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楼面起价20024元/㎡,地价捡漏期钱江新城2.0的“璞玉”?

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透明售房网 2018-08-03 来源: 透明售房网 倪佳玮
[摘要] 相比滨江区政府块和钱江新城南星宅地,同为主城区稀缺地块且约800米的江岸直线距离,即便达到上限楼面价也要低出不少,这只是数据上最直接的比较。综合各种优势,这宗地块可谓“犹抱琵琶半遮面”的璞玉。

本文导读:

· 地块优势一:板块格局更大 规划起点更高

· 地块优势二:交通联系紧密 地块恰无干扰

· 地块优势三:多重景观绝佳视角 周边绿化率高

· 地块优势四:配套健全有待升级 利好不断

· 地块优势五:人群变化消费升级 后续购买力强劲


透明售房网 倪佳玮/文

7月,杭州市主城区已出让数宗宅地,其中最引人瞩目的滨江区政府地块和钱江新城南星地块,均在一定降幅下成交,但进一步核算实际楼面价,仍处于3万+、4万+的高位。

市场降温已毋庸置疑,多个板块的土地价格体系得到重塑。据悉,钱江新城二期首宗宅地,昨日挂牌的杭政储出〔2018〕34地块,起始楼面价仅为20024元/平方米。

相比滨江区政府块和钱江新城南星宅地,同为主城区稀缺地块且约800米的江岸直线距离,即便达到上限楼面价也要低出不少,这只是数据上最直接的比较。综合各种优势,这宗地块可谓“犹抱琵琶半遮面”的璞玉。

地块优势一:板块格局更大 规划起点更高

这是钱江新城二期的首宗宅地,钱江新城二期包含钱江金融城、江河汇流区,以及从三堡到九堡之间大兴土木征迁置换出来的大片土地(江湾新城),有广阔的书写空间,不妨从其与相邻板块的关系论起。

南面:在十多年前钱江新城一期起步之初,还没有南岸的钱江世纪城什么事,而如今在政府“拥江发展”的战略指引下,板块协同发展已成必然。挟“亚运效应”的萧山科技城板块绝不会孤掌难鸣,反而会促进与钱塘江北岸的钱新二期遥相呼应。

西面:这是上一个十年,高铁时代下,杭州最重要的城市门户——城东新城。它影响了整个城东,可以说,没有火车东站,就没有当初一切“城市向东”的先决条件。同时,西面接壤的是钱新一期和老城区,繁华一步之遥。

北面:钱塘智慧城不仅是城东智造大走廊的产业先驱之一,也是牵头改造的九堡区域面貌的重要担当。从这些年的区域发展来看,产业成为板块发展离不开的动力,钱塘智慧城无疑是最大输出。

东面:下沙的代名词应当是活力,下沙新城正处于腾笼换鸟、退二进三、产业升级的最佳时机,是杭城目前产城融合的先进板块,这为城市源源不断地输送着现在与未来的高级人才。

区域规划布局结构图

在这样的“包围圈”中,钱新二期将如何定位?答案其实早已给出,钱江新城二期——江湾新城,将创造一个江城一体、活力体验为特色,集便捷交通联系、完善的公共配套、多样化品质居住等功能于一体的品质江湾生活区。

重中之重且其他板块所不具备的,是其完善的公共配套与公共服务功能。所以,区域将整体形成“一带五心、三轴五廊五片”的规划结构。

其中的“一带”即沿规划轨道交通站点串联的公共服务功能发展带;“五心”分别指规划形成的“两主三副”共五处的片区公共服务核心。

这不仅补充了钱江新城一期的职能定位,也驱使区域有更高的规划起点、更高的潜力上限。举个例子,南星板块房价7万+的今天,离不开当初杭州市政府、上城区政府的搬迁决策,所以一个区域的公共服务核心在哪儿,最高端的人群往往就在哪儿。

在杭州楼市版图中,钱江新城2.0是在新房价格预期上最有可能接近目前最高的钱江新城,这着实能提振房企的拿地信心。

地块优势二:交通联系紧密 地块恰无干扰

立体的路网造就便捷的交通,这向来是城东突出的优势。地铁、快速路、高速、高铁,甚至是机场,都在地块周边有所分布,恰好又不形成日常的干扰。

地块交通配套图

地块依靠艮山东路和之江东路通达下沙、大江东、城东新城、钱江新城、市中心等区域,路网完善。

北侧的艮山东路,将提升改造为四纵五横中最市中心的“五横”——“天目—环北—艮山”快速路。整条快速路,计划在2020年建成,届时从杭城的东面到西面,将形成一个“45分钟”快捷交通的时空圈。

南侧的之江东路则是坊间相传的“最美回家路”,15分钟内可达钱江新城。

规划地铁9号线艮山东路站位于地块北侧约200米,未来可通过9号线横穿钱新二期或北上,通往市中心和临平新城,亦可通过客运中心换乘1号线通往火车东站、机场等,全方位辐射。

但是,不论是主干道、地铁站、客运中心,还是高架快速路、高速路,均不对地块造成贴身的干扰,这是一宗地块可以做到闹中取静的先决条件。

此外,该地块还有一个隐藏优势,地块南侧一街之隔就是一个即将建成的地下公共停车场(400余个泊位),在杭州主城区车位价格动辄40万+且还一位难求的当下,这个优势将有力增强楼盘对购房者的吸引力。

地块优势三:多重景观绝佳视角 周边绿化率高

相较于阳光国际、湘江公寓、丽江公寓等沿江的楼盘,地块周边以和睦港、钱塘江、公园为主而组成的景观体系更为多元密集。从该地块上方远眺,在视野范围内收纳的要素更多,实际体验更佳。

地块南向视角

值得说明的一点是,地块在选址论证前期,由于园文局在规划地块西侧发掘出钱塘江古海塘遗址,进而提出了古海塘遗址保护要求。因此地块西侧一段古海塘遗址并入了绿化公园,大幅提升了地块周边的绿化率、观赏性、亲子游憩空间。

地块南侧公园实景

南面的公园目前已经呈现,环境优美静谧,植被较为茂密,且一路延伸至江边,未来不会对地块产生任何遮挡,采光和日照确保充足。

地块优势四:配套健全有待升级 利好不断

目前仍处于规划阶段的全龄段教育资源(幼儿园、小学、中学)均距离地块最远不超过600米,且均不用穿越主干道,未来就学十分方便。

地块3km、5km辐射范围内生活配套示意图

如图表所示,地块周边配套较为成熟,更重要的是,未来的补充项非常齐全。

商业方面,九堡区域业态稍有落后,但能满足基本生活需求,杭海路沿线的盒子商业体数量不少,美中不足是缺乏大型综合体,东城广场开业至今人气值一般,此外银泰、天街均在5公里外。

另一方面,根据钱塘智慧城管委会消息,九堡站上盖商用地可能将于今年出让,届时有望改善九堡商圈目前陈旧的商业业态结构,而这宗商地距离本地块直线仅600米,无疑是一大利好。

此外,九堡地区一大重要配套已经竣工,预计今年年底对外开放,那就是周边老百姓翘首期盼的东城文体中心。从本地块出发,只要沿着和睦港向北1公里不到,就能到达这个总共7层、建筑面积约4.4万平方米的文体中心。

地块优势五:人群变化消费升级 后续购买力强劲

如今的九堡,有两类人带动了区域消费升级。

其一,是年轻人,尤其是地铁站周边,走在路上最多的,是年轻人。这在数年前“堡农”们聚集的九堡,是无法想象的。

因为电商行业的发展,产业的机遇,杭州的钱塘智慧城虽听起来没有城西未来科技城那样名气响亮,但已然成为杭州东部的科技创新中心。其中大大小小上千家企业的科创人才,消费力远远不可估量,这部分人群的消费理念及习惯和过去的人也有所差异,对物质、精神生活的满足欲也在增高,居住舒适必然是其中的首要。

即便租房,这部分人群大都会选择附近交付不久的商品房,或者单身精装酒店式公寓。然而无法想象的是,就是这样一群人,在不久前才刚刚迎来区域内的第一家星巴克。有时你不得不承认,是星巴克在教我们不少企业该如何选址投资做生意。

其二,是征迁户,从去年的三堡、五堡起,到今年的七堡、八堡、三角村等,是城东最大的征迁区域之一。当征迁红利落入每一个征迁户的手中,对区域的消费必定是促进的。

这类人群的消费积极性会大增,在消费中潜移默化地愿意承担或者尝试高端商品,愿意花钱在新型业态带来的持续型消费。进一步改善生活基本面,购房自然也将成为其中选项。

最后

据了解,目前已有数家房企密切关注该宗宅地,热度不亚于滨江区政府宅地(近期参与房企最多)。其中,不乏善于开发高端住宅产品的大鳄房企。在市场降温大背景下,此宗集位置优势、地铁优势、教育优势、生态优势、停车优势,无疑是捡漏思维下的绝佳选择。

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