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[研究院]2019年5月杭州土地市场分析报告

全市土地供应量环比下降 市区涉宅地几乎全部封顶成交

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透明售房网 2019-06-05 来源: 透明房地产研究院
[摘要] 2019年5月,杭州土地供应量环比下降,全市共出让土地26宗,出让面积89.1万平方米,环比下降15.33%,出让金额267.6亿元,环比下降31.03%。主城区仍是供应主力,出让金额占比超过6成。5月的土地市场依然较热,多宗市区涉宅地块几乎都以封顶溢价率成交,且伴有不同的自持比例。根据目前杭州国土资源局的土地挂牌公告显示,预计下月出让土地共32宗,主城区下月无土地供应。

文/透明房地产研究院研究员  李萌硕

2019年5月,杭州土地供应量环比下降,全市共出让土地26宗,出让面积89.1万平方米,环比下降15.33%,出让金额267.6亿元,环比下降31.03%。主城区仍是供应主力,出让金额占比超过6成。5月的土地市场依然较热,多宗市区涉宅地块几乎都以封顶溢价率成交,且伴有不同的自持比例。根据目前杭州国土资源局的土地挂牌公告显示,预计下月出让土地共32宗,主城区下月无土地供应。

全市地供应量环比下降  出让面积和金额同比增长

2019年5月,杭州全市共成功出让土地26宗,总出让面积89.1万平方米,环比下降15.33%;总出让金额267.6亿元,环比下降31.03%。其中,涉宅用地出让11宗(含1宗人才租赁用地),出让面积56.9万平方米,出让金额235.1亿元,占总出让金额的87.86%;商业用地14宗,出让面积25.1万平方米,出让金额31.9亿元,占总出让金额的11.94%;其他用地1宗,出让面积7.1万平方米,出让金额0.6亿元,占总出让金额的0.21%。

纵向来看,本月土地出让面积和出让金额位于近一年来的第三高位,低于2018年7月和2019年4月的成交量。出让面积较去年同期68.3万平方米,增长30.45%;出让金额较去年同期267.1亿元,增长0.19%,涨幅较小。

本月主城区是供应主力  出让金额占比超过6成

分区域来看,本月土地出让主要集中在主城区、萧山区和临安区,其他区县供应面积相对较少。本月主城区共出让土地8宗,其中涉宅用地5宗(含1宗人才租赁用地),地块总可建面积70.54万平方米,成交金额163.40亿元,占全市总成交金额的61.13%。

萧山区出让土地2宗,总可建面积53.08万平方米,成交金额54.54 亿元,占全市总成交金额的20.40%。

临安区出让土地10宗,总可建面积38.40万平方米,成交金额17.65亿,占全市总成交金额的6.60%。

余杭区出让土地2宗,总可建面积25.70万平方米,成交金额28.24亿,占全市总成交金额的10.57%。

此外,建德市和桐庐县合计出让土地4宗,总可建面积为11.86 万方,成交金额3.46亿元,占全市总成交金额的1.30%。

富阳区、大江东和淳安县本月无土地出让。

市区涉宅地块几乎以封顶溢价率成交 且有不同比例的自持

5月的土地市场依然较热,从多宗市区的热点涉宅地块来看,除了平安地块,其它涉宅地块均以封顶溢价率成交,且伴有不同的自持比例。临平新城的星耀地块和丁桥的中国电建地块,从楼面价来看价格分别为7162元/平方米和13468元/平方米,和同板块内的地块相比楼面价并不高,但由于这两宗地块的限制条件很多,实际的楼面价格远高于当前的楼面价,其中星耀地块但由于项目可售住宅部分面积占比很小,以及较多的商业限制条件,实际的楼面价格会高很多。丁桥单元的中国电建地块,需要配建30%比例的公租房,是杭州目前公租房比例最高的地块,再加上26%的自持比例,实际楼面价也会高出很多。

从具体的竞拍来看,5月7日出让的余政储出[2019]19号临平新城核心区地块,平安以总价156639万元竞得该地块,楼面价19237元/平方米,溢价率28.25%。从楼面价上来看,相比2018年5月的中交地块,有小幅上涨,刷新了板块的楼面价格。

5月9日出让的余政储出[2019]21号临平新城核心区的商住地块,经过59轮的报价就达到封顶溢价率,最终被杭州兴耀以总价125751万元竞得,楼面价7162元/平方米,溢价率29.97%,自持比例为22%。位于萧山区新街单元萧政储出[2019]16号E09地块,由保利地产以总价386097万元竞得,楼面价18194元/平方米,溢价率29.96%,自持比例5%。

5月17日出让的4宗主城区的涉宅地块,均以封顶溢价率成交,并且伴有不同的自持比例。位于拱墅区祥符单元的两宗宅地,其中祥符单元GS0904-R21-02地块,由荣安以总价253240万元竞得,楼面价24023元/平方米,溢价率29.71%,自持比例5%;祥符东单元GS0804-R21-02地块,由禹洲以总价465694万元竞得,楼面价24815元/平方米,溢价率29.83%,自持比例3%。文晖单元XC0402-28、XC0403-07、09、33;XC0404-07号商住地块,楼面价29667元/平方米,溢价率29.94%,自持比例8%,由嘉里竞得。丁桥单元JG0402-03地块,该宗地块需要配建30%的公租房,是杭州目前公租房比例最高的地块,即使有比较高的公租房比例,但由于封顶价格仅1.3万元/平方米左右的价格,依然吸引了众多房企的竞拍,最终被中国电建以总价11.52亿元竞得,楼面价格13468元/平方米,自持比例达26%。

六月全市挂牌32宗地块 主城区无土地供应

根据目前杭州国土资源局的土地挂牌公告显示,全市预计6月份出让的地块共32宗(其中涉宅用地28宗,商业用地4宗),地块总出让面积164.1万方,可建面积316.4万方,总起价约273亿元。

6月份主城区无土地供应,土地供应主要分布在余杭区、萧山区、富阳区和临安区。另外,6月份全市暂无人才租赁用地供应。

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