网站首页 > 资讯中心 > 正文

怎么买房最安心不掉坑,看这个宝典就够了!

手机客户端字号:T | T 分享到
分享到
透明售房网 2019-02-15 来源: 透明售房网·质量第三方
[摘要] 2018年,随着楼市进入下行通道,各类维权纷至沓来,质量第三方也接到了无数维权投诉。

透明售房网 吴祎婕/文

全屋渗漏,精装严重缩水;外墙脱落砸伤人;延期交付,产证逾期,孩子入学成问题;一份补充协议否定主合同,把开发商的违约责任降到最低;物业不作为,越权管理,态度蛮横......2018年,随着楼市进入下行通道,各类维权纷至沓来,质量第三方也接到了无数维权投诉。我们总结了购房者、业主在买房各个阶段及社区生活中碰到的几大问题,希望在新的一年里,大家可以有所参考,一切顺利!

一、购房合同里藏了多少猫腻,补充协议都这么玩了?

切记!谨慎谨慎再谨慎!

A项目逾期交房,焦虑的业主开始翻阅合同中对违约金约定的款项。逾期不超过120天...逾期超过120天...

某业主提供的购房合同(摄于2018年8月16日)

对开发商丧失信任的业主,决定不放过每一个可能有猫腻的细节。不查则已一查懵圈了,在其他小区的购房合同中,“逾期不超过、逾期超过”这一栏写的都是90天。这个120天到底是不是开发商挖的坑?

根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。

果然......

B项目的业主大概觉得,这是哪跟哪啊,比起我们没有备案的《补充协议》,太小的一碟菜了!

销售信誓旦旦:所有合同都备过案的,你们随便查!市场监管局真来查了,没话说了。

“看看这几个条款,震不震惊!我们看过的沙盘、宣传册、样板房都不作数,合同里约定的装饰、装修标准也不作数,那还有啥我们能相信的???”业主气得直发抖。

某项目购房合同《补充协议》中的霸王条款一

某项目购房合同《补充协议》中的霸王条款二

Emmmm.......心机还是你开发商爸爸心机。

将主合同约定的取得房屋权属证书的时间 2019 年 3 月30 日前调整为交房后的 540 天前;

将主合同约定的大证延期违约金每日万分之一调整为每年千分之一;

将主合同约定的大证延期 90 日后可以退房调整为延期 3 年后才可以退房;

......

这又是另一个悲伤的故事了。

买房,就像一场没有硝烟的战争,合同,本该是购房者维护自己权益的法律武器,签订补充协议,更应是购房者加强自身权益保护的一种途径。签合同时碰到的几大疑点,质量第三方在此前的报道中曾给出过律师的专业解读:

1、补充协议真的可以否定购房主合同吗?

因补充协议为地产公司事先拟定,条款约定难免倾向于保护地产公司。因此,在司法实践中,如地产公司在补充协议中免除自身责任或加重买受人责任导致合同显失公平的,则该条款有可能被认定为格式条款而无效,不具有合同约束力。同时,如格式合同内部分条款存在歧义的,在条款解释时也会选择对买受人有利的解释。

另外,在2018版浙江省商品房买卖合同中,针对此种情况也给予了买受人倾向性保护,合同正文第二十九条约定:补充协议对本合同中未约定或约定不明的内容,双方可根据具体情况签订书面补充协议(补充协议见附件十三)。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任,或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的,仍以本合同为准。

2、精装质量怎样得到保障?

在2018年3月15日后取得建设工程规划许可证的项目,须执行2018年新版本合同。2018年新版本合同不仅把装修价格写入合同,而且对于装修标准进行了明确约定,更大程度上保障了购房者的权益,可以说是消费者的福音。

新版《浙江省商品房买卖合同示范文本》对于精装修相关条款的规定

质量第三方提醒购房者,签合同真的留再多个心眼也不嫌多,一定要逐条逐条地看清楚主合同和补充协议,如果有对自己相当不利的条款,请拒绝签字。另外,要求开发商承诺的内容,必须以书面形式约定,售楼广告、售楼书都可以不作数,口头的承诺就更不用说了。

二、先验房再签字!验房的这些要领得抓牢!

“开发商通知来收房的时候,业主们要求出示合格的验收文件,他们拿不出来,我们就不愿意收房了。“郭先生担忧地说,没有竣工验收文件,房子的质量就没有保障,以后办理房产证都是个麻烦,孩子即将上小学,没有房产证势必会影响孩子就学。

“收房现场才发现连消防证都没有,根本达不到收房条件,开发商还要求业主先交钱才能验房。”一位业主如是说,收房当天开发商和物业公司要求,必须先交纳物业费和物业维修基金后才能领取钥匙进行验房。

以上截取自质量第三方2018年发布的稿件《未完工、“三表两书”不全、安全隐患……这楼盘居然就想交房?业主还要先交钱才能验房?!》。据质量第三方不完全统计,杭州有145个楼盘选择了在2019年掀开“神秘的面纱”,其中住宅108个项目,商业地产37个项目。

交房即维权已经成为杭州地产市场挥之不去的魔咒?2019“不负众望”成为维权大年?不管开发商耍什么花招,业主首先要武装好自己,见招拆招!

首先,不签字不交钱,就不给钥匙、不让验房?假的!这既不符合商业惯例,也没有法律依据。不要轻易相信开发商所谓的“别担心,你先签字,如果有问题的话我们会继续整改,等整改完成以后,要让你再签个字表示验收通过的”,因为签字即代表业主同意收楼,代表业主对房屋质量的认可,最多是有遗留问题需要开发商跟进解决。

其次,收房时开发商必须提供三表两书(《竣工验收备案表》、《房屋实测面积表》、《住宅工程质量分户验收表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》),缺一不可,如果开发商不能提供,就意味着项目的房屋质量没能得到国家认可,业主完全有正当理由拒绝收房。

某楼盘交付时弱电箱方向装错

第二,掌握验房要领也是至关重要的。精装房由于已经无法查看内部结构,重点验收的应该是水电、地漏、瓷砖这几个地方。电路方面,检查漏电保护、接地保护、等电位保护,是否分路明确,是否有明确标识,空开箱高度是否合理;做水检查时,应打开水龙头,观察水流速度,水压偏小的话,需要考虑热水器启动比较麻烦;卫生间须要求开发商提供闭水试验验收合格报告单,并注明保修期,同时注意检查地漏是否畅通;全屋墙面的空鼓检查也是不能马虎的,尤其是瓷砖空鼓要及时修复,避免脱落砸伤。

所有水池须通水检查

验房tips:

1、看“备案”留“两书”

新房入住前,业主应看到该项目有关备案文书复印件以便确认该项目是合法建筑;同时,应得到开发商提供的《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》。

2、材料与品牌

验房要关注一下所用材料是否与合同上承诺的相一致,品牌、型号、款式是否对应等等,有差错应及时交涉。

3、检查空气质量

这个最重要,关乎着这个房子能不能住。装修的材料都是开发商选的,你也不知道达不达标、环不环保,开发商一般在竣工后要出具一份室内环境检测报告,需要注意的是,只有带有“CMA”标识的报告才是国家认可的经最权威检测机构检测的报告。如果不放心,可以在入住前用专业工具检测下室内甲醛含量。

4、新风系统验收

查验外观,是否有太大缝隙;检查风量,开机留意每个出风口是否都有气流吹出,回风口能否顺利回风;噪音,在室内都听到较大噪声,已经影响到正常作息,这很可能是后期安装没有做到位,需要作调整。

5、保修期内多观察

精装房有很多项目在一次验收之后并不能发现问题,所以购房者入住后、保修期内一定要多加观察。目前国家所规定的住宅装修保修期是两年,厨卫防水工程保修期是五年。在保修期内,如发现房屋出现质量问题,最好及时找开发商或物业相关人员协商,尽量在保修期内予以解决。

6、质量问题列清单

在收房过程中如果发现房屋质量存在问题,业主应及时与开发商交涉,限期维修。由此导致业主逾期入住,开发商应承担违约责任。

三、越权管理,强势霸道?这才是与物业的相处正道!

业主1:我们小区车位太紧张了,我经常找不到车位,只好临时停在空地上。即便我没有停在消防通道上,物业也总是锁我的车,这算不算侵权?

某小区物业对业主进行锁车

业主2:我有个十年前买的房子,简直是毛骨悚然啊,在我不住的期间,竟然被物业的人住了整整6年!我的钥匙竟然打不开我家的门了!

某业主家中出现“神秘人”居住,竟是物业工作人员

业主3:我觉得小区管理服务差,而且还擅自涨价,所以不愿意缴纳物业费。结果,物业为了催缴物业费,在部分小区公共区域进行停电,还给电梯限行。该做的做不好,断起电断起水来倒是执行力极强。

物业,本是小区业主请来,为整个小区提供服务、维护小区安全的“管家”。然而在一些小区,请物业的初衷完全被颠覆了,咄咄逼人、态度恶劣的物业成了“大爷”一样的存在。下面这份新版《杭州市物业服务合同(示范文本)》的解读收好了,和“大爷”周旋,没点知识储备可还行?

Q1:我觉得没享受到相关物业服务,可以拒绝缴纳物业费吗?

该范本对此说“No”,明确约定业主、物业使用人不得以未享受或者无需接受相关物业服务为由拒绝缴纳物业服务费。另外,对于已交付但业主尚未使用的物业,是否需要交纳物业费的问题,示范文本明确原则上由业主交纳,但是否全额缴纳还是按照一定的折扣比例缴纳,由物业服务企业与业主委员会根据具体情况约定。

Q2:为了催缴物业费,物业通过停水停电的手段逼迫业主,可行吗?

该范本明确约定物业服务企业不得对欠费业主采取拒绝进入小区、停水、停电等极端行为。

Q3:小区的建筑幕墙维修,物业总是推脱责任,无人维修怎么办?

本次示范文本明确了建筑幕墙的安全维护责任主体为全体业主,业主可以根据法律规定另行委托物业服务企业对建筑进行日常维护和检修,解决了建筑幕墙无人维护的现状。

Q4:小区建筑垃圾乱堆乱放怎么办?

针对装修垃圾乱堆乱放的问题,示范文本明确了物业服务企业对业主、物业使用人装修行为进行管理,督促业主、物业使用人、施工单位及时清运垃圾的责任。

Q5:小区保质期已满,又没法动用物业专项维修资金怎么办?

本次示范文本规定了,可以从属于全体业主所有的经营性收益中提取一定比例专项用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造,或配套设施经营亏损的弥补等事项。

Q6:物业总是对小区的业主越权管理、强势霸道怎么办?

由于物业服务企业在服务与管理中,为配合社区、行政机关执行任务,不当地承载了社区及行政执法机关的部分职能,导致在实践中对业主、物业使用人违反管理规约的行为越权管理,甚至强制干预,导致引发冲突,激发矛盾,因此示范文本明确约定物业服务企业不得超越法律法规规定及合同约定的管理权限。

Q7:物业服务企业可以预收物业费吗?

物业服务企业可预收物业服务费,但预收期限不得超过12个月,本合同的剩余期限不足12个月的,预收期限不得超过合同的剩余期限。

Q8:物业服务企业可以随意提高物业费吗?

保留物业服务企业因物价指数、最低人工工资调整等原因提高物业服务费的余地,但是须经双方协商,并应征得专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数过半数以上的业主同意。

  • 扫一扫下载
    手机客户端
  • 微博关注
    我们
  • 微信关注
    我们
我要评论
需要登陆才可发布评论 登录 | 注册
意见反馈