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一线“小阳春”重现!三四线蛰伏 楼市已现区域分化

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透明售房网 2019-04-08 来源: 中国证券报
[摘要] 深圳地产中介一月签8单挣20万元、北上广深楼市全面回暖、多地迎来“小阳春”的报道层出不穷,此前已持观望态度或等待购房自住的消费者开始感到不安或者紧急行动起来,似乎“抢跑入市”热潮重新掀起。

近几周来,伴随着多项稳经济政策的落地,房地产市场也异常敏感。

深圳地产中介一月签8单挣20万元、北上广深楼市全面回暖、多地迎来“小阳春”的报道层出不穷,此前已持观望态度或等待购房自住的消费者开始感到不安或者紧急行动起来,似乎“抢跑入市”热潮重新掀起。

那么,这一轮楼市“小阳春”是否是房地产大回暖的前奏呢?笔者认为,或许并非如此。

一是热点城市去年多经历了量价微跌,在政策放缓预期走强下微幅回升是市场正常波动,长期走势有待进一步观察。

受2月春节因素和本身较短的特点影响,环比数据参考意义容易失真;新房房价则受政策限价等因素影响严重,因此二手房同比数据是一线城市房价变动的重要观察窗口。

而根据该类指标对比可知,自10·30新政以来,严格的限购政策、收紧的贷款、上行的利率等一系列控制性政策叠加多渠道供给的预期,一线城市房价保持平稳,甚至有所下行,不少非热门但也属市区范围内的房价回落幅度超过15%。而随着利率信号等政策出现松动,3月份的数据大多有所回暖,但并非强势转向。

具体来看,北京楼市二手房3月成交量同比增长44%,但价格微幅变动2%;上海则是从低谷回弹,今年3月上海二手房成交套数高达2.59万套,环比2月增长174%,同比去年3月增长55%,但价格比高点仍低15%以上;广州则持续了平稳态势; 而深圳更是不同,与去年同期相比,3月深圳二手房成交同比下滑19%,整个一季度,深圳二手房成交同比下滑31%。

这种前期基数较低引发的反弹是否具有可持续性,短期内要看未来政策的力度,同时也要考虑到各地正在建设中的限竞房、共有产权房、长租公寓等替代项目入市的情况。实际上,经过前两年政策的消化,不少热点地区也将迎来新的供给扩大,可能会影响这一轮涨势的延续性。

二是房企竞争格局日益明显,这也可能影响楼市供给和发展新格局。

根据中原地产研究中心统计数据显示,截至目前,共有76家房企发布2018年年报,其中A股51家,港股25家。整体而言,A股房企平均利润上涨23%,但净利润率平均为11.9%,相比2017年平均12.1%有所下降。而就在不久前,观点指数研究院发布的《2019中国房地产上市企业G30样本研究报告》显示,截至2019年3月7日,中国房地产上市企业30强中,平均毛利率水平为27.82%,较去年提升1.58%,同时这个数字也是近4年新高。

毛利率和净利率无法直接比较,但前者增幅下降,后者平均利率上涨的背后,也能反映出一个问题——房企的期间费用变动较大,且明显呈上升趋势。

这种看似背离也并不令人意外。近两年来,楼市数据从整体上看保持平稳,但从一线到二线热点城市再到三、四线城市,也经历了几波发展高峰,毛利率出现上涨与该趋势保持一致;而与此同时,房企融资渠道也收窄收紧,不仅银行严查资金违规流入地产行业,包括发债等多重渠道也持续偏冷。

上述利润率与负债率齐涨的背后,是发展分化、预期分化和结构转型期多重因素叠加的结果,同时也是行业风险的一个警示信号:除了头部的大型房企因其土地资源储备相对雄厚且融资议价能力较高,具有明显的竞争优势外,包括一些老牌房企、中小房企在内的企业可能会迎来更艰难的时刻,而如何尽可能让行业保持良性运转,各级政府也应及早准备预案,避免地产行业发展起伏影响消费者权益、金融稳定等多领域发展。

在这一背景下,房企的战略选择也出现了分化。包括龙头房企在内的企业有选择加速多元化战略,也有像万科这样进行战略收缩——停止多项未获得独立明显收益的项目;有青睐一、二线城市发展趋势和人口红利,迎着高价而上的;也有积极布局三、四线城市。这种分化选择的背后实质上是房企在用真金白银投票,表明自己对未来楼市发展格局的不同态度,而这种多元化的选择与此前大一统式的冲楼王、囤地皮表现显然大有不同。

楼市冷暖关乎全民,也影响全社会。稍有风吹草动,便有较大影响。因此,近期热点城市的楼市“小阳春”信号引发热烈讨论并不稀奇。但与此同时,如果只关注单一月份的异动,就过度炒作,甚至有相关从业人员再次鼓吹“抢跑入场”和“飞涨论”,显然并不可取,而这种舆论推热的楼市升温可能在一段时间内构成“刚需压力”,对市场的平稳健康发展无益。

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