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杭州市中心合院价值潜力报告

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透明售房网 2019-03-04 来源: 透明售房网 王美岭 周婷
[摘要] 城市合院,它在杭州的出现也不过几年的时间,早期的坤和西溪里算是有了合院的影子,直到2013年绿城元福里的面市,杭州才有了真正意义上的城市合院。

透明售房网 王美岭 周婷/文  吕杰/制图

曹雪芹在《红楼梦》中曾经说过,“红尘中一二等风流富贵之地,就在苏杭”。自古中国最有文化的地方就在江南,她是中国纯正文化血统的代表,理论上在文化上她可以睥睨一切。而杭州作为中国七大古都之一,更贵气、更官气、更商人,也更市俗化,对空间形象的解构就更甚一层,形制上也不一样。

表现在住宅上,就是不仅仅追求面积大,而是更注重精神内核,关注人和建筑、人和自然的交融,而这种交融只有庭院可以实现。“无庭不成居”的中国式居住,再次回归中国人的视野。

正是在这样的精神追求之下,合院类别墅成为近几年豪宅市场主流的产品类型。

1、杭州市中心合院极具稀缺性,6年仅出6个项目

城市合院,它在杭州的出现也不过几年的时间,早期的坤和西溪里算是有了合院的影子,直到2013年绿城元福里的面市,杭州才有了真正意义上的城市合院。

杭州的城市合院有一个共同的特点,那就是基本都是围绕着西湖和运河而建,地段的稀缺性铸造了这类产品的珍藏价值,而其中,以武林广场为中心、直线6公里范围内、配套成熟的市中心合院更是屈指可数,六年来,只有元福里、绿城江南里、凤起潮鸣、融创宜和园、凤起钱潮和杭州御园六个项目。

市中心合院项目分布示意图

制图:吕小黑

2、市中心合院至少2000万/套

元福里为40年产权的商业用地,采用的是老墙门样式的中式建筑,第一次将合院别墅引入杭州市场,仅50余套,当时的签约均价达到了72990元/㎡,总价近2000万。

2015年的绿城江南里是第一个住宅性质的合院产品,当时的签约均价99268元/㎡,平均每套高达3000万以上。

2017年面市的融创宜和园,签约均价91866/㎡,签约总价在2000-2500万/套左右。

而另外三个待售合院项目凤起潮鸣、杭州御园和凤起钱潮,目前价格未知,考虑到各种成本因素,其价格或将超过10万/㎡,总价大概率超2000万/套。

市中心已售合院项目价格

(数据来源:透明房地产研究院)

3、市中心合院目前仅40余套可售,选择面窄

数据显示,截至2月26日,杭州主城区在售的排屋房源,总可售面积仅约5.6万方,其中,距武林广场直线6公里范围内的市中心排屋约1.5万方。细分到合院产品,据网签数据显示,目前仅有融创宜和园的42套可售房源,但根据开发商信息来源,实际只剩10套,毕竟售出和网签有延迟性。

此外还有凤起潮鸣、凤起钱潮、杭州御园等待售项目。如果想在杭州市中心拥有一套合院产品,目前看来可选择的余地非常小。

市中心低密产品房源可售面积对比

(数据来源:透明房地产研究院)

4、市中心合院二手房年均涨幅高达13%

不少购房人群将房产作为投资产品,房产的投资属性也在日益增强,但不同类型的产品,升值潜力也有差异。数据显示,合院产品的升值潜力基本是排在第一位的。

以绿城江南里为例,其新房签约单价在99000元/㎡左右,到了二手房市场,短短两三年,签约均价涨到约143000元/㎡,较之新房上涨了近50%,而去年江南里成交的一套二手房源,单价更是高达17万之多,总价近7000万!

2018年杭州二手住宅成交单价前三排名

(数据来源:透明房地产研究院)

同样的,对比其他类型的大户型产品,合院比高层、洋房类产品的二手房年均涨幅要高得多。

我们拉取了市中心、文晖、钱江新城、华家池等几大中心板块具有代表性的几个高端产品,对比其高层房源的新房签约价和2018年二手房交易均价,结果显示,九龙仓君玺年均涨幅约6.1%,中海御道年均涨幅约5.1%,绿地华家池印年均涨幅约2.4%,大家武林府年均涨幅约1.6%,而江南里年均涨幅在13%左右,合院产品年均涨幅最大。

二手房价格年均涨幅

(数据来源:透明房地产研究院)

5、市中心合院定价比高于排屋

一般来说,在房地产住宅产品的定价体系中,同等地段中,定价标准依次为高层<洋房<排屋,比例约为1:1.4:1.8。合理的定价既要遵循一定的市场规律,也要考虑目标消费者的接受程度,价格系数比越高,说明该产品内涵价值越高,市场接受度也更高。

我们以申花板块几个高低配产品融信公馆ARC、首开杭州金茂府、合景天銮、融创宜和园为例,看看这几个楼盘的定价情况。

从数据看,融信公馆ARC、首开杭州金茂府、合景天銮三个项目的产品定价都在正常定价比例范围内,融创宜和园的合院产品达到1:1.93,超过板块内的合景天銮的排屋产品。这说明了,相比洋房和排屋,合院的定价比更高,合院在产品内涵价值上明显更具市场认可度。

高低配产品签约均价比值

(数据来源:透明房地产研究院)

6、在显性之外,合院更兼具内在价值

事实上,真正的价值是无法用金钱估算的。北京的一套四合院动辄上亿,江南里也曾卖出7000万的高价,然而,这类稀缺的合院产品依然是有市无价的,有钱人很多,但真正能拥有一套合院的人并不多。总共就那么几套,在二手市场上流通率很低,有幸拥有的人一般也不舍得卖掉。

对于他们来说,拥有一套合院,不仅仅是财富的标志,更是可以传承的,兼具无可估量的内在价值。也正因如此,兼具双重价值的合院产品,未来会越来越稀缺,当然,价格也会越来越高。这类产品,不是客户选择它,而是它选择客户,看好的客户多,但能够真正拥有的人并不多,属于真正珍藏级的产品。

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