首个“双限”项目“快手”亮相

从售楼处到户型图,满是熟悉的味道

http://www.tmsf.com    2019-11-27     来源: 杭州日报
[摘要]我们观察发现,自“双限”政策实施以来,不仅拥翠府,各项目都在提高出货速度,即便是过去入市周期要2年左右的高价地,也在加紧节奏,快速开盘。

近日,滨江东原拥翠府(备案名:拥翠府)售楼处正式开放,这也是杭州土拍实行“双限”政策以来正式面世的首个楼盘。这个项目给人最大的印象就是“快”,规划公示、开工、售楼处开放的速度都远超行业平均值,开盘时间预计也不会让大家等太久。

我们观察发现,自“双限”政策实施以来,不仅拥翠府,各项目都在提高出货速度,即便是过去入市周期要2年左右的高价地,也在加紧节奏,快速开盘。

首个“双限”项目上市 到处都是熟悉的味道

7月29日,杭州迎来首批“双限涉宅用地”出让,滨江摘得2宗地块,其中1宗就是拥翠府所在的萧山市北西单元兴议区块B-23地块,成交楼面价25615元/平方米,溢价28.1%,未来毛坯销售均价不得超过34000元/平方米、装修标准不高于3500元/平方米,即精装销售均价不得超过37500元/平方米。

业内人士测算,刨除公租房部分,地块的实际价格约27000元/平方米。对比未来的最高限价,实际利润相对有限,如果成本把控不严甚至可能无钱可赚。若想破局,唯有一个字,快!

拿完地之后,拥翠府一路马不停蹄,不到2个月的时间就完成了规划公示和奠基动工两件大事,上周五售楼处也正式对外开放了。上述流程,对于普通项目来说,少则七八个月,多则需要数年之久,拥翠府是如何做到的?

上周五,拥翠府售楼部开放,我们实地探访了一下。百度地图上一搜位置,就发现它就沿着风情大道的东侧,紧紧倚着时代滨江·翡翠之星(备案名:翡翠之星公寓)。跟着导航到达实地后才发现,这就是翡翠之星公寓原来的售楼部,项目相关负责人告诉我们,基本上换个沙盘、外面围挡上换个字样,拥翠府售楼部就这样“重装”出街了,由于项目预计要到明年1月份左右正式销售,目前样板房都还没做,这样一来,相比其他楼盘光售楼部和示范区的建造就要几个月时间,的确快了许多。

据了解,拥翠府是滨江与东原的合作项目,滨江负责工程建造,东原负责操盘销售。从项目规划和设计上来看,拥翠府有着典型的滨江小区的配置,有独特的室外湛蓝泳池、小区内环步道、相似的外立面,当然,还有几乎一模一样的户型。拥翠府主要有95平方米和125平方米两种户型,对比拥翠府95平方米户型A和翡翠之星89平方米户型G,除了面积不一样,个别空间稍微宽松一点、主卧增加了飘窗外,整个格局设计都是一样的;而拥翠府125平方米户型B则复制了翡翠之星的124平方米户型H。至于价格,销售人员直言,就根据限价来。

在拿地价和销售价都有限制的情况下,用一套可行的产品体系像生产流水线一样快速复制,以时间换利润或许是一些房企目前找到的一条“破局之路”。

据悉,滨江希望用近年大力推行的“标准化”来缩减不必要的流程、加快项目推进速度,营销相关工作人员曾透露说董事长戚金兴甚至希望项目从拿地到卖完只用12个月的时间。

政策调整 大幅加快项目入市速度

前些年,楼市一片火热,开发商遇到优质地块会“不惜一切代价”,不时刷新板块地价新高。但是,待这批高价地真正入市之时才发现,市场已经掉头,不要说高价出货,可能开盘都成了一场博弈。

日前,一份研究资料显示,2016年以来的近20个典型高价项目中,除今年拿地的项目外均已入市。但无论开盘价格还是入市周期,都不尽如人意。

其中,除苕溪壹号外,多数项目的入市周期都在1-2年,动作最缓慢的金隅中铁诺德都会森林(备案名:玉润钱潮府),拿地之后22个月才首次开盘。要知道,房产行业可能是最不敢“患拖延症”的行业,因为每耽搁一天,需要额外支出的资金成本就是一辆小轿车的钱。尤其是市场下行时,多数开发商都会要求加快销售速度和回款速度,甚至不惜牺牲一些利润。

利润方面,除绿城凤起潮鸣(备案名:凤起潮鸣府)、杭州壹号院(备案名:臻奥院)等少数项目有盈利外,约七成高价地项目面临亏损。尤其是绿城建发沁园,2017年1月时拿地的价格高达40766元/平方米,而2018年10月高层首开均价仅为49500元/平方米,即便后期价格有所回调,也难改亏损局面。

可以说,“双限”政策的出台,让仍寄希望于政策松绑的开发商彻底“清醒”,不再捂盘、加速出货。高价地也不例外,统计显示,2018年之后拿地的项目明显提速,入市周期基本都在1年左右,甚至价格不符合原来预期也愿意“以价换量”。

在大势的影响下,杭城各项目开盘“加速度”愈加频繁,“短频快”成常态。以文教区的中海黄龙云起(备案名:万塘云起公寓)为例,11月中旬样板区才开放,15日就开始登记,首开31套房源,中签率17.61%,不到1个小时就“清空”。类似的还有幸福里(推广名:臻珹幸福里),1个月内连续领出2张预售证,为城北带来近2000套供应;申花“红盘”万科融信古翠隐秀(备案名:秀隐翠园)同样频频开盘,上周五又推出92套房源……可见,无论是定位刚需还是改善,小步快跑甚至一次性清盘都会是常态,买房几乎无需再“望穿秋水”。

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