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从400万到1000万,改善当道的城东该怎么选?

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透明售房网 2019-04-10 来源: 透明售房网 王美岭
[摘要] 这几年,在杭州“城市东扩”的发展战略下,经过了数年拆迁改造的城东,城市界面越来越好,各种纸面上的规划也渐渐落到实处。因此,城东房价也是水涨船高,均价基本在4万以上了。

透明售房网 王美岭/文

“请稍等一下,前面还有5组客户在等着”“等一会,今天实在太忙了!”……城东线的跑盘小伙伴在售楼处听到的最多的话,就是这几句。当天,城东小分队跑了龙湖大家九龙仓璟宸府金地玖峯汇金隅中铁诺德·都会森林龙湖金地商置·都会风华四个盘,虽然是工作日,但售楼处依然有不少客户,尤其是在金地玖峯汇,因为刚领出预售证,正在线上登记时间,现场咨询客户非常多,置业顾问忙前忙后,水都喝不上一口。

此情此景,让人恍惚,这还是去年下半年冷清的楼市吗?

这几年,在杭州“城市东扩”的发展战略下,经过了数年拆迁改造的城东,城市界面越来越好,各种纸面上的规划也渐渐落到实处。因此,城东房价也是水涨船高,均价基本在4万以上了。回过头来看小分队跑的这四个楼盘,从运河边的都会森林,到城东新城核心区的璟宸府和都会风华,再到九堡附近的金地玖峯汇,产品类型包括高层、洋房和叠墅,可以说,这几个盘,在新盘不算太多的城东,也是比较典型的存在。

这次跑盘我们还有幸请到了浙江中原地产首席分析师荆海燕,请她全程点评四个楼盘的优劣得失,为网友带来更专业的解读。

龙湖大家九龙仓·璟宸府:博采众长,叠墅最受欢迎

璟宸府是三家企业合力打造的项目,大家负责建设,九龙仓负责精装修,龙湖负责操盘,可以说是汲取了三家之长。项目距离武林广场约8公里,从武林广场出发,经秋石高架、德胜快速路,20分钟就可以到达璟宸府售楼处。

璟宸府售楼处春意盎然

璟宸府总体量约15.6万方,由10栋叠墅和5栋高层组成,叠墅毛坯交付,高层精装交付。精装标准4000元/㎡,包括新风系统、中央空调、全屋地暖等,品牌包括西门子、东芝、TOTO等知名品牌,标准较高。

跑盘小分队参观了高层139方和下叠174方样板房。139方是四房两厅两卫的设计,赠送面积达16平方米,得房率在90%以上。最让人眼前一亮的是客厅面宽竟有7.6米!整个客餐厅连为一体,配以大面落地窗,视线和采光都非常棒。

客厅尺度非常大

下叠174方样板房,分为下叠一层、下叠二层,赠送花园和挑空5.5米的地下室,整个算下来使用面积达300方,因而最受欢迎,当然价格也最贵。让小分队印象深刻的是挑空地下室,样板房里是做了一整面大理石墙,显得高端大气上档次,据同行的荆海燕介绍,这是龙湖在打造产品上的一贯用心之处,此前在龙湖滟澜山也有类似产品细节。此外,地下室有一扇面积约3平米的通风窗,阳光照射下来,原本阴凉的地下室显得温暖起来。

174方下叠赠送花园

据销售介绍,客户群体中,三代同堂选择下叠比较多,因为喜欢有天有地,赠送面积又多;而年轻人则更喜欢中叠、上叠,或者选择洋房。这一点,荆海燕也表示认同,在她看来,30-40岁的这批改善人群会更喜欢城市大平层,而45岁以上的阶层可能更中意叠墅。整体而言,她觉得璟宸府均价均价49800还是比较有性价比的。

地下室改造需另行约定

配套方面,目前璟宸府更多的还是仰赖火车东站的配套,包括浙商国际、华润欢乐颂、东站西子国际、港龙城等商业配套;教育方面,项目东侧600米有天成教育集团浜河校区,周边规划一所幼儿园和一所九年一贯制学校;医疗方面,离在建的三甲医院江干区人民医院仅1.5公里。

据介绍,璟宸府目前在售高层4幢,均价41000元/㎡;在售叠墅5幢,均价49800元/㎡,这个价格在荆海燕看来,还是比较有性价比的。跑盘小分队在售楼处逗留的一个小时内,至少有六组客户到访,其中三组客户明确表示想买叠墅。

金地玖峯汇:主城有这个价格的楼盘已经不多了

离开璟宸府,我们来到了距九堡地铁站约两公里的金地玖峯汇。这里属于钱塘智慧城板块,附近有九润公寓、罗兰春天、大家多立方等项目,生活氛围较为浓厚。玖峯汇是板块内目前唯一的主力供应,填补了区域新房方面的空缺。

跑盘当天,玖峯汇刚领出预售证,正是线上登记时间,所以现场咨询客户非常多,样板房也是人头攒动。据置业顾问说,开年以后来访的客户明显增多,他们经常忙的水都喝不上。

工作日的售楼处人也不少

金地玖峯汇规划有高层、洋房和叠墅,目前在售洋房10#、23#楼,户型为114方和128方,均价在34000元/㎡,装修标准3500元/㎡,品牌包括日立、摩恩、科勒等知名品牌,性价比还不错。另有少量145方和166方叠墅在售,均价42000元/㎡,装修标准4500元/㎡,上叠最贵,总价约750万,中叠约630万,下叠700万左右。

会所的恒温泳池

跑盘小分队随即参观了128方洋房、140方下叠、160方下叠样板房。128方洋房尺度惊人,做到了四开间朝南,南向面宽13.2米,赠送面积较多,纵然同时有十来人一起参观,也不显得拥挤;140方下叠赠送花园,交付后为草坪,业主可根据个人喜好来改造;160方下叠户型,整个主卧都是赠送,同时赠送五米四的挑高地下室。值得注意的是,或许是为了规避地下室渗水的风险,下叠的地下室均无装修。

下叠样板房的客厅

在荆海燕看来,比起璟宸府,金地玖峯汇的价格还是便宜了不少。尤其是洋房,均价34000元,且带有不错的精装修,属于主城区难得的性价比很高的楼盘,毕竟,主城有这个价格的楼盘已经不多了!所以它吸引的不只是周边客户,整个大城东的客户都可以选择。

配套方面,目前周边暂无大型商业配套,在项目北侧罗兰春天和魅力之城周边,有一些基本生活配套,可以满足日常所需;教育方面目前尚未确定学区,而医疗方面,最近的三甲医院是邵逸夫医院下沙园区,距离约8公里。

金隅中铁诺德·都会森林:“微利”的地王项目,主打园林景观

从金地玖峯汇出来,跑盘小分队沿杭海路、艮山东路一路畅通开到都会森林,大约用了25分钟。金隅中铁诺德·都会森林由金隅集团和中铁建工集团合资打造,距地铁4号线新塘站仅300米,与京杭大运河直线距离不到300米,地理位置极佳。

下沉式的售楼处以后会成为会所

和前面两个高低配楼盘不同,都会森林全部为高层,主打“森林秘境”,整个小区呈S型分布,26万方的大盘有5万方都做了绿化,据说整个小区有1000多株全挂移植的树木,园林景区做的相当不错。

从沙盘上看,绿化不错

与前两个楼盘差不多,销售人员全部在接待客户,现场目测至少六组客户在洽谈。据介绍,目前在售4号楼,10号楼、12号楼,其中4号楼和10号楼为楼王,双景观位置佳。均价在60000元/㎡左右,精装标准5000元/㎡。

在销售人员的带领下,跑盘小分队参观了124方和143方样板房。124方三房两厅两卫,户型方正,卫生间全明,横厅进深达6.6米,整体采光良好,非常通透;143方样板房是四房两厅两卫,销售人员介绍说这是典型的四叶草户型,私密性较强。

值得关注的是精装修所用的材料都是不错的,厨房里,伊莱克斯的的嵌入式冰箱,意大利品牌橱柜,米勒洗碗机、弗兰克水槽,滨特尔净水器,西门子的高吸两件套;卫生间的台盆和洁具都是维克品牌,松下的暖风机,包括毛巾架、地暖都是一线品牌。

此外,都会森林交付后为滨江物业,物业费6.5元/㎡(含能耗费)。据现场的销售人员介绍,都会森林的客群地缘性属性比较强,跨区域购房的比较少。另外需要提一句,都会森林是2016年的地王项目,当年43288元/㎡的楼面价,如今开出6万的价格,可谓“微利”,对于住惯城东的改善客群(比如附近的拆迁户)来说,都会森林是个不错的选择。

配套方面,周边商业综合体包括天虹商场、庆春银泰、新时代家居广场;学校有景华小学、景华中学、景芳中学,最近的三甲医院是邵逸夫医院庆春院区,离小区约3公里。

荆海燕认为,都会森林作为目前城东片区在售的相对高端的楼盘,区域、定位、售价都体现了其高端特性,缺点在于项目步行范围内没有较好的商业配套,学校也比较一般。

龙湖金地商置·都会风华:体量不大,位置最好

看完三个盘,已经接近傍晚5点,城东跑盘小分队马不停蹄的来到了第四站,龙湖金地商置·都会风华。项目由金地商置和龙湖联袂打造,位于城东新城核心区,距地铁1号线和4号线彭埠地铁站仅500米,距沪杭甬高速彭埠入口约2公里,交通还是很方便的。

都会风华主体已成型

和前三个楼盘相比,都会风华体量最小,总建筑面积约11万方,由5栋高层和3栋酒店式公寓组成,前期主推高层,主力户型面积95方、119方和122方,95方户型已售罄,目前在售119,122方主力户型。

小分队跟随销售人员参观了122方四室两厅两卫样板房,进门玄关将房间分为左右两区,左边是厨卫、客卧和书房,右边朝南三开间,客厅带阳台,主卧是带走入式衣柜和卫生间的套房,尺度较大。整个户型动静分明,分割合理,还是蛮不错的。

据介绍,目前房源均价在46000/㎡左右,装修标准3800/㎡,包括方太、摩恩等知名品牌,品质还不错。和周边新盘相比,胜在地段更好,但体量较小对整个盘的居住感可能有点影响。

售楼处

配套方面,都会风华周边商业配套比较多,包括已开业的东站西子国际,未开业的华润中央车站广场、港龙城等好几个商业综合体;附近小学有夏衍小学和夏衍幼儿园,与在建的三甲级医院江干区人民医院也只有1公里左右。

据销售说,开春以来到访客户明显增多,现场目测至少三四组客户在看房或洽谈,总体量仅280多套,卖一套少一套。

匆忙而紧张的一个下午结束了,城东小分队看了四个楼盘,产品类型涵盖高层,洋房,叠墅,价格从上千万到四五百万,满足客户不同需求,在改善当道的城东,购房者可选择的余地还是挺多的。而且,从本次跑盘看,相比去年下半年的冷淡,现在小阳春的气氛更为浓厚,无论是购房者还是开发商,大都对后市持较为乐观的态度。楼市的春天真的要来了吗?

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