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[研究院]2019年7月杭州土地市场分析报告

首批“双限”地块完成出让 热门宅地出现不同程度降温

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透明售房网 2019-08-05 来源: 透明房地产研究院
[摘要] 2019年7月,杭州土地市场供应放缓,共成交22宗土地,总出让面积59.6万平方米,总出让金额247.8亿元。7月末,首批8宗“双限”地块完成出让,除了乔司地块外,其它地块均未达到封顶溢价率,各板块的土地市场均出现不同程度的降温。根据目前杭州国土资源局的土地挂牌公告显示,下月全市土地供应进一步放缓,预计下月出让土地仅12宗,余杭区、萧山区和临安区下月均无土地供应。

文/透明房地产研究院研究员  李萌硕

2019年7月,杭州土地市场供应放缓,共成交22宗土地,总出让面积59.6万平方米,总出让金额247.8亿元。7月末,首批8宗“双限”地块完成出让,除了乔司地块外,其它地块均未达到封顶溢价率,各板块的土地市场均出现不同程度的降温。根据目前杭州国土资源局的土地挂牌公告显示,下月全市土地供应进一步放缓,预计下月出让土地仅12宗,余杭区、萧山区和临安区下月均无土地供应。

全市地供应放缓  出让面积和金额同比下降

2019年7月,杭州全市共成功出让土地22宗,总出让面积59.6万平方米,同比下降61.75%;总出让金额247.8亿元,同比下降56.93%。其中,涉宅用地出让10宗,出让面积42.8万平方米,出让金额228.2亿元,占总出让金额的92.10%;商业用地9宗,出让面积14.1万平方米,出让金额19.3亿元,占总出让金额的7.78%;其他用地3宗(含1宗加油站用地和1宗停车场用地),出让面积2.7万平方米,出让金额0.3亿元,占总出让金额的0.12%;另外本月暂无人才租赁用地出让。

本月主城区是供应主力  出让金额占比接近5成

分区域来看,本月土地出让主要集中在主城区、萧山区和钱塘新区,其他区县供应面积相对较少。本月主城区共出让土地5宗,地块总可建面积65.4万平方米,成交金额111.8亿元,占全市总成交金额的45.13%。

萧山区出让土地5宗,总可建面积38.0万平方米,成交金额73.8亿元,占全市总成交金额的29.80%。

钱塘新区出让土地2宗,总可建面积31.8万平方米,成交金额53.1亿,占全市总成交金额的21.42%。

桐庐县出让土地3宗,总可建面积12.6万平方米,成交金额2.9亿,占全市总成交金额的1.18%。

此外,建德市、富阳区、余杭区和临安区合计出让土地7宗,总可建面积为20.0万平方米,成交金额6.1亿元,占全市总成交金额的2.47%。

淳安县本月无土地出让。

首批“双限”地块完成出让  热门地块均未达到封顶溢价率

7月末,首批“限房价、限地价”的8宗涉宅地块完成出让,从出让结果来看,除了余政储出[2019]27号乔司地块达到封顶溢价率外,其它7宗涉宅地块均未达到封顶溢价率,土地市场降温明显。由于新房的售价被限定,未来地块新房售价已无上涨空间,7月29日出让的三宗热门宅地,均被本土大型房企竞得,相比中小型房企,他们的融资成本更低以及成本管控能力更强。另外,7月30日出让的望江单元大型商住综合地块由香港新世界竞得,溢价率仅3.93%,这也是香港新世界首次进入杭州。

从具体的竞拍来看,7月29日出让的杭钱塘储出[2019]2号,为该地块的第二次挂牌出让,成交楼面价25810元/平方米,最终由本土房企绿城竞得,溢价率27.68%。虽然成交楼面价低于市场预期,但由于该宗地块的新房最高均价被限定在37500元/平方米,盈利空间不大,且对房企的成本管控能力有着比较高的要求。

另两宗萧山市北地块和钱江世纪城地块,均由本土房企滨江竞得,楼面价分别为25615元/平方米和31266元/平方米,溢价率分别为28.07%和24.07%。新房限价分别为37500元/平方米和45000元/平方米,盈利空间也比较小。

南部新区商住地块,由东原竞得,楼面价10386元/平方米,溢价率9.32%;万固首入杭州,竞得钱塘新区新湾商住地块,楼面价5995元/平方米,溢价率22.96%;空港新城商住地块,由兴耀竞得,楼面价7917元/平方米,溢价率18.17%。7月30日出让的两宗涉宅地块,从溢价率上来看,出现了完全不同的结果。其中,乔司地块被路劲以总价22258万元,楼面价18162元/平方米竞得,溢价率29.72%,是首批“双限”地块最高的溢价率,但未出现自持比例;望江单元大型商业综合体地块,由香港商业巨头新世界以总价979187万元,楼面价24860元/平方米竞得,溢价率仅3.93%,这也是首批“双限”地块中最低的溢价率,同时也是香港新世界的首次入杭。

8月全市仅挂牌12宗土地 三堡“江河汇流综合体”地块挂牌

根据目前杭州国土资源局的土地挂牌公告显示,全市预计8月份出让的地块仅12宗。其中,江干区三堡“江河汇综合体”将于8月6日出让,总建筑面积约85万方,总起价约131亿元,地块同样有“限房价”的要求。余杭区、萧山区和临安区下月均无土地供应。

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