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摇号一周年,大数据告诉你答案!

红盘真的值得买?“流摇”项目卖的差?最难摇中的是谁?

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透明售房网 2019-04-09 来源: 透明房地产研究院
[摘要] 在透明售房网的后台留言中,每一位购房者都在诉说着自己摇号的酸甜苦辣。要问2018年哪件事最为火热?毫无疑问,摇号。

“我从去年5月份开始摇号,到现在摇了30次还没摇中......”

“从第一个柏悦中心开始摇,一直摇到中铁·九逸。16次都没有中,我的杭州购房史可以写一本长篇小说了。”

“没错,第一次摇号,前0.5%中了中国铁建·西湖国际城。”

在透明售房网的后台留言中,每一位购房者都在诉说着自己摇号的酸甜苦辣。要问2018年哪件事最为火热?毫无疑问,摇号

2018年3月28日,一纸公告确定杭州正式实施摇号买房措施,4月4号正式发文摇号细则,4月10日杭州首个楼盘领出预售证,杭州摇号选房正式拉开大幕,4月23日,杭州第一个摇号楼盘和家园臻园在杭州国立公证处公开摇号,客户选房顺序尘埃落定。

千人排队、银行登记到万人摇、线上登记,摇号一年时间内,不仅摇号程序优化,购房者的心态也在渐渐发生变化。

截至2019年4月3日,共有61.3万户参与了摇号登记(按报名次数进行统计),去除多次重复参与摇号的记录,统计得出实际共19.1万户进行了摇号登记。

透明房地产研究院执行院长梁丽燕表示,近年来杭州城市发展迅速,交通、基建、配套、教育、投资等各项红利持续兑现,城市影响力不断扩大,城市辐射力和人才吸引力都得到飞跃,人才流入保持良好势头。

常住人口自2011年开始均为正增长,且增长幅度逐年增加,2017年末杭州全市常住人口达946.80万人,同比增长率达3.05%;2018年末杭州全市常住人口为980.6万人,比2017年末增加33.8万人,增幅3.57%,人口持续保持着高速增长的态势。

杭州正向常住人口超1000万的“超大城市”迈进。而这些正是杭州楼市的基石。

杭州市常住人口年度同比增长率

以个人报名形式占比31.69%,以家庭报名形式的占比68.31%。其中49.6%的客户只参与了一次摇号登记,50.4%的客户参加了两次及以上的摇号;两次及以上的摇号客户中,有38.1%的无房家庭参与了两次及以上的摇号,有61.9%的有房家庭参与了两次及以上的摇号,有房户的改善需求、投资需求较无房户相对更加旺盛,长期跟进摇号报名。

一周年新建商品住宅摇号报名情况

摇号的购房者中,原籍杭州本地客户占比36.78%,浙江省内非杭州客户占比33.18%,浙江省客户合计占比69.96%,接近7成,为摇号购房的主力,省外客户占比30.04%。

一周年新建商品住宅摇号报名家庭原户籍情况

摇号一周年,万人摇总是备受瞩目,2018年4月至今办理的693次摇号登记中,万人摇现象共出现10次,这些热门楼盘均位于奥体、丁桥、良渚等热门板块,其中中国铁建西湖国际城、万科未来城等楼盘均不止一次上榜,融信保利·创世纪卓越·蔚蓝领秀二期更是创下了两万人摇的摇号记录

摇号一周年“万人摇”项目情况

摇号政策中签率一直是衡量楼盘的标准,在摇号中签率低于10%的60个楼盘共进行了94次摇号,最低中签率为中国铁建西湖国际城的1.51%,三墩北板块一二手房价倒挂、准现房的优势,让西湖国际城在一众楼盘中脱颖而出,成为当下杭州最难摇中的楼盘。

无论是万人摇楼盘还是低中签率楼盘,我们不难发现一个共性,这些楼盘基本都是低价地铁盘,且均位于热门板块,与二手房存在一定的倒挂现象。

以低于10%中签率的60个楼盘为例,在这些摇号红盘项目中,单价低于30000元/平方米的有52个,占比86.7%,单价低于20000元/平方米的有27个,占比45.0%,其中最低单价盘为临平山北的大都尚澜,仅9700元/平方米,单价低成为热门红盘的标配。

余杭区作为刚需购房者的集中地,红盘产出最为集中。

摇号一周年低中签率楼盘区域分布情况

除了单价因素外,地铁盘也成为购房者主要购房要素。

在这60个热门红盘中,绿城九龙仓桂语江南、融信保利创世纪等36个楼盘均为地铁盘,占比60.0%

从板块上来看,伴随着地铁的开通以及落实、产业的加持和板块配套的逐渐完善,良渚、未来科技城等具备发展前景的板块楼盘,普遍受到认可。

摇号一周年低中签率楼盘地铁属性情况

摇号一周年低中签率楼盘板块分布情况

大部分购房者对于摇号红盘,一直保持着“能摇就摇”的态度,这一点从红盘的摇号中签率上也可以看出一二。

在经历了第一次的疯狂,第二次的跟风之后,红盘的摇号中签率开始不断的抬升。

部分项目不同批次中签率上涨情况

以大江东核心区的大江东宝龙广场为例,作为刚需盘,大江东宝龙广场凭借临近地铁7号线站点(在建)、自带商业、1万+的均价迅速成为购房者的目标楼盘,在摇号最高峰时,甚至创下了近4000组报名的佳绩。

而在五个月后,大江东宝龙广场项目的摇号售房中,仅480户家庭报名参与112套住房的摇号销售,中签率为54.9%,较项目首次摇号上涨超10倍以上。

萧山区的融创·望海潮在均价几乎一样的情况下,中签率从7月的5.8%到8月份开盘,中签率已高达48.1%。

虽然不排除部分楼盘因前期摇号楼盘与后期摇号物业类型不同,中签率会有所上升,但市场环境的变化,购房者的预期转变,是导致一些红盘出现了中签率变高现象的主要原因。

即便红盘中签率攀升,但购房者对于红盘的热情依然有增无减,主要原因还在于其一二手房倒挂现象,那么这些红盘与一二手究竟倒挂多少,是否真的值得摇号?

以2019年开年第一个万人摇中国铁建西湖国际城为例,24000元/平方米的摇号均价与附近二手房存在13500元/平方米的价差,一旦摇中一套89方户型的房子,即可获得超120万元的价格红利,对于广大购房者来说,具备一定诱惑力。

除此之外,万科·未来城二期、融创保利创世纪、绿城九龙仓·桂语江南华夏四季等万人摇楼盘在与二手房上均存在一定的价格差异。

红盘与周边一二手房价格差异对比

摇号市场有红盘自然也有无需摇号楼盘,自杭州第一个无需摇号楼盘——阳光城上林湖出现后,杭州无需摇号楼盘开始多了起来。

施行摇号政策的一周年内,合计出现“流摇”244次,占推出项目数的比重为35.2%,“流摇”项目房源合计2.1万套,占推出房源总量的比重为23.0%。

2018年5月至12月,“流摇”项目数呈现不断上涨的趋势,并于2018年12月达到峰值,单月“流摇”项目合计62个。

一周年各区域“流摇”情况

在购房者常有的观念里,流摇楼盘意味着不受购房者关注,往往去化率不甚理想,但事实是否真是如此?

据透明房地产研究院数据显示,截至2019年4月3日,在“流摇”的244个楼盘中,有17.9%的项目去化率超过8成。

摇号一周年“流摇”项目去化率情况

这些去化率超过8成的项目主要集中在富阳区、临安区及萧山区。其中,阳光城·翡丽海岸融创·微风之城万科·君望等10余个楼盘完成了100%的去化。

显然,这些无需摇号的楼盘虽然在摇号意向登记时未能达到摇号规则需求,但是在房源逐步入市后,凭借着较低的总价和较高的品质,还是受到了不少购房者的认可。

摇号一周年“流摇”去化超8成项目区域分布情况

伴随着2018年下半年整体市场行情的下滑、市场购买热情的不足,以及摇号红盘的逐渐消耗殆尽,摇号市场开始逐渐走向平稳。

再加上从2018年5月开始,月均新建商品住宅供应体量在8000套左右,尤其是2018年年末,开发商为抓紧冲刺,月新建商品住宅上市体量超过12000套。

市场供应充足,购房者选择余地增多,心态发生改变,无需摇号楼盘也开始增多。

即使红盘出现,也不再盲目摇号,而是有准备、有针对性的摇号,以临安区为首的楼盘甚至在年末开始了一波降价促销热潮,市场上甚至出现了什么时候会取消“摇号”的预测。

对此,透明房地产研究院执行院长梁丽燕表示:“在‘号子费’‘仅限全款’‘托关系’等市场现象下,杭州市出台摇号买房措施。

目前,从市场面来看,伴随着政策的不断完善,相对公平公正的购房流程让购房者的置业行为逐渐趋于理性,杭州房地产市场已经步入正轨,摇号逐渐变成一种市场行为,部分无需摇号的楼盘也在采取摇号方式选房。

从政策面来看,稳地价、稳房价、稳预期仍然是房地产市场的主要基调,政策将会保持连续性和稳定性,防止大起大落。如果目前摇号措施刻意取消,反而容易被市场曲解。”

在传统金三银四打到来之际,中国铁建西湖国际城、华夏四季等万人摇热盘频出,杭州楼市迎来了一波小阳春。

但多个低价红盘的入市,也让红盘消耗速度加快,后续低价红盘越来越少,楼盘中签率上升、无需摇号楼盘增多或将成为常态。

数据来源:浙江省杭州市国立公证处

透明房地产研究院整理

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