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[戴德梁行]戴德梁行杭州举办2018年年终媒体发布会

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透明售房网 2019-01-16 来源: 透明售房网
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[摘要] 全球领先的房地产服务商戴德梁行在杭州举行2018年第四季度媒体发布会,围绕写字楼市场和住宅及公寓市场2018年现状进行解读,并对2019年的杭州房地产市场做出预测。

杭州,2019年1月16日 — 全球领先的房地产服务商戴德梁行在杭州举行2018年第四季度媒体发布会,围绕写字楼市场和住宅及公寓市场2018年现状进行解读,并对2019年的杭州房地产市场做出预测。

写字楼市场:上下半年冷暖相对 未来经济稳中有升

数据披露杭州写字楼市场现状,全年存量5,139,689平米,年度新增供应609,771平米,平均租金为4.35元/平米/每天,空置率19.1%,年净吸纳量671,895平米。

对于杭州写字楼市场来说,2018年是转折与调整的一年。上半年销售成交价明显走高,前两个季度的销售成交面积占17年总成交32.3%,第一季度空置率较去年下降,租金环比上涨0.2%,第二季度吸纳量达到全年峰值,租赁市场库存去化明显;下半年,受中美贸易摩擦,经济环境的影响,大宗交易成市场销售主角,第三季度联合办公还是主力大宗租赁客户,第四季度,租赁市场遇冷。

戴德梁行杭州公司写字楼部助理董事贾文君

租赁市场方面,2018年杭州整体甲级写字楼租金水平为4.35元/㎡/天,平均空置率为19.1%;黄龙、武林、庆春、钱江新城四大核心商圈以吸纳库存为主,各板块出租率均较高;新兴商圈中,钱江世纪城及未来科技城板块整体空置率下降明显。板块入驻热度差异缩小,新兴板块迅速成长。

从租金水平看,2018年杭州甲级写字楼平均租金报价整体呈波动上升趋势,第二季度有所回落,第三季度爬升到峰值,年底又小幅回落;整体空置率低于去年,下降3.2%。金融保险业仍是甲级办公楼市场的需求引擎,联合办公成大宗租赁成交主力,大城西及滨江为互联网科技活跃区域。

销售市场方面,受G20效应影响消退及市场经济大势影响,2018年整体成交规模较17年回落28%,大宗交易占23%,市场成交集中度高,钱江世纪城,西溪等板块内项目价格普涨。

戴德梁行杭州公司写字楼部助理董事贾文君介绍,下半年大宗交易频发,外资基金开始进入杭州。从板块看,钱江新城、钱江世纪城、运河CBD位居前三,从成交结构看,自用占比74%,投资比例上升,新进上市公司及政府机构为重要机会点。贾文君预计,2019年大宗交易规模有望进一步增长。

戴德梁行杭州及南京公司总经理汤耀光分享专业观点

2018年整体商办土地出让有明显回落,溢价地块占比44%,平均溢价率13.61%。开发商融资通道收紧,资金回笼压力增大,房企与市场同时进入调整观望阶段。戴德梁行杭州及南京公司总经理汤耀光预测,2019年开始,杭州写字楼市场的新增供应主要分布将开始移向钱江南岸,租赁市场供应持续放大,未来核心区域客户准入门槛进一步提升,中小企业生存难度增加;销售市场预计2019年大宗交易规模有望迎来高峰;钱江世纪城、西溪板块、未来科技城等热点新兴板块未来两年内都将持续释放上涨动力。

住宅及公寓市场:楼市调控即将到底未来市场回归理性

2018年,在政府提出“房住不炒”、“坚决遏制房价上涨”的调控?标之后,杭州市场的房地产投资需求?幅降低,刚需回归,随着19年初限价、限贷等政策的放松,新一年房地产政策将继续进?微调,本轮调控即将结束。

戴德梁行杭州公司综合住宅服务部高级助理董事赵烨

住宅销售方面,上半年受供应、贷款政策、公开摇号等因素影响,供求比保持低位,部分购房者转向二手房市场;下半年受宏观经济环境影响,购房者观望态势,但开发商迫于资金压力,入市房源大幅提升70%,中签率升高,刺激消费者需求,二手房成交遇冷,与上半年情况出现“冰火两重天”。

戴德梁行杭州及南京公司综合住宅服务部高级助理董事赵烨介绍,2018年底有?批供应成交尚未体现,短期内库存将持续?低,但根据前?年?地市场情况判断,2019年供应量不会减少,基于杭州亚运会契机,2019年整体成交有望提升,短期内供需稳定。

戴德梁行杭州及南京公司总经理汤耀光与媒体热烈讨论

由于政策导向、片区规划利好、轨交建设进程的不断推进、配套商业的完善以及房价等因素,使得各个板块差异越来越明显。未来购房者将更为理性,亚运会前杭州将有10条地铁线开通,将利好地铁沿线板块市场发展,此外规划利好的新兴板块,也将成为未来市场焦点。

从面积结构来看,70-90平米的房型占比39%,首置及首改仍是市场主力,110-130平米、130-150平米的改善型住房均上升了2%,赵烨认为,购房?群不断迭代,对房屋需求开始从量到质的转变,对产品力提出跟高要求。从2018年杭州住宅市场成交金额排行来看,滨江排名第一,以国内一线房企为主,本土企业仅两家。排名前十的房企成交金额已接近全年总成交量的一半,行业集中度进一步提升,对中小开发商提出更高要求。

公寓市场方面,近两年,杭州酒店式公寓?速去库存阶段已暂时结束,随着“限酒令”的落地,短期内供应不会快速增加;但?前酒店式公寓已达价格高位,投资价值不高,从住宅市场溢出的需求将逐渐回落,未来价格有一定下行压力。未来新兴板块产业规划集聚、轨道交通优势、大型综合体内配套、产品亮点成为公寓主要竞争优势,此外部分高端自用客户更关注产品价值。

戴德梁行杭州及南京公司总经理汤耀光分享专业观点

结合住宅和公寓市场现状,戴德梁行杭州及南京公司总经理汤耀光认为,目前杭州楼市逐渐进入调整期,但房价持续上涨,因此政策短期内不会全面退出。出于杭州城市基础建设和政府财政需求考虑,2019年?地市场将会保持近年的节奏大规模推地,杭州土地市场依旧高位运行。在经历几番政府调控之后,开发商要以稳健为主,理性拿地,在市场高位竞争下,在产品上做突破。而从购房者的角度而言,2019年杭州房价有一定的下行压力,但得益于G20、亚运会等利好因素,杭州下行压力较小,有可能存在反弹,但由于未来供应量大,所以不会出现大涨大跌的情况,购房者可以理性购房。

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