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最低楼面价2733元/㎡!20个现房销售首发新盘席卷杭城!

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透明售房网 2019-06-04 来源: 透明售房网 王云
[摘要] 同年8月,这条规则被取消, 短短三个月的时间里,有20个须“现房销售”的涉宅地块出让,这20个项目之中,央企、国企占据大头,楼面价最高的是39571元/㎡的中冶翠苑项目,需要100%自持的杭州宏立大江东项目则是自持比例最高。

透明售房网 王云/文

上河宸章、杭房悦东方和中建锦绣越府售楼处逐一开放,让自带“现房销售”标签的项目开始逐渐进入购房者视野。与传统新房相比, 现房销售的优势在于所见即所得,为购房者省去了等待的时间,避免了楼盘烂尾和维权的糟心事。

说起现房销售,可能很多人都不陌生。为了抑制高溢价,2017年,杭州曾经出过短暂的土地出让新规,其中之一就是当溢价率达到50%时,地块所建商品房屋须现房销售。

同年8月,这条规则被取消, 短短三个月的时间里,有20个须“现房销售”的涉宅地块出让,这20个项目之中,央企、国企占据大头,楼面价最高的是39571元/㎡的中冶翠苑项目,需要100%自持的杭州宏立大江东项目则是自持比例最高。

目前这些现房销售项目如何规划、现状如何、何时能够入市?我们不妨做个统计。

现房销售,意味着项目的上市周期被拉长,资金回笼变慢的同时,还要增加不少的财务成本,非常考验房企的硬实力。距离现房销售政策实施已经两周年,不少项目都在加班加点施工,争取能够尽早入市。

根据统计的数据,我们可以发现,目前一些项目规划多已出炉, 20盘中目前有11盘均规划了高低配产品,以高层搭配洋房、叠墅、别墅等房源为主。

现房销售导致土地成本的增加,开发商为了出于产品利润角度考虑,消化高地价成本压力,会在地块规划时选择“高低配”产品。业内相关人士表示,一般来说,高低配楼盘中的低密度产品可作为提升整个项目品质和溢价的手段之一,让项目整个定位更偏向高端。

目前这些规划的“高低配”项目多分布于翠苑、蜀山、三塘、蒋村、星桥长睦等景观资源稀缺、配套资源丰富的区域,其中不乏3万+以上的高价地, 从产品定位上来看,多以高端改善产品为主,大批高端改善现房的出现也为改善客群提供了全新的选择。

为了分摊联发开发成本,在这些现房销售地块中,已有多宗地块采取多家开发商联合开发的模式,降低开发风险。如丁桥的东方邸项目则由天阳、融信联合操刀,已于4月份成功结顶,预计将于2019年下半年开售;上河宸章则由远洋、路劲操刀,主打高层、叠墅,将会是杭州首个销售的现房的项目。

另一方面, 不少萧山、余杭现房销售项目采用毛坯交付的配置,省去了精装修消耗的时间,更能进一步入市,也无形中减少了购房者的购房成本,避免了精装修维权频发的问题。

从拿地价格上看,楼面价3万+以上项目共有4个,分别是中冶锦绣公馆、葛洲坝龙湖中国府、杭房养云静舍以及越秀艮北项目,这类新盘将成改善首选。

对于刚需群体来说,崇贤新城、空港新城、大学城北、大江东、长睦、临平新城等地价格优势明显,多个项目都将于下半年开盘,对刚需族来说是一大福音。

从统计的数据来看,20个项目中15盘案名已经公布。首次入杭的中冶,目前在杭州共有两宗现房销售项目,案名均在近期公布,分别为三塘的中冶锦绣华府和翠苑的锦绣公馆,前者主要搭配了高层和洋房, 后者由于体量较小,仅打造了高层和4.79米loft酒店式公寓,但较高的地价仍然决定了其高端住宅的基因。

中冶锦绣公馆楼幢分布图

同样首入杭的葛洲坝,2017年于蒋村拿下了一宗稀缺宅地,成交楼面价31698元/平方米,同时还有4%的自持比例,项目与龙湖合作,案名定位中国府,在豪宅遍地的蒋村,项目想必会受到一些客户的关注,目前板块二手房融创河滨之城挂牌均价已达59000元/平方米。

葛洲坝龙湖中国府楼幢分布图

现房销售的弊端除了开发商资金周转变慢外,还在于使区域内新房供应节奏变缓,加剧部分板块供不应求的状况,如今这批项目的入市,在一定程度上缓解了板块供不应求的局面。

星桥的中建锦绣越府、丁桥的天阳融信东方邸、电建丁泷府、翠苑的中冶锦绣公馆、蒋村的葛洲坝龙湖中国府等房源的入市,刚需到改善一步到位,对于想入住这些板块的购房者来说,是一场“及时雨”。

那么问题来了,第一批现房销售地块什么时候入市?价格又会多少呢?本次笔者也去探访了一些现房销售楼盘。

从工程进度来看,最先入市的现房销售项目为 崇贤板块的远洋路劲上河宸章。上河宸章外立面已经基本呈现,据透露,目前项目正在进行外立面优化和绿化阶段,最晚将于6月底首开,最惊喜的是,项目将一次性推出项目全部房源,共636套。

远洋路劲上河宸章工程图

绕城内, 不到2万元的均价,崇贤一直是众多刚需购房者的购房理想居所和价格洼地,再加上上亿广场的开业、大运河新城的规划落实,板块发展速度飞快。

上河宸章主打高层加叠排,636套房源,274套为叠墅。约138方的下叠做到了四房两厅三卫,拥有地下夹层+一楼+2楼,3个不同的使用空间,整体格局方正,尺度阔绰,中叠突破性的自带地下室的设计,亮点十足,预计总价最低300万起。

上河宸章下叠实景图

而项目的高层,由于规划了大量小户型房源,从来访客户来看,项目高层客群接受度普遍较高。据销售顾问介绍,高层房源毛坯均价约在2万元/平方米以内。

远洋路劲上河宸章沙盘图

钱塘新区挂牌后,大江东的首个现房销售项目也揭开了神秘面纱。杭房悦东方是杭房在大江东的首个项目,5月份,项目售楼处和实体样板间正式对外开放,整个小区主要以低密为主,由11幢高层、24幢排屋和4幢洋房组成。

据销售顾问介绍,杭房悦东方预计七月份开盘,洋房总价200-280万元,排屋总价500-700万左右,目前正在进行最后的园区绿化。

杭房悦东方沙盘图

项目现场共开放了四套实体样板间,两套排屋,建筑面积约250方和210方;两套洋房,建筑面积约138方和118方,整体定位偏改善,一线临河的配置,对于改善客群而言是个不错的选择。

杭房悦东方样板房图片

中建锦绣越府是中建在杭州的首个项目,所在的星桥板块一直是摇号大户,天都城最新一期摇号登记6000余人,星奕云著摇号人数稳定在2000人次以上, 不到2万元的较低均价 一直是板块最大的优势。

中建锦绣越府区位图

凭借1.5的容积率与地铁3号线起始点星桥路站(在建)的优势,中建锦绣越府自4月底售楼处开放以来,已吸引了众多客户来访。据销售顾问介绍, 项目预计11月底开盘,目前项目已经结顶,外立面还未装饰完成。

中建锦绣越府工程现状

相较期房而言,现房对购房者有两个较大的好处,首先就是能够实地查看房屋的采光情况、户型布局,其次就是大大缩短付钱后等房的时间,对于现房销售,多数购房者都是乐见其成的。

中房数据资源中心副总经理、首席企业咨询师陈焕春也认为,现房相比期房而言,优势在于能够看得见摸得着,品质一目了然,如果价格合理的话,市场接受度摇号是必然现象。

通过实地调查我们也发现, 目前绝大多数现房销售项目价格并没有想象中的高,且市场接受度也还比较良好,最早的项目也将于6月底与我们见面。

伴随着第一波现房销售房源的集中入市,其他现房销售项目也开始陆续进入准备阶段,陆续开盘,届时购房者会不会买单,市场接受度又会如何呢?相信市场会给我们答案。

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