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《民法典》通过后,苏大强可以结婚了!

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透明售房网 2020-06-02 来源: 透明房地产研究院 李楠丁
[摘要] 话说,“才高八斗”的苏大强辞退三个保姆后,终于遇上了“知音”——保姆蔡根花。可谓高山遇流水,伯牙遇子期,两人日久生情,芳心互许,决定结婚。为了心上人开心,苏大强也准备将保姆小蔡的名字加到房本之中。可这样苏大强的女儿苏明玉就不同意了,认为小蔡是来骗房产的,大闹了一番!就这样他们成了被棒打的鸳鸯……

文/透明房地产研究院研究员 李楠丁

话说,“才高八斗”的苏大强辞退三个保姆后,终于遇上了“知音”——保姆蔡根花。可谓高山遇流水,伯牙遇子期,两人日久生情,芳心互许,决定结婚。为了心上人开心,苏大强也准备将保姆小蔡的名字加到房本之中。可这样苏大强的女儿苏明玉就不同意了,认为小蔡是来骗房产的,大闹了一番!就这样他们成了被棒打的鸳鸯……

可是事情出现了转机!2020年5月28日《民法典》通过了。现在苏大强可以给小蔡设定居住权,房子仍然子女继承。这样小蔡未来的生活也有了保障!子女继承的财产也得到了保障!皆大欢喜!结婚!

那苏大强的婚事解决了,我们再继续看看《民法典》还有哪些应该关注的内容:

一、居住权

首先就是本次增加的“居住权”。我们先看一下居住权的内容

第十四章 居住权

第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。

第三百六十七条 设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

居住权合同一般包括下列条款:

(一)当事人的姓名或者名称和 住所;

(二)住宅的位置;

(三)居住的条件和要求;

(四)居住权期间;

(五)解决争议的方法。

第三百六十八条 居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。

第三百七十条 居住权期间届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。居住权消灭的,应当及时办理注销登记。

第三百七十一条 以遗嘱方式设立居住权的,参照适用本章的有关规定。

那么,我们需要知道些什么呢?

01、居住权是怎么来的?

居住权是来自于罗马法,最早产生于罗马婚姻家庭关系中,与财产继承制度有着紧密联系。在当时的罗马社会,社会还以“家庭“为主要地位。居住权是大多家长为了保障没有资格继承家产的其他家庭成员的基本生活需求而设置的部分遗产使用权之一。

02、设立居住权的目的是什么?

全国人大常委会法制工作委员会主任沈春耀在关于提请审议《民法典各分编(草案)》议案的说明中是这样论述设立居住权的立法目的的:党的十九大报告提出,要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。为落实党中央的要求,认可和保护民事主体对住房保障的灵活安排,满足特定人群的居住需求,草案在用益物权部分增加一章,专门规定居住权,居住权人有权按照合同约定并经登记占有、使用他人的住宅,以满足其稳定生活居住需要。这一制度安排有助于为公租房和老年人以房养老提供法律保障。

03、租房能不能获得居住权?

看完上个问题可能又要问了,既然是推动租购并举的制度,租房也是和房屋所有人签订合同,那租房是不是就是获得的居住权?

答案是:不。这两者性质并不一样。居住权是一种新型的用益物权,属于物权范畴,而且由于居住权只有在他人所有的房屋上设定,是一种他物权。而租赁关系所产生的“居住权“虽然同样是对他人财产的使用,但其本质是属于债权,是一种契约关系。

简而言之,租赁中的“居住权”基于契约,是与该财产所有人的契约关系,无法直接支配财产;而居住权人则可以对该房屋直接行使权力。

04、那么对我们的生活有哪些影响呢?

① 解决无力购房人群的住房保障问题。近年来中低收入群体住房保障一直是个问题,增加了“居住权”之后,就可以通过取得公租房、廉租房等房屋的居住权来更好的保障住所。

② “以房养老”更具保障。例如老人无法保障自己的晚年生活时,可以卖掉或者抵押自己的房屋获得资金,并在此基础上保留居住权,让自己老有所居。

③ 婚姻保障或其他。例如两方结婚时,一方已有住房,那么可以通过给另一方设立居住权从而保障住所问题。或者在遗产分配时,可以保留没有取得房屋继承权的家庭成员的居住权。

④ 以后购买或租赁房屋还需要确认居住权属。以后购买或租赁房屋时还需要确认是否该房屋已经订立了其他居住权合同,避免矛盾和冲突。

05、关于居住权的猜想

① 居住权是否可以抵押?猜想是不可以的。居住权的立法目的是保护弱势群体的,抵押权能一般是房屋所有人才有的。

② 居住权是否会有可能也有资格分学区?目前看来无法确定。当前的学区划分如以杭州为例主要以户籍为依据,猜想居住权是否有资格占用学籍可以分情况来看。例如设置在个人住宅中的居住权,可以依据该房屋所有人是否需要占用学籍来确定;设置在公租房等中的居住权,可以考虑占用学籍等。当然以上均为猜想,实际情况仍需以实际政策规定为准。

只不过在目前教育资源紧俏且不平等的情况下,如果开放居住权占用学籍,或许会引发一波人口大流动,流入教育资源好的城市及地区。所以必先需要解决好教育资源分配的问题再行考虑了。

③ 自持住宅的春天?目前看来自持住宅大概率是会做成长租公寓,仍是以签订租赁合同的方式供给。或许未来可以考虑以设定居住权+另签订租赁合同相结合来供给,可以更好的保障承租人的住所。

二、住宅用地到期“续费”

住宅用地70年限到了后要“续费使用”。《物权法》中规定“住宅土地使用权到期后,自动续期”。但在《民法典》中的说法略有不同“住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定办理”。至于具体如何操作,看后续具体的细则了。

三、认购书签订需谨慎

“认购书”签订时要重视,保护双方利益。以往的认购书、认筹书、预定书等都是有利于开发商的,主要对购房者有限制,所以也出现过不少纠纷。现在民法典中明确规定:“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书、意向书等,构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的,对方可以请求其承担预约合同的违约责任。”所以以后开发商违约也是要承担责任,而我们自己在签订之前更要仔细阅读条款,确定自己全部理解后再签订,也可以保护自己利益。

四、做业主也可以“赚钱”了

《民法典》中明确规定:“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有”。过去部分小区的这部分收入最后实际归为物业公司所有。虽然物权法中没有相关明确规定,但实际司法实务中,如果有业主起诉物业,法院基本认同收益是归业主的。现在有了明确规定后,业主也需注意加强自己的法律意识,注意监督物业公司收益情况,取得自己的合法收益,如果有冲突维权也将更加方便。

总之,《中华人民共和国民法典》,是新中国成立以来第一部以“法典”命名的法律,是新时代我国社会主义法治建设的重大成果。它与我们的生活息息相关,还有更多的我们应该关注的内容,感兴趣的可以扫码进入微信点击下方的【阅读原文】下载民法典全文哦。

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