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政策更明朗,下半年的土地市场又会如何?

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透明售房网 2019-07-04 来源: 透明售房网 倪佳玮
[摘要] 杭州成交总金额1413亿,十区成交总出让面积达到482万方,总建筑面积1123万方,总金额1393亿元,值得关注的是,建筑面积上超过了去年同期近22%,成交总金额却略微下降。

透明售房网 倪佳玮/文

半年收官,“双限”来临,预告着下半年土地市场的特殊性,而半年度也成为了限前限后的天然分割点。2019的土地市场在双限前发生了什么?通过复盘,我们或许更能看懂政策加码的意义……

上半年,杭州地区挂牌出让地块189宗次,流拍+中止出现8次,总计成交181宗地块,其中淳安15宗、桐庐11宗、建德8宗。

十区共成交147宗地块,其中商业+其他用地72宗,涉宅用地75宗。

涉宅用地中,含8宗纯租赁用地与67宗可售用地。

67宗地块中纯宅地为52宗,商住地为15宗。(规划建设要求10%以上商业占比归为商住地,余杭区瓶窑、塘栖、闲林、未来科技城6宗商住地计为纯宅地)

杭州成交总金额1413亿,十区成交总出让面积达到482万方,总建筑面积1123万方,总金额1393亿元,值得关注的是,建筑面积上超过了去年同期近22%,成交总金额却略微下降。

主城、萧山、余杭仍是当仁不让的前三,但临安出让总金额达到125.9亿,同比上涨70%,是所有辖区中涨幅第一的;富阳、余杭、主城居后,萧山和钱塘新区两区成交总金额同比下降。

半年十区涉宅地总成交出让面积125.1万方,总建筑面积781万方,远大于去年的705.7万方,总金额1181亿。

人才租赁用地方面,杭州市上半年出让8宗(去年7宗),建筑面积达36.2万方(去年37.7万方),整体与去年持平。

再来看可售地块中的部分,上半年可售涉宅用地中的公租房建面总共达到22.5万方,合计58.7万方,要超过去年同期的43万方达36.5%之多。由于公租房的最大单套面积不超过60平方米,可以推断的是,新增公租房将达到万套以上。

增量的原因离不开萧山、临安、富阳均加入了配建大军,它们在今年上半年都是首次在宅地中配建公租房。

而住宅自持部分则是将来长租公寓的一大新增来源,由于今年的新规,大多数商住地自持直接从住宅部分开始计算,也给长租新增了不少建筑面积。

经计算,上半年的自持建筑面积达到21.8万方。若以建筑面积35方为单位计算,最多可以生成6000套以上长租公寓。

十区涉宅用地中有67宗地块,经剔除公租房、商业、幼儿园、学校、农贸市场、自持配建等计算后,总共未来可售住宅面积为607万方。假设新房套均面积为100平方米,则结果为60700套商品房住宅,恰好与上半年住宅成交套数基本持平。

而处在轨道交通快速开发的阶段,商住地中的商业面积也同步推量,尤其是地铁上盖的商业。

这些地铁站上盖综合体中地块的商业可建面积新增58.6万方,主要集中在5号线城市之星站、9号线绿洲路站、7号线北二路站、4号线明石路站这4个在建站点。

上半年杭州城市新晋房企共6家:甘肃建投、广州时代、河北荣盛、广东(顺德)美的、北京东亚新华、重庆新欧鹏。临安、余杭成为主要新晋房企拿地首站。

回归房企表现以及刚性补仓动作如下:

这半年的宅地,从金翰开启,到金翰完结,最终恰好定格在“双限”前,从开年的极短窗口期,到溢价统一至最高30%,再到后续的轮番补仓,中间也有起起伏伏,整体还是向稳发展,开发商理性拿地在近期显示出了可持续迹象。

下半年政策更加明朗,拍前限房价,使得原本不定的“预期”将变成明确的“预算”,拿地似乎难度趋易了,但后期设计、运营、成本管控、营销的难题会随之而来,就好比上大学突然转变成高考容易,毕业困难,如此一来,下半年的土地市场又会如何呢?

——倪霸天

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