公寓,曾经最受开发商青睐的类住宅产品,在经历市场验证后,公寓化还是商业地产的最佳选择吗?后期政策是否有调整的可能性?

“300方”政策背景

2015年在全国房地产去库存的政策背景下,杭州楼市从低潮逐渐走向复苏。随着2016年G20、2022年亚运会等重大事件的助推,杭州楼市上行趋势火热难挡,成为当之无愧的“明星城市”。视线回到2016年,住宅市场如火如荼,“首付六成”、“全款优先”、“万人抢房”等话题侵占各大头条新闻。手握巨款的拆迁户、资本加持的投资客,搅乱了杭州楼市的正常规律,刚需客焦虑难安,拼命想上车却全凭运气。

在住宅的高温带动下,酒店式公寓市场也是一片红火,此前“商改住”等一系列有利政策也给酒店式公寓发展带来一定机遇。2017年随着限购限贷政策不断加码,酒店式公寓市场的投资空间进一步扩大。不少购房者将目光投向了不摇号、不限购、不限贷、总价低的酒店式公寓,酒店式公寓市场量价随住宅持续走高,一些中心板块的酒店式公寓楼盘热度甚至赶超住宅。2018年4月,为贯彻落实“房住不炒”,杭州住宅摇号购房政策落地实行;同月,杭州规划局重启“限酒令”,市场逐渐回归理性。

在新出的“限酒令”政策中,增加了对酒店式公寓的出让限制,最小产权分割单元不小于300方。其实早在2012年,杭州也曾出台过类似政策,不过此后几年,仍有不少开发商通过各种各样的方式打“擦边球”,建设和销售小户型类住宅产品,也就是“酒店式公寓”。限酒令重启,在一定程度上加强了对“类住宅”的管控,强调了“房住不炒”的市场主基调。另外从拿地源头控制商务用地的规划要求,政府掌握更多主动权,更容易规范房地产市场,实现长效机制。300方政策出台后,从很大程度上限制了酒店式公寓的投资属性,在销售端对酒店式公寓形成重击。经历短暂的狂欢后,酒店式公寓市场在政策影响下启动自我调整,2018年下半年开始市场出现明显降温。

300方产品解决方案

2018年4月之后,杭州新出让的涉商用地均面临300方限制。摆在开发商面前的难题是,相较于小面积商办产品而言,300方产品销售难度大大升级,商住地该不该拿,拿了后又该如何做?

(1)300方项目有多少?

近几年,杭州土拍市场竞争白热化,开发商拿地难度渐增。相较于纯宅地,商住地楼面价低,进入门槛不高,拿地开发商明显增加。据统计,2017年杭州出让涉宅地中,商住地成交宗数近一半,占据市场重要份额。300方政策出台后,产品逻辑转变,对开发商商业运营能力提出更高要求,影响后期商办市场运行。

300方政策出台至今,盘点杭州市区(不含临安、富阳)已出让商业、商住地,总成交达200宗以上,其中商住地约70余宗。两年过去了,第一批300方项目即将陆续上市。

(2)300方项目解决方案?

根据市场调研发现,已拿地商住项目中,开发商最常见的解决方案是通过大平层类住宅的做法来消化商办物业的量。如第一批即将上市的东潮府、黄龙云起、印奥湾、御滨府等;也有滨耀城、江南天空之城等项目创新型规划了商墅产品,但在今年新增规划条件300方必须同层后,商墅类物业今后估计很难批出来,市场主流仍以大平层类住宅为主,这也是开发商惯有的路径依赖解决方案。

在300方政策出台前,杭州市面上不乏大面积的酒店式公寓项目,但表现出色的项目却并不多见。根据市场调研发现,近年在售的大面积酒店式公寓(300方以上)项目约九成均位于钱江新城、钱江世纪城、滨江区政府、市中心等城市核心板块。如钱江新城的万象城·悦玺、钱塘公馆、高德置地;市中心的嘉里中心;钱江世纪城的京港国际、朝龙汇;滨江区政府的杭州印等。这些项目出现的规律十分一致,共同点在于无一不处于城市核心地段,抢占核心资源(如西湖、钱塘江一线景观、城市地标、核心商务区等)。

(3)300方酒店式公寓谁在买?

酒店式公寓没有独立的市场运行规律,只能依附于住宅发展。大面积酒店式公寓产品作为“类豪宅”,依附于豪宅发展,只出现在资源稀缺的特定区域或特定地段。此类产品的客户对地段、资源及产品均十分挑剔。

根据调研发现,大面积酒店式公寓产品的客户主要分为四类:一是稀缺资产占有型,多为资本积累的一代或第二代,经济实力强,不拘于细节;易接受新鲜事物,高端、奢侈、稀缺型产品占有,看重产品的稀缺性。二是临时居所兼投资,多为大企业高管或企业主,在家时间少,工作地点更换频繁;有足够的承价能力,关注产品的投资属性,看重产品的品质和综合价值,在物业服务和功能上有很高的标准(高德置地与来福士此类客户居多)。三是自住改善兼投资型,此类客户多已有住宅,居住上追求更大的舒适尺度和配置,注重个人喜好,对酒店式公寓无抗拒,带有一定投资属性。四是特殊购买型,多为网红或自由职业者,工作生活自由,消费无价格限制,奢侈、豪华,感性甚至冲动性消费,个人喜好至上,投资属性较弱。

300方产品后续政策趋势

综合发现,大面积酒店式公寓产品对地段、资源及产品品质都极为苛刻,开发难度极大。但分析近两年出让涉商地,越来越多出现在临平山北、北部新城、崇贤等郊区板块,此类项目不具备地段优势、不占据核心资源,开发和运营的难度极大。从板块所处发展阶段来讲,有些地块属性也并不支撑商业地产的租售逻辑,拿地开发商未来的前景堪忧。

从政策趋势上来看,杭州政府对酒店式公寓产品的禁制越来越严,300方政策的出台,政府旨在扶持商业办公市场,扭转开发商对商业地产的公寓化路径依赖,鼓励开发商更多参与到运营的角色中。但真实的市场反应毕竟是难以预料的,后期政策是否会根据第一批300方项目的市场表现进行调整,也未可知…

从城市发展轨迹来看,杭州近几年的高速发展,早已实现跨能级的突破,迈入新一线城市。但商业办公市场却表现疲软,与其他一线城市相比,存在很大的差距,对城市长期发展不利。短期政策既然难以撼动,对一些非TOP级板块的项目来说,拿地企业不妨把目光转移,转变角色,尝试多元化布局,多关注商业办公领域,为板块发展赋予更多可能性,共享城市整体向上的红利。

  • 扫一扫下载
    手机客户端
  • 微博关注
    我们
  • 微信关注
    我们
我要评论
需要登陆才可发布评论 登录 | 注册
意见反馈