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新天地?钱江世纪城?同等价位选择哪个?

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透明售房网 2019-08-23 来源: 透明售房网 肖圆圆
[摘要] 杭政储出[2019]44号下城区东新单元XC0606-R21-05地块,出让面积约1.7万方,可建面积约3.6万方,总起价8.2亿,楼面起价23080元/㎡,楼面封顶价29961元/㎡,需要配建10%(3560.76㎡)的公共租赁用房。

透明售房网 肖圆圆/文

主城区四宗涉宅用地,都将在9月10日出让。位于新天地板块的东新单元宅地将于当天上午9:45出让,东新单元此次出让的地块限制精装、毛坯均价价格为45000元/㎡,与7月底滨江竞得的钱江世纪城核心单元地块价格持平,如果是你,你更看好哪个区域呢?

杭政储出[2019]43号东新单元区位图

杭政储出[2019]44号下城区东新单元XC0606-R21-05地块,出让面积约1.7万方,可建面积约3.6万方,总起价8.2亿,楼面起价23080元/㎡,楼面封顶价29961元/㎡,需要配建10%(3560.76㎡)的公共租赁用房。

周边现状:地块形状相对规则,内部还未进行最后的清场平整工作,地块里还有简易工地,有相当部分的窨井盖、管道等物品摆放,地块的东侧有高空铁路,地块的北侧与西侧有河流,整个地块面积较小,周边近期出让的地块位于德胜路南面的绿城三里亭地块。

交通:地块周围交通较为便利,距离在建的地铁5号线香积寺路地铁站直线距离大约1公里,从香积寺路地铁站可在打铁关换乘到西湖文化广场,距离沈家路直线距离500米左右,周边可达两条快速路,东西向德胜快速路可到达城西和下沙,南北向秋石高架可达钱江新城和城北。

教育:地块周围教育资源比较丰富,距离胜利实验小学(孚信苑)直线距离约700米,距离胜利实验中学直线距离大约550米,距离小太阳幼儿园直线距离约400米,都在步行可达的范围内。

商业:地块位于主城区,周围商业综合体较多,直线距离3公里范围内有杭州新天地、西狗茂、汇和城购物中心、好易购购物广场,直线距离5公里范围内有水晶城购物中心、远洋乐堤港、江南时代广场等商业综合体。

医疗:距离浙江爱德医院直线距离1.1公里左右,距离杭州树兰医院直线距离2.4公里左右,距离浙江省人民医院的直线距离大约3.3公里。

市场环境:地块周围新盘库存量不大,节点临近的是三塘单元的两宗地块,一宗是中冶的现房地块,另一宗宅地是在去年9月份以自持25%、36453元/㎡被九龙仓竞得的九龙仓·天御,或将于四季度首开。

此外,今年拿地的阳光城三塘地块和绿城三里亭地块均已公示规划。

周围新房库存量虽然不是很大,但是地块西边东新园小区二手房库存量较大,二手房挂牌从东新新湖苑32490元/㎡到东新府的49711元/㎡不等,价格波动较大,选择性也较大。根据透明售房网的数据显示,次新房首开德胜上郡高层的二手房挂牌均价是39333元/㎡,签约均价为35200元/㎡。

竞拍前瞻:

与该地块相隔德胜快速路的绿城三里亭单元地块,在今年4月以29736元/㎡的楼面价成交,这宗地块所在的地段相对于城东新城、东新三塘单元来说,有定位不高端、整体规划优势偏弱的问题,但是被绿城竞得,也是较为理想的一种结果,或许将会带动三里亭单元整体住宅质量的提升,而当时竞拍也颇有“双限”前最后的疯狂的意思。而这宗地块虽然位于东新单元,但是地块周围界面并不清晰,新房较少,地块也较小,与三里亭单元不同的是,限价已定,没有了想象空间,是否能够封顶也较难通过对比来参考。

我们跨板块来看,这宗地块单看限价,与7月底滨江竞得的钱江世纪城核心单元地块价格一样,成为首对双限后被强行“拉平”的两个板块,而钱江世纪城占据“宇宙中心”红利,红盘实例也较多,犹如“李现”般赤手可热,与东新相比,板块瞩目度要高出不少,似乎是一个板块价值和能级不对等的比较。但事实上,三塘、东新的价格基础主要来自二手房的稳定供给和成交量。

进一步计算,该地块楼面封顶价29961元/㎡,一旦地块封顶,实际楼面价将达到33734元/㎡,限制含装修均价是45000元/㎡,不算上车位利润将无法保本,所以地块封顶的可能性较小。

那么这宗地块如果要撞线,会匹配什么样的房企顶着不赚钱的风险拿呢?可以参考当年刚进杭州的首开,在主城区拿的第一块地是现在的首开·德胜上郡项目,2013年首开顶着49%临近配建保障房的溢价率,竞得了石桥单元宅地,即使地块界面并不是很好,但至少是德胜沿线,沾到了当时认定的市中心边缘。

一般刚进杭州拿地的房企,有较大的可能因进城策略的需要,连续在杭州拿地。加上地块本身面积较小,总起价较低,这宗地块也适用于多数不怕“双限”并且想在主城区拿地的房企。

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