网站首页 > 资讯中心 > 正文

运河新城第一宗限价地将来卖38000元/㎡,什么道理?

手机客户端字号:T | T 分享到
分享到
透明售房网 2019-09-05 来源: 透明售房网 倪佳玮
[摘要] 运河新城地块的限售均价在38000元/平方米,这是目前杭州所有限价地块中的第四高。“比上”不足是肯定的,毕竟望江新城、世纪城等都是大神级的板块,可是“比下”还有金沙湖、市北板块的37500元/平方米,纸面上这宗地也是underdog,这就让人疑惑:运河新城何德何能,未来房价可以跑在一竿子热门板块前头?

透明售房网  倪佳玮/文

运河新城地块的限售均价在38000元/平方米,这是目前杭州所有限价地块中的第四高。“比上”不足是肯定的,毕竟望江新城、世纪城等都是大神级的板块,可是“比下”还有金沙湖、市北板块的37500元/平方米,纸面上这宗地也是underdog,这就让人疑惑:运河新城何德何能,未来房价可以跑在一竿子热门板块前头?

扫码查看地块全景

首先,就目前的定价逻辑,虽不能说完全不科学,但用网络语言来说会有点“迷”。假如加入在售楼盘价格对照,会发现大多数地块的未来售价与目前周边在售项目基本持平,至于偶尔几处BUG,暂时只能用“不可抗力”四个字来解释了。

运河新城单元宅地区位图

具体到这宗地块,因为周边没有相似的限价地作比较,就需要展开地图联系相邻板块土地作为参考。横向来看,同一条金昌路上,另有2宗地块给出了线索,向东1.7公里,是桃源宅地,上限销售均价为34000元/平方米(含装修),低出4000元/平方米;金昌路向西4公里,勾阳路TOD地块的住宅为29000元/平方米(含装修),低出9000元/平方米。

如果把地块当作坐标轴原点,通过计算可以发现,向东每公里低2352元,向西每公里便宜2250元,相差不多,至少这个通过距离与价格换算出来的结果应该能让理科生满意了。

可是房价不是简单的距离换算问题。再者,凭什么这宗地可以作为原点,占据制高的价格呢?

地块现状(透明售房网 朱明/制)

这就要进而看规划了。光看目前地块周边现状是摸不着头脑的,因为几乎什么都没有,除了500米咫尺的大运河,只剩下北面望去的3座电厂冷却塔……

然而,就是这宗小的不起眼的地块,所处的却是未来整个大运河新城的中心区域,也就是我们常说的核心区。大运河新城规划提出的“运河之芯”计划,采取“一体两翼,内外圈层”的布局模式。

地块所处的,正是其中“一体”的位置,主要设置城市级、区域级别的公共设施,其中内圈层布置博物馆、音乐厅、工业遗产体验中心、文化交流中心、商业综合体等文化交流、展示设施,外圈层布局商业商务中心和生活服务配套。

勾阳路地块和桃源地块,虽然均在大运河新城的规划范围内,但分别处在“两翼”的位置,“两翼”的定位则是次一级公共服务中心,结合轨道站点布置,东翼主要为智慧科创功能,西翼主要为片区生活服务功能。

相似的例子也有,萧山区市北东单元两宗即将出让的宅地,前后限价相差4000元/平方米,因为一宗在市心北路沿线,而另一宗已在板块的边缘位置。由此可见为什么运河新城这宗地块是城北限价最高的宅地了。

市北东单元出让地块区位

中心比两翼高可以接受,但为什么是38000元/平方米呢?

这就要看目前定价逻辑中另一条不成文的规则——地块的限价不能比上游板块的售价来得高。刚才比的是东西向X轴上的数值,现在我们加入南北向的Y轴。

我们同样还是以坐标轴这个直观的方法来看,这宗地块正南方向3公里是拱墅区政府,假设把区政府作为原点,那么地块就是Y轴上3公里外的一个点,假设还是用距离换房价的这套代入,原点的房价取杭州大家的48100元/平方米,每公里波动2301元/平方米(平均值),那么地块的未来限价得出为41197元/平方米。

这么说起来,政府定价38000元/平方米,等于还把一部分利润留给了老百姓?再说一次,房价不是简单的加减乘除,毕竟38000元/平方米现在就有人无法接受,将来也一定有,更何况4万以上。

那在居住感上呢?这块地所在的位置会不会变成未来的桥东,或者是更优的桥西?(毕竟上塘高架到这里已经绕开)

拱宸桥实景(透明售房网 陈鑫龙/摄)

显然这是有可能的,一个常住桥西的人,因为居住感的关系,内心会产生桥西中心论,而这块地的位置,承载着运河文化带首要展示区和国际交流区的功能,同时位于智慧网谷西侧,运河东滨水侧,打造产业+文化的宜居新城是明确的目标。唯一遗憾的一点,是地铁4号线在这里突然“北漂”了。

再不济我们再等等,等到运河ONE、天阅运河源开出4w+,世茂开出3.5w+,这里的3.8w您还捉摸不透吗?

至于这宗地块最终能拍出多少的楼面价,不妨关注我们下周二(9月10日)的土地出让直播,到时自然见分晓!

  • 扫一扫下载
    手机客户端
  • 微博关注
    我们
  • 微信关注
    我们
我要评论
需要登陆才可发布评论 登录 | 注册
意见反馈