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5号线开通一月,为什么周边二手房不涨反跌?

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透明售房网 2019-07-31 来源: 透明售房网 华静
[摘要] 地铁的开通后,板块去化情况如何?房东们的心态有何变化?房价有无波动?笔者进行了一个多维度的调查。

透明售房网 华静/文

“5来了”。

显眼的蓝色广告牌依然随处可见。不经意间,地铁5号线首通段运营已一个月有余(6月24日),而家住江南岸的笔者,还是首次乘上这条未来将串联起余杭、西湖、拱墅、下城、上城、滨江、萧山七城区,并连接杭临、杭绍两条城际铁路的杭州地铁“换乘之王”。

首通段共12个站点,也宣告着未来科技城、西溪、紫金港科技城、申花、桥西、大关在内的6个板块正式进入地铁时代,沿线的一、二手房也跟着刷了一波存在感。

地铁的开通后,板块去化情况如何?房东们的心态有何变化?房价有无波动?笔者进行了一个多维度的调查。

先来看看二手房市场。

笔者特意乘地铁5号线从萍水街站下,走访了位于申花板块包含链家、我爱我家、豪世华邦等在内的几家房产中介公司。

5号线开通后,申花板块内的二手房销售情况如何?价格和成交套数是否存在明显增幅?有没有房东趁机上调房子挂牌价?什么样的房源最受欢迎?

多家门店的中介代表均表示,近期整个板块的房源价格浮动并不大,成交套数也没有大的增幅,整体较为平稳。目前,板块内次新房的单价都在5万元/平方米上下,因为5号线开通而专门上调挂牌价的房东也比较少,89方左右的小户型比较受欢迎。

究其原因,链家门店的张经理是这么分析的,他认为大多数楼盘在得知地铁规划和宣布地铁开工建设阶段就已经有了“地铁盘”概念,地铁利好也被提前预支。所以,当地铁实际开通时,沿线房价不会出现大幅攀升。申花板块的房价更多的取决于它优越的地理位置及生活、商业配套的综合因素作用。

事实是否真如中介所言?

数据,往往可以带来更为直观的感受。为了将地铁开通前和开通后有一个更直观的对比,笔者截取了地铁5号线开通前后两个时间段的房价数据。

数据来源于好找房APP

6月1日至6月24日,六大板块二手房共成交709套,7月1日至7月24日,这个数据为592套,成交套数有所下跌;而在成交均价上六个板块有升有降,整体的价格差异不大。

比起成交价来,挂牌价或许更能反映出卖家的真实心理。从六大板块的挂牌均价对比来看,除了大关和桥西外,其余四个板块挂牌价都有一定的涨幅,其中紫金港板块的涨幅最为明显,7月二手住宅挂牌均价上涨超9000元/平方米。

二手房市场,一直是一种买卖双方的博弈,虽然卖家的心里预期在提高,但买家显然并没有为此买单,板块内成交套数的下跌是不争的事实。

数据来源于好找房APP

 

为什么地铁5号线开通后,沿线站点的二手房并没有想象中变得更好卖?

笔者认为主要有以下几个原因:

1.杭州地铁5号线的规划早在地铁开通前就已落地,利好也早已释放,所以短期内来看5号线的开通对房价不会产生特别大的影响。

2.近期土地市场“双限”政策出台,整个房地产市场出现了一个明显的“冷静期”,一方面是卖家心理预期的提高,而另一方面是观望的买家变多了。

3.对于整个杭州房地产市场而言,多数板块一、二手房之间还是存在一定的价格“倒挂”,有着价值红利的新房市场存在客源分流。

就拿前文提到的申花板块为例,在售的新盘有沁润公寓(推荐名:绿城建发·沁园)、秀隐翠园(推广名:融信万科·古翠隐秀)以及前不久刚售罄的盛茂府(推广名:首开东城金茂府),三个改善红盘自入市以来都是人气颇高,这就与一、二手房市场价格倒挂不无关系。

据好找房数据显示,板块内的房龄较短的天阳武林邸挂牌均价在6.4万元/平方米至7.1万元/平方米之间,而这3个盘的高层均价在5.4万元/平方米以下,价差在一万以上。

7月初,首开杭州金茂府最后3幢高层的表现也十分亮眼。均价48115元/平方米(含装标6000元/平方米),最低门槛近700万的这批214套房源吸引了1003组购房者,中签率仅21.29%,也创造了该盘开盘以来的最低中签率,选房当日150分钟售罄,吸金16.2亿。

 

地铁贯穿一个城市,不仅仅是交通轨道,更是起着延伸城市骨架,重塑城市空间布局,拉近城郊与中心区距离的作用,也催生新的城市中心。

在买房这件事上, “地铁盘”受到的关注也呈几何增长。华夏四季、龙湖江与城……今年以来诞生的“万人摇”无一不是有着地铁概念的加持。

虽然通过走访,一个月以来地铁5号线首通段的开通,对于周边二手房价并没有一个大的涨幅,无论是5号线首通段开通后,7月份杭州地铁近20万客流的增量,亦或是对于该区域的整体提升都体现着地铁未来的潜力。

还要告诉住在地铁5号线沿线的朋友们一个好消息,据最新消息显示,杭州地铁5号线剩余线路段,预计今年10月份进行试运行,计划年底正式开通,期待吗?

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