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“取消公摊”可能是铺垫?背后原因当深挖!购房者利好更多了!

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透明售房网 2019-04-11 来源: 透明售房网
[摘要] 按照套内面积计价交易对老百姓有什么好处?会如何影响房价?

不久前,住建部发布38项住建领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知,其中,在人们最为关心的《住宅项目规范(征求意见稿)》中,官方首次提出“房屋应以套内使用面积来进行交易”。

购房交易中存在的公摊面积是不是要取消了?这一观点在随后就从央视新闻中得到否定。

然而,《住宅项目规范(征求意见稿)》中,除了“以套内使用面积进行交易”,仍有许多亮点值得注意和深度剖析。透明售房网特意邀请了国家注册一级建造师 张成超透明房地产研究院执行院长梁丽燕此进行解读。

强调绿色宜居

1.0.1 为贯彻执行国家技术经济政策,保障住宅项目安全、适用、宜居、绿色和耐久,规范住宅项目规模、布局、功能、性能及技术措施,制定本规范。

张成超:

住建部住宅项目规范征求意见稿中新规范在原有的规范安全、适用、耐久的基础上增加了宜居、绿色。完善了以人为本、住宅以住为主的设计标准。并且以消费者的角度出发,提高了购房者的居住感受。

提高使用年限

2.2.1 住宅建筑设计工作年限应符合表 2.2.1 的规定。

表 2.2.1 住宅建筑的设计工作年限

张成超:

规范对设计要求更为严格,从设计层面出发,提高了房屋防水、管线、保温等的使用年限,并对具体的格局和周边环境进行优化,使住房品质和耐久性有很大的提升。同时这也规范了房地产行业及房地产市场,并且促成住宅转向质变的道路。

这势必会造成从房地产企业、设计院、施工单位、材料供应商等发生产业结构优化,淘汰落后的企业和单位。

套内使用面积

2.4.6 住宅建筑应以套内使用面积进行交易。

问:价格计算方式直接影响购房者切身利益,按照套内面积计价交易有什么优势?

张成超:

目前我国不同地区建筑面积和实用面积的衡量标准不一致,有些地区甚至出现使用面积大于建筑面积,也或者建筑面积远远大于使用面积,不同楼盘间的得房率也大相径庭。

推行这一规范,对于全国房地产业的标准化肯定是非常好的,会有相同的面积口径去 衡量房屋单位面积的价格,对于消费者来说,会更公开,更透明。而且深化了套内使用功能划分的设计,可以切身保障购房者的消费利益。

梁丽燕:

杭州多年来一直在实施住房销售价格备案措施,透明售房网住宅项目“一房一价”栏目都有公布每一套住宅房源的建筑面积、套内建筑面积及得房率,因为产品不同,得房率有高有低。

专业购房者对于这几个指标有较清晰的概念,而普通老百姓多关注的是建筑面积,采用套内面积计价交易,购房者对于自己实际能使用的面积能有更直观的感受和真实的了解。

问:购房者最关心的是,采用套内面积来交易,能不能降低购房总价?

张成超:

采用套内面积来交易,不涉及实质开发商开发成本因素,所以在本质上房屋总价会和之前保持一致。房价属于市场行为,所以价格变动还是应市场的长期需求。

梁丽燕:

房价从市场层面来说,是受供求关系影响的;从政治层面来说,是受政策和规划影响的。按套内面积交易,对买卖双方来说只是换了一种计算方式而已,最终实现交易的原因,依然是双方对于房屋总价达成一致的意见。

问:目前在全国范围内施行套内面积计价有什么难点?或者说取消公摊面积计价有什么难点?

张成超:

难点肯定是有的,一方面旧盘、二手房当时采用的是建筑面积,包含公摊面积进行销售,如果新盘以实用面积销售,那么在单价上会有很大的落差,那么在价格评估体系上,就应该配合新规推行两套相应对策。

另一方面,公开透明的计算方式固然好,但是因为总价保持稳定的情况下,会出现单价抬高的现象,这对于消费者的接受度上需要有一个适应时期。

新规把很多原先隐藏的内容展示在众人面前,对于开发商来说,减少了很多价格谈判点,之后的定价就需要慎重思考了。

如果该规范其余条款是对于房企品质的革新有区别与当代房屋产品,那么“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”可能是对住宅全国统一标准化的推进,为之后房产税、价值评估体系做铺垫配合工作。

对于该项条目,中国建筑科学研究院有限公司相关负责人在接受新华社的采访时说道,“这一条款的提出,主要考虑是从技术角度规范住宅面积的计算规则。这一做法可以解决两个方面问题:一是解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题。二是解决住户使用面积不透明的问题。可以说,从技术角度明确按套内使用面积交易,一定程度上有利于消费者权益的保护。”

约束公共建筑面积成本

4.2.4 公共出入口设置应符合下列规定:

1 每个居住单元应至少有 1 处公共出入口符合无障碍设计要求;

2 公共出入口门洞口宽度不应小于 1.20m;

3 出入口平台上方应设置雨篷;

4 公共出入口台阶高度超过 0.70m 并侧面临空时,应设防护设施,且防护设施净高不应低于 1.10m;

5 公共出入口位于阳台、外廊及开敞楼梯平台的下部时,应采取防止物体坠落伤人的安全措施。

问:此次关于公共出入口的规定中有没有什么亮点?

张成超:

总体上说,这次的公共出入口的规定有点往公共建筑部分靠拢,考虑到了原先住宅没有的部分,算是对公摊面积不计入销售面积后,对开发商在公共建筑部分成本投入的一项约束。

建筑结构抗震设计

5.1.2 住宅建筑结构必须进行抗震设计,且抗震设防类别不应低于丙类。住宅建筑不应采用严重不规则的设计方案。

问:为何强调了严重不规则设计方案?对建筑设计发挥是否会有影响?

张成超:

严重不规则其实是对前面抗震设计的补充,避免出现抗震薄弱部位。

《建筑抗震设计规范》把不规则的建筑设计方案分为三个级别,其中也提到了严重不规则的建筑方案不应采用。

四层以上配建电梯

7.5.1 新建住宅建筑电梯设置应符合下列规定:

1、四层及四层以上住宅建筑,或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9m 的新建住宅建筑应设电梯,且应在设有户门和公共走廊的每层设站。每个设置电梯的居住单元应至少设有 1 台可容纳担架的电梯,且电梯轿厢尺寸不应小于为1.50m×1.60m,轿厢门净宽不应小于 0.90m;

2、十二层及十二层以上的住宅建筑,每个居住单元设置电梯不应少于 2 台,其中设置可容纳担架的电梯不应少于 1 台;

3、新建住宅建筑电梯的载重量不应小于 800kg。

问:四层及四层以上住宅建筑应设电梯,是基于哪些方面的考虑?

张成超:

四层及四层以上住宅建筑应设电梯,这对比旧规范七层及七层以上来说,要求标准提高了很多。

目前我国人口年龄结构已经步入老年化,之后老年人的需求会越来越丰富,那么四层及以上的设置可以为刚需家庭的老年人或者病弱的人提供便利。这也体现了国家体恤民情,以人为本的主旨。

梁丽燕:

四层及四层以上住宅建筑应设电梯主要是为了解决不少老年人及病人出行不便的问题。包括杭州已经在大力开展的市区既有住宅加装电梯工作,也是出于完善既有住宅使用功能,加强居民住房保障,改善住户居住条件的考虑。

阅读原文<<<

《住宅项目规范(征求意见稿)》全文

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