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直接点:2020年楼市会怎么样?

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透明售房网 2020-01-15 来源: 透明售房网 肖圆圆
[摘要] 带着对过去的留恋,带着对新的一年的期待,这期的《十二问》邀请了三位嘉宾来一起探讨一下2020年杭州楼市前景

锵锵三人行:前亚运,小确幸

透明十二问第九期

不管你愿不愿意,2020年就这么来了。

带着对过去的留恋,带着对新的一年的期待,这期的《十二问》邀请了三位嘉宾来一起探讨一下2020年杭州楼市前景,首先介绍一下这三位嘉宾:她们三位都对杭州的地产有着独到的见解;她们三位对当前的行情都有着自己的判断;她们三位进入地产行业均超过了十年;她们三位都是透明售房网的“顶梁柱”。还有一点,她们三位都是具有智慧和细腻的女性。

可谓“三个女人一台戏”,那我们来看一下杭州透明文化传媒有限公司总经理沈曦霞、中房大数据研究中心总经理陈焕春、透明房地产研究院院长梁丽燕,如何来上演这期精雕细琢的《十二问》。

她们会讲什么?摇号?土地?板块之间的价差?二手房的挂牌?作为本土房企代表的滨江,未来发展方向……她们不止谈起了这些,她们谈了在土拍“双限”的情况下,开发商应该走什么样的路线?哪些板块在未来存在较大增值潜力?大数据、AI等技术对于房产行业的发展会带来哪些变化等等,一起来看一看吧!

01

市场方面帮你提问,给你解答

沈曦霞:“2020年市场会怎样?”

梁院长给出什么样的答案呢?

一个字:,一个词:边际改善(稳定的政策下落地一些细化精准化的政策)!

针对新房市场,摇号延续促使热门盘很快去化,导致新房的供应量一直在3万多套的数字基准上,没有太大的上浮。这个现象在明年会改变吗?

春春总又会作何回答呢?

摇号现象代表的是供需矛盾的紧张程度。但实际上2019年和2018年平均的中签率有较大幅度的上升,留摇现象在2019年也有所增长,所以整体的供需矛盾实际上有所缓解。基本上价格体系也相对会比较稳定,但不排除局部区域会有一定的波动性或微调。

今年下半年市场出现了些许不稳定的因素,那么明年房地产行业发展还会稳吗?还是会有两个方向的选择或者发展?

哪些板块在未来存在较大增值潜力?

房地产行业和企业对大数据、云计算、AI等技术的思索有怎样的一些联动或者是变化?

梁院长和春春总又会给出怎么样的答案呢?一起戳视频吧

02

购房者的最佳入手时机?

沈曦霞:“2020年二手房市场会怎样?”

除了从大方向漫谈2020年杭州楼市,沈总还提出了购房者最想问的问题:2020年二手房市场会怎样?当二手房的供应量、挂牌量、挂牌价格发生挤压时,我们该选新房还是选二手房?

梁院长根据研究院建立的业主妥协指数给你精准答案:研究院建立了一个“业主妥协度指数”。这个指数在2019年呈现一个“V”型,年初时,这个指数在最高点,也就是业主降价退让的幅度较大。预计妥协度的最高点会在2020年春节前的一段时间。对于想买二手房的普通老百姓来说,会是一个比较好的入市机会。

同时,沈总就以投资为目的的购房者提出问题:以投资为目的参与新房摇号的购房者在未来的二手房市场去套利的可能性是怎样的?

春春总一句话告诉你明确的答案:偏长线的投资。或许你会说,这个你知道,但是具体解释还需要你看视频细细品。

03

开发商未来方向是什么呢?

“开发商是否会借助大数据、AI等技术在社区里面提供服务?我们的未来社区会是什么样?”

2019年杭州楼市大事件中,不可避免的都会提到土地的“双限”,在这样的情况下,开发商的盈利空间、创新空间会不会越来越小?未来的出路是什么呢?作为本土房企的代表——滨江,未来几年后会不会出现瓶颈呢?

在杭州,滨江和绿城代表了品质,作为本土房企,都是“杭州小骄傲”,滨江未来几年会如何发展,

开发商是否会借助大数据、AI等技术在社区里面提供服务?我们的未来社区会是什么样?

本期《十二问》通通给你答案!

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视频:透明十二问第九期

04

一句话概括2020楼市

沈曦霞:“用一个词或一句话概括一下2020年整体市场可能会发生的趋势?”

在视频的最后,沈总抛出硬核问题:用一个词或一句话概括一下2020年整体市场可能会发生的趋势,或是形式上的一些变化?

梁院长:波段中趋稳。有一个波段的过程,但是最终整体还是会趋向这样的一个稳定,会有市场保障。

春春总:前亚运,小确幸。明年整体上杭州市场各方面指标都会比较健康,健康就是小确幸。

查看对话正文:

沈曦霞:又到一年新旧交替的时候了,2020年市场会怎么样?

梁丽燕:2020年的话,它其实是十三五规划的最后一年,那么也其实是推进我们整个房地产长效机制去取得一个实质性进展的关键的年,所以在前面就是中央经济经济工作会议也好,还是最近的韩正副总理调研住建部的工作座谈会,那么其实对于明年的目标都还是比较明确的,就是一个是经济必须要稳,然后我们的房地产市场也是必须要稳的,那么所以从整体的大方向来看的话,整个的政策的大环境应该是边际改善的。

对于整个2019年来说,入手二手房还有什么机会吗?哪个时间会是最好的时机呢?

我们研究院的话也建了一个指数叫业主妥协度指数,这个指数如果在19年来看的话,是呈现这样的一个形式的,就是V型的。

也就是说在2019年初的时候,在最高点,业主降价退让幅度是比较大的。是属于买方市场,二季度妥协度减少。

7月份以后的话指数又开始往上走了,目前指数还没有达到高点,根据我们的模拟预测的话,预计妥协度的高点会在2020年,春节前对于想买二手房的普通老百姓来说,会是一个比较好的机会。

沈曦霞:那么新房呢?摇号的情况一直存在,因为热门楼盘去化速度很快,新房供应量一直保持在3万多套的数字基准上,这个情况明年会改变吗?

陈焕春:其实我觉得摇号这个现象它背后代表的是你供需矛盾的一个紧张程度,如果说万人摇的楼盘特别多,或者平均的中签率一直都徘徊在低位的话,说明供需矛盾还没有有效的缓解。但是其实我们只要不把目光光盯在万人摇上面的话,会发现其实平均的中签率有比较大幅的上升,留摇在2019年也多起来了,所以就整体的大的供需矛盾它确实是在缓解。

目前的市场环境和政策环境之下,开发商的空间可能会越来越小,包括它的盈利空间,那么它的一个创新空间会不会越来越小?

陈焕春:应该说它是存在这种可能性,但是市场也有它的选择,也有底线,你也不可能是不停的去压缩成本,我们觉得可能接下来占主流的,它会是一种叫做精细化的快周转。为什么是快周转?因为其实当双限都出来以后,速度可能是非常重要的,叫天下武功唯快不破。

以滨江房产为例,并不是一定要去抠材料,而是说团队比较精简,他可能只有八九百人的团队,去操控一个千亿级别的公司,那么他就可以省下很多成本,管理费成本特别低,可能更多的开发商他以后拼的是这方面,而不一定是项目(产品)上面。

沈曦霞:但有人也提出了一个质疑,就是说像滨江这样的一个发展模式,它没有办法做到全国化。它的未来企业发展的可能性会比较狭隘,比如说绿城、万科他们在做很多多元化的布局,滨江并没有一些延伸性的布局。

是否是在未来的空间里面,比如说短期内我两三年滨江非常好,但是到了4年,5年的时候是又会出现瓶颈呢?

陈焕春:从目前的地产江湖来讲,确实是按地盘论英雄,所以目前我们看到巨头越来越多,以后可能变成寡头时代

但是也不能够排除说会有一些当地品牌,它照样能够发展的比较好。如果说你对区域充分的了解,以及在市场上的话语权,其实在一个区域发展也也没有什么问题,尤其是杭州这个城市,它还是相对潜力比较充分的一个城市。

沈曦霞:马上到了亚运会要兑现的时候,这可能大家的预期会越来越近,它未来会怎样的一个走向?是不是所有的能效都已经到了顶点的时候,它未来还有怎样的发展空间?

梁丽燕:不管是长三角一体化,还是大湾区建设也好,肯定是有利好的,最重要的会带来流动人口,流动人口带来常住人口的增长,就会对我们整个商品房市场,买卖,租赁,都会有相应的影响,因为有人的地方才会有市场

杭州今年新增了就业人口30多万人,刚性的需求潜力在这里。

沈曦霞:再来谈一谈板块之间的一些逻辑结构和它的未来预期。我们也做过一个杭州的未来房价地图,2019年下半年有些板块的价格有一点点的上浮,这个是不是意味着2020年我们整个杭州的这些板块的上限也会有一点点的上浮?

梁丽燕:首先我们要理解精准调控的一个概念,就是精准。它可能是精准到板块,可能是精准到楼盘,也就是说就算是现在有些板块已经有土地开始出让了,我们能够看到它未来的价格,但是未来的价格未必就是这个板块的指导价。

沈曦霞:你觉得哪些板块是未来可能性,还是会有一些的增值潜力的?

陈焕春:精准调控其实是一个动态在推进的过程,也存在一定的变化空间,它跟接下来的市场一个直接的成交量价的互动,是有非常紧密的联系的,因为现在我们的大数据的实时监控系统,它是可以非常准确,非常实时的传达市场上的每一个变化。我们现在也预设不到明年,会有哪个(板块)(增值)空间会最大。

沈曦霞:我们大现在都在谈大数据、谈云计算、在谈AI,在房地产这个行业里面,我们看到的结合点其实是很少的,它没有突破和创新,但是未来我们一定知道它是一个很重要的要素,到底现在的企业也好,行业也好,对这块的思索有怎样的一些联动或者是变化?

梁丽燕:技术,其实像这样的一个技术的这种创新,它可以说是一种新的这样一个驱动,也可能会促进我们整个制度的变革,包括我们整个政府的治理能力的提升。

从我们现在目前的整个实施方案来看的话,未来也是会充分的去利用技术,结合各个委办局的数据加强行业监管,助力社会治理,以及推进未来社区的建设。

沈曦霞:企业又有怎样的一些改变?

陈焕春:日常的经营活动当中,比方说他可能会把市场分析,城市模型通过大数据的技术和云计算去做一个升级和改进,是一个比较重要的方向。

另外一个方向是物业管理服务,给客户提供更精准的服务,它可能会对小区不同事件发生的频率去做一些统计,方便服务动作,其实这些都是有的。我倒觉整个杭州的数字经济,给房地产市场带来的其实是一波高收入的客户

沈曦霞:2019年出现的一个热词就是未来社区,他很重要的一个标识是去房地产化,在去房地产化的同时,为什么有这么多的开发商愿意把只是房地产开发这个角色更换成城市配套服务商,或者是说综合服务供应者,是否也是政府想看到的,或者说市场带动的这么一个方向?

陈焕春:对,其实很多年前开发商就不想把自己作为一个单独的开发商,本身就想参与到更多的客户服务,以及小区的发育生长过程中,比方说我们杭州比较著名的像良渚文化村,在这个过程当中,开发商有角色感,他并不是说光卖房子的时候他有成就感,而当这个小区的后续有很多开发商的身影,去改善整个的公共环境。有更多的开发商他们也愿意往这个方向去走。

沈曦霞:如果一定要去概括一下我们整个2020年整体市场可能会发生的一些小趋势,或者是说形式上的一些变化,两位是否可以概括一下?用一个词或者是一句话。

梁丽燕:波段中趋于稳定

陈焕春:前亚运,小确幸。

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