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杭州写字楼产品进化史

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透明售房网 2018-12-21 来源: 中房数据资源中心 肖念、陈焕春
[摘要] 写字楼市场在前期充沛的供应下,需求大量释放,引起楼市重要关注。优质的写字楼产品对城市升级与产业升级具有重要意义,在杭州写字楼市场发展历史过程中,有哪些产品曾经引领风骚,成为市场典型代表呢?

中房数据资源中心  肖念、陈焕春/文

在后G2O前亚运历史机遇下,杭州步入发展新时代,城市能级提升,商务氛围也逐渐浓厚。写字楼市场在前期充沛的供应下,需求大量释放,引起楼市重要关注。优质的写字楼产品对城市升级与产业升级具有重要意义,在杭州写字楼市场发展历史过程中,有哪些产品曾经引领风骚,成为市场典型代表呢?

纵观杭州写字楼的商圈和产品发展,钱江新城的建设过程成为整个时代演进的重要标志性进程,在杭州写字楼发展史上具有划时代的意义。因此钱江新城重点建设发展的十年,可以为杭州写字楼的发展史断代,我们可以将杭州写字楼的发展历史划分为3个大的阶段:大致上,2005年之前,钱江新城的概念虽然有了,但产品还未上市,市场还处在“黄龙时代”或者说“西湖时代”;2005-2015年,是钱江新城建设发展的重要10年,也是杭州写字楼的“大钱江时代”,这个阶段还可以细分为两个小的阶段;2015年之后,杭州写字楼进入了“后钱江时代”,城市骨架进一步拉开,产城融合,各区域特色化发展。在杭州写字楼市场发展的各个阶段,确实也出现过一些值得被铭记的代表性产品,他们是区域的标志,也是一个时代的标志。

黄龙时代

写字楼的兴起,湖滨、庆春、武林一带是率先发展的商圈,而黄龙则是第一代“贵族商务区”,曾因“租金以美金计价”而树立了不可撼动的市场地位,当然昙花一现的高租金也让所有人都见识了市场的客观冷峻,但这丝毫不影响黄龙的区域地位。这一阶段,写字楼市场整体上还在起步,销售市场不温不火,也没有形成规模。然而与此同时,杭州的住宅市场却如火如荼,不仅是市场活跃,绿城、南都、金都等知名开发商都已经在产品上形成了自身的口碑和一定的辨识度,渐成气候。而这种气候在这个时代也蔓延到了写字楼领域,带着同样的创新精神,以“德国制造”闻名的公元大厦横空出世,给杭州写字楼市场带来一丝曙光。

公元大厦(2004年):位于黄龙商务区,由曾经设计过德国国会办公楼的GMP事务所担纲规划、建筑、景观、室内外装修设计,将“德国制造”的精密、精致、精确体现在产品的细节上。与住宅营销的方式相似,开发商还耗资500多万元搭建了一座二层“样板楼”,其结构、外立面材质、内装修标准,都与背后的物业一致,让客户在下单前感受到物业的真实品质。该项目可以算得上杭州写字楼产品的首次觉醒。

大钱江时代(2005-2015)

钱江新城自从亮相开始,这个CBD的体量就震惊了整个城市,以至于在很多年后盘点市场的时候,写字楼供应量最大的区域都是钱江新城,可以说从2005年开始,钱江新城成为杭州写字楼的主角,而黄龙、武林这样的区域都成为了伏笔和暗线;这十年间,有一些不太容易察觉的深层次变化,2011年前后,出现了城市多核化,一些区域级的商务中心开始发展,也出现了一些代表项目。

2005-2011年,这一时期,钱江新城风起云涌,一批高端写字楼如雨后春笋,如万银国际、华联UDC、迪凯国际中心等,动辄“甲级”、“5A”, 产品逐步走向标准化,但在一定程度上,同区域产品也难以避免存在一些同质化现象。华联UDC可以作为一个代表,产品基本上都是超高层,都非常注重外立面形象,硬件标准尽量做到符合国际标准,局部空间上会追求一些小的亮点。

华联UDC(2010年):位于政府重点打造的金融商务中心—钱江新城。项目在产品上较具特色的是阳光暖房,通过奇偶数层的变幻,在每层设计出一个挑高空间,结合梯形平面布局,辅之以绿植点缀,成为空中“绿立方”。其他硬件配置多参照甲级写字楼标准,是该区域比较标准的一类产品。

而在这个时期的经典作品却出现在黄龙和武林,EAC和坤和中心不但是品质担当,还续写了租金的新高。

EAC(2008年):中文名“欧美中心”,不仅主打硬件的高端,更加强调针对世界500强的用户,及综合化的功能复合,并且对写字楼进行一定的持有运作,该项目至今仍是黄龙高品质写字楼典范。它的设计参照欧美标准,是杭州市房地产项目中第一个采用国际流行的网络地板,并实现符合全球化标准的5A智能化系统商务办公。在空间上,5000方城市景观广场,2000方、13米挑空的超豪华精装大堂,6个2-3层通高空中花园,另外还有高端服务式公寓、商业配套营造商务办公生态,尤其是配置电梯量超出普通写字楼约40%,全天候无滞留,给企业良好的入驻体验。是杭州少有的可达严格的超甲级标准的写字楼。

坤和中心(2009年):以127米总高成就武林CBD形象建筑,浙江省首个LEED认证金奖写字楼。坤和中心为纯租赁写字楼,与国际甲级写字楼运营管理模式接轨,这也是未来CBD写字楼发展的重要趋势,通过自持运营确保写字楼品质与纯粹商务环境。坤和中心虽然在局部细节上还未达到真正的甲级,但却见证了武林商圈的复兴和城市地位。

2011年前后,随着杭州城市产业升级,城市多核布局开始成型,多板块共同发展,城西、城北等板块商务氛围开始聚集,已经颇具商务氛围的滨江在这一时期也有类似双城国际这样的用心产品出现,可以说写字楼市场开始进入多元化发展阶段。这一阶段写字楼产品呈现多样性特征,物业形式更加丰富,如LOFT(如中天MCC)、独栋办公(如越秀维多利)等;户型小型化趋势明显(如西溪世纪广场,最小单元办公50方)。这一时期,虽然写字楼大量供应,也看似琳琅满目,但实际上为了销售而制造的所谓“噱头”多过产品实质的创新。一个更有意思的现象是,杭州写字楼的销售市场一直不温不火,十多年间连年成交量的数字变化都不甚明显,而此时的住宅市场,早已是起起落落,风云际会,沧海桑田。这一时期区域中心写字楼产品的代表作,当属矩阵国际,虽然该项目有大量持有,因此在销售市场上并不高调,但它代表了写字楼产品的一类创新方向。

矩阵国际(2011年):建筑设计以后现代主义“Free Box”风格,通过盒子的叠加、“退让”,外观上非常具有视觉冲击力和感染力,辨识度较高。在产品品质上,对标甲级标准,打造人性化及生态性办公形态。项目较有特色的是单元空间可自由组合,能满足不同企业的空间需求。该产品充分结合了区域产业特征和对空间可能性的探讨,而在目前更加严格的审批规范之下,此类产品再次出现的可能性反而正在减小。

后钱塘江时代:

2016年,钱江新城核心区最后一块土地出让,标志着钱江新城CBD的建设进入尾声,同年,G20的顺利举办也将杭州推向了国际竞争的宏大舞台,随着杭州对自身产业优势的确立以及产城融合的快速发展,杭州写字楼的市场也拉开了一个新时代的序幕,虽然临近一轮城市规划的尾声,但是城市和产业都提供了更多的想象空间。这一时间也出现了个别的产品支撑这种想象力,位于未来科技城的EFC和位于大黄龙区域的万科黄龙中心隐约代表了某种新的能量正在积聚。

EFC(2016年):位于未来科技这片神奇的土地,然而不得不说的是,这个区域之所以迅速发展,也离不开EFC这个项目所做的贡献,这个2014年楼市艰难岁月中的神话级楼盘,不仅在住宅方面取得巨大成功,写字楼交付后的效果也是令人惊艳的。且不说“领先杭州20年”到底是否成立,仅在写字楼产品的投入方面,就是非常值得敬佩的,甚至于近几年间无人超越也是大概率事件。其顶配作品英国中心聘请世界顶级设计师福斯特,对接国际超甲水平配置,2幢220米高的塔楼刷新城西第一高楼记录,近1000方超级落客区和雨棚可称为是杭州之最。整层挑空大堂全部采用近四层楼高的11米“亚洲苹果”玻璃,硬件清一色为国际一线品牌。电梯超量配置,并采用迅达最高端的定制系列,轿厢拥有超大空间,梯速6米/秒,还可通过脸部识别、IC卡、二维码实现智能派选电梯,平均等候时间低于30秒。除了这些大手笔,一些小细节也令人感动,每一个标准层都配置了化妆间、男女vip卫生间、淋浴房、残障人士卫生间,充分考虑到了现代办公生态下的细节需求。

万科黄龙中心(2016年):这个产品的意义在于城市更新,是黄龙区域更新代表作,重新定义产业生态及文化符号,以“新经济、新生态、新黄龙”的口号,定位为“知识城市创新区”,使黄龙区域的商务生态和板块价值再次跃升。在功能组织上,以知识为纽带,打造集商务、商业、教育、文化、餐饮、会展等于一体的完整城市性生态系统,给予客户更多可能性和延展性。

即便是盘点了不少表现优异的产品,突然间要以国际化都市的视角审视杭州的话,似乎写字楼的产品还是有些暗淡了,不像住宅那么亮眼,即便是不少以高端著称的产品,细细对标下来都其实并不符合严格的甲级标准,电梯拥堵滞留的现象较为普遍,而且以销售为主的写字楼一方面在硬件上会缩减成本,另一方面在日后的管理运营上也会存在一些实际问题。而写字楼作为生产资料又恰恰是在下一级租赁市场上会存在更久的产品,我们期待更多更有远见、更愿意投入、也更有区域运营服务能力的开发商进入杭州的写字楼领域,为这个城市增添更多的风景。

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