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[预告]火力太猛!望江宅地跻身杭州前三贵?城东新城四面楚歌

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透明售房网 2019-04-15 来源: 透明售房网 倪佳玮
[摘要] 4月16日,杭州主城区土地又“发车”了,此次出让地块中最耀眼的当属望江新城宅地,将于早间9:30开拍,其余地块每隔15分钟出让一块,共7宗地块,涉宅用地还包括牛田单元、笕桥单元、三里亭单元,4宗涉宅用地的加价幅度均为1000万元的整数倍。

透明售房网 倪佳玮/文

4月16日,杭州主城区土地又“发车”了,此次出让地块中最耀眼的当属望江新城宅地,将于早间9:30开拍,其余地块每隔15分钟出让一块,共7宗地块,涉宅用地还包括牛田单元、笕桥单元、三里亭单元,4宗涉宅用地的加价幅度均为1000万元的整数倍。

4月16日出让地块详情预告

望江新城第二发 起价大幅拉高会影响封顶行情吗?

望江宅地区位图

望江地块现状航拍(透明售房网 朱明/摄)

首先,本宗地块除了靠近望江路主干道以外,各方面都要比北面滨江在去年8月拿的地块要好,体现在:

1、地块方正,体量更大,且根据望江新城最新规划图,区域内如此方正且同等体量的地块,没有。

望江新城控规图

2、地铁不下穿,不受干扰。

3、相比滨江金地·御品,无需代建公租房和幼儿园。

4、建筑密度22%,绿地率35%,均比御品项目要求高,直接促成了豪宅尺度。

这四个条件是该宗地块起价比同区域土地要高出不少的主要原因,这在近期的杭州土地中实属罕见。

其次,40亿的总起价,52亿的封顶价,按照南星、望江单元过往楼盘的开发履历,大概率会由联合体拿地,或者1家拿地N家参股。

指标类似且在这个总价段中的宝地,有绿城滨和路站地块(晓风印月)、牛田中南地块,都是近一年内全城热度较高的土地。

楼面价相似的有保利滨江·上品44460元/平方米(真实地王)、绿城·凤起潮鸣45368元/平方米(纸面地王),所以这宗地块也是够得上地王级别的。

但是,从望江新城首宗宅地出让的情况来看,实际地价与本宗地块起拍楼面价相差无几,望江新城的预期不如南星、甚至近江来得高,这给本宗地块能否封顶带来一丝疑虑。

不过,彼时的土地市场处于低谷,望江新城是早晚要逆袭的板块,本宗地块封顶的可能性还是大的。

泛城东新城板块出三宗地孰优孰劣?

牛田商住地区位图

笕桥宅地区位图

三里亭宅地区位图

三宗地块分别位于城东新城的东、北、西面,城东新城南面已经有江河汇地块公开招标,可谓“四面楚歌”,城东新城在一季度和下周都有出让地块,价格标尺已设立,对此次三宗地块有较强的对标意义。

然而这三宗地块都有自己的特点,牛田商住地体量较小,相比周边的项目,难成气候,商住比例1:1,也一定程度上让高周转受制。紧邻在建学校和夏衍中学是其优势。

牛田商住地现状(透明售房网 朱明/摄)

笕桥宅地容积率较低,旁边有在建名校和名盘,距离规划5号线东宁路站约600多米,是三宗地块中距离地铁站点最近的地块,西侧高速和南面高架是毒点。不过要超过甘肃建委地块的楼面价应该不成问题。

笕桥宅地可以是出让当天没拿下望江宅地的房企的备胎选项,而像大家、滨江这类今年还没在核心地段开胡过的房企,是很有可能博一下的。

笕桥地块现状(透明售房网 朱明/摄)

最后是三里亭单元的宅地,这个区域一直遭人诟病,周边小区密度、环境均不是特别理想,且很少有宅地出让,到6号线东宁路站的距离比笕桥地块远得多。无论如何,价格还是很公道,可能会由央企强行接盘。

三里亭地块现状(透明售房网 朱明/摄)

在不封顶就可以算捡漏的行情下,预计三宗地块均能封顶,但也可能其中一宗不能封顶。

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